現在的樓市，到底處于什么階段？今年還能不能買房，具體該怎么買？
最近，風向變了！樓市傳出兩個重要信號：
一是中國人民銀行貨幣政策委員會第三季度例會，罕見提出了“兩個維護”的新說法。
這一信號堪稱重量級。
貨幣政策委員會是央行制定貨幣政策的咨詢機構，其成員包括央行行長、國務院副秘書長、財政部副部長等等。
此次例會，是會議從2009年至今，首次提及房地產，并指出要“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。
第二個大信號是，以廣佛為代表的一二線城市，房貸利率終于開始放松。
在房企頻頻暴雷、土地市場出現大規(guī)模流拍潮、多城一二手房成交下行的大背景下，底部信號已經出現了。
轉折點，即將到來？
怎么理解央行的“兩個維護”？
“維護房地產市場的健康發(fā)展”，很明顯，房價不能大漲大跌。供地大規(guī)模流拍，房企躺平，都稱不上是健康。
穩(wěn)字當頭，依舊是房地產發(fā)展的主旋律。接下來央行還將通過多種調控手段，促進樓市平穩(wěn)發(fā)展，“救市”動作很快就要來了。
第二點“維護住房消費者的合法權益”。
此前，部分房地產金融政策，存在誤傷買房人合法權益的情況，因此需要在接下來的日子里進行糾偏。
房屋爛尾、房貸額度太緊，導致買房人被誤傷，也是亟需進行調整的。
針對前者，預計今后將對房企在建項目加強預售資金監(jiān)管，同時嚴加控制部分銀行對資金壓力較大的房企，進行不合理的提前抽貸、限貸等措施，達到保障消費者權益的目的。
某大，為我們帶來的教訓實在太多。
例如，為了加快回款，其在部分項目中違規(guī)預售，套取預售資金，成功逃避監(jiān)管。
又例如，此前廣發(fā)銀行宜興分行對某大提前抽貸，把本應在2022年3月到期的貸款，上訴法院要求查封恒大的賬戶資金和抵押物，采取貸款保全措施。
雖然數額不大，但事件無疑成為了壓垮某大的其中一根稻草。
9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯合召開房地產金融工作座談會，對全國主要銀行負責人強調“金融機構要按照法制化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益”。
言下之意就是，“晴天送傘，雨天收傘”的嘴臉收起來，貸款該發(fā)發(fā)，該監(jiān)管監(jiān)管，不要搞出什么幺蛾子，讓金融風險蔓延。
而針對后者，根據經濟參考報，明年上半年的貸款額度，將提前至今年下半年發(fā)放，同時房貸利率有下調的可能。
也就是說，今年下半年信貸將會局部放寬。
事實上，廣佛兩地已經有多家銀行開始下調房貸利率。其中，
廣州的廣大銀行首套房利率下降至5.60%，下降了40BP。
目前，
廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%，已經是近段時間以來的低點。
未來還將有更多城市陸續(xù)跟上，不僅如此，中國銀保監(jiān)會曾指出，“將督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。”
年末幾個月，剛需們買房將會更加容易。
當然，這不意味著房價會立馬逆勢上漲。
“房住不炒”的思路始終沒變，這段時間的政策，只是對于曾經過緊的調控進行適度放寬。
現在樓市的政策底已經來了，部分城市可能會打補丁，但總體樓市不會再加碼調控。
畢竟調控的目的一直都不是要把房地產玩死，此前是“矯枉必須過正”，要先下狠手，把樓市打聽話了，再給一顆糖，讓它回歸正常增長狀態(tài)。
恰如鐘擺的運動，在兩端之間保持微妙的平衡。
如果繼續(xù)保持當下的高壓態(tài)勢，一二線城市樓市會是什么樣子？
庫存低位，需求累積。
在土地投資方面，今年1-8月房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積10732.7萬平方米，同比減少10.2%；土地成交價款6647.4億元，同比減少6.2%。
換言之，房企拿地少了，開工少了，在“三條紅線”壓力之下，房企們最大的目標就是賣房。
在這一背景下，國慶期間多個城市樓盤暴跌，就算血虧也要出貨收錢。
蘇州某大型房企樓盤，甚至出現樓面價1.6萬元/㎡，精裝修房價僅為1.6萬-1.7萬元/㎡的奇觀，相當于一套房
價格暴跌超百萬。
不過，國人“買漲不買跌”，疊加房貸下放緊張，因此，即使折扣空前，效果仍不顯著。
今年國慶，中指研究院重點監(jiān)測城市的新建商品住宅成交面積依舊顯示，較去年同期下降33%。
這樣的樓市長期持續(xù)下去是很可怕的。因此，房地產市場才需要進行微調，以便健康發(fā)展。
下半年降價潮還將陸續(xù)有來，抄底時機在路上。
現在的大部分買家都處于觀望階段，很多人都會問，房價還會降嗎？什么時候可以上車？
根據克而瑞數據，截至9月末，有近半數房企年度銷售目標完成率不及70%，同時，臨近春節(jié)，工人薪資發(fā)放、銀行貸款結算等都對房企資金提出更多要求。
因此接下來幾個月，很多項目為了完成銷售目標，盡快回籠資金，會通過各種方式讓利買房人，如送車位、直接降價、首付分期等等方式，企圖盡快出貨。
這種情況能不能買呢？
對于急著今年上車的剛需來說，可以在年底掃貨。
注意，務必多跑市場，親身感受所在城市的樓市溫度，遇到特別適合的項目可以考慮上車，早買早賺。
不過降價還分兩種，一種是房企希望盡快回籠資金，順著市場清貨，對于部分樓層、采光等不好的盤進行促銷，第二種是現金流壓力大，甚至將近斷裂，急于回款，因此項目大跳水。
這里涉及到的就是對于房企的選擇問題，前者可以買，至于后者如何辨別？
感興趣的可以查閱此前發(fā)布的《這是最新的房企買房黑白名單》查看，這里就不再贅述。
當然，通常來說，市場底才是買房的最佳時機，而這一時機又多在政策半年甚至更長以后。
具體到每個城市，市場底到來的情況還不太一樣。不過，當你所在的城市成交回暖，價格止跌之時，說明市場底已經到了。
這個時期，成交量增加，開發(fā)商信心充足，停止促銷甚至提價，就說明拐點要來了。
同時，政策風向也是一大參考標準。當前地方政府救市消息頻出，不過大多局限于契稅下調、限跌令等，沒法改變大局。
只有限售、限購、限貸這三大武器松綁后，才是樓市回暖的信號。
還記得2018年那場大調控嗎？先是
山東菏澤打響了松綁第一槍，于12月提出取消對新房限售。
此后，
珠海和廣州陸續(xù)跟上。外地人在珠海買房門檻，從5年降低至連續(xù)繳納社保1個月-1年不等。
同時，廣州對房價限價進行調整，表示限價樓盤可以根據周邊價格浮動來調整現價。
后面的事情你們都知道了——行情啟動，樓市起飛。
當然，這次一二線城市的樓市回暖，更多是緩慢爬坡，回歸正常漲幅。
不急著上車的普通人，還是努力在一個好城市交社保，攢錢攢資格。
尤其要盯準這類項目：
近期土拍中地價低，被靠譜大房企買下，并即將低價賣出的項目。
熊市中，房票極為寶貴！時代轉身之下，請珍惜那些有價值，但現在還沒有完全收緊限購的城市。
來源：騰訊房產
備注：數據僅供參考，不作為投資依據。
