“才9月份，我們公司已經(jīng)叫停了今年所有付款。”一家大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向第一財經(jīng)如此表示，而在此之前，房地產(chǎn)供應(yīng)商做了生意收不到款的現(xiàn)象，早已成了行業(yè)中的公開秘密。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，市場入冬，房地產(chǎn)行業(yè)步入所謂的“青銅時代”，所謂房企“打噴嚏”，供應(yīng)商也都被“感染”了。
“三道紅線”出臺后，房企高杠桿、高負(fù)債、高庫存實現(xiàn)高增長的模式難以為繼，融資渠道收緊。不僅房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力，供應(yīng)商和房企的“特殊關(guān)系”也悄然破裂。
房地產(chǎn)行業(yè)涉及面非常廣，上下游產(chǎn)業(yè)鏈多達數(shù)十個行業(yè)，包括建筑材料、建筑施工、裝修設(shè)計、家居家電、園林綠化、銷售代理、房產(chǎn)電商……在房地產(chǎn)的黃金年代，許多供應(yīng)商也獲得了高速發(fā)展，催生了為數(shù)眾多的上市公司。
但是，房地產(chǎn)乙方的議價空間一直十分狹小，生意的榮枯話語權(quán)，很大程度被拿捏在強大的房企甲方手中。
今年以來，隨著房企資金鏈的趨緊，供應(yīng)商做了生意收不到款的情況明顯增加，有企業(yè)被迫將問題公開化。
房地產(chǎn)乙方艱難的生意經(jīng)逐步浮出水面。
墊資入局
近年來，房企的外部環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻，融資渠道大幅受限，土地
價格攀升導(dǎo)致利潤承壓，于是越來越多的房企把目光轉(zhuǎn)向了供應(yīng)鏈上，即通過戰(zhàn)略集采、聯(lián)合采購的方式，提升甲方議價能力，擠壓乙方供應(yīng)商的利潤空間，以保衛(wèi)房企自身利潤。
而房企的供應(yīng)商們，為了擴大規(guī)模、提升集中度，近年來也不得不大幅增加大宗業(yè)務(wù)比例，甚至通過交錢、墊資等手段跟龍頭開發(fā)商、房企招采聯(lián)盟搭上線。
就算做成了生意，供應(yīng)商們要么面臨超長的賬款周期，要么拿到的是商票，期限以6-12個月為主。
所以大批上市家具建材裝飾公司的財務(wù)報表里，都有高額的應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)，埋下了許多風(fēng)險隱患。
“從2016、2017年開始，精裝房越來越普遍了，就是從那個時候開始，即使是規(guī)模最大的家居建材公司，只要能做到一家房地產(chǎn)巨頭的大單，就夠吃了，所以大家都拼命做大宗業(yè)務(wù)，但是利潤非常非常薄。”一家規(guī)模較大的家居裝飾公司內(nèi)部人士對第一財經(jīng)表示。
恒大、萬科、融創(chuàng)、龍湖這類龍頭房企，都形成了自己的一批鐵桿供應(yīng)商伙伴。而中小房企則選擇抱團集采，時間比較久的有中城聯(lián)盟，新近一兩年間成立的聯(lián)采平臺有新虹橋采購聯(lián)盟、川企招采聯(lián)盟等。
華創(chuàng)證券研報顯示，從2017年開始，主要家具上市公司收入增速放緩，在地產(chǎn)壓制與行業(yè)競爭加劇壓力下，家具企業(yè)紛紛尋求渠道變革，大宗業(yè)務(wù)占比上升趨勢明顯。
“我們太弱勢了，按理說，供應(yīng)商付出產(chǎn)品和勞動，應(yīng)該先收訂金才對，但是我們行業(yè)的怪現(xiàn)象就是房企非常強勢，最極端的案例是，供應(yīng)商最好能先給開發(fā)商融資，給錢才能參與進去，還有比誰墊資更高、賬期更長，所以前幾年能拿到商票大家也覺得可以接受了。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，他的感受是雖然大宗業(yè)務(wù)多了，但是賺錢很難，質(zhì)量難以保障。
收款艱難
隨著房企資金愈發(fā)緊張，開發(fā)商和供應(yīng)商之間的“微妙平衡”被打破了。
“我們也很難撐下去的，其實從2019年開始，就有房企資金鏈不行了，賬收不回來，我們內(nèi)部有一本賬、有一份名單，資金鏈不行的房企，我們?nèi)ツ昃烷_始停止合作。那些回款及時的房企，攀都攀不上去。”一名建材行業(yè)人士表示。
從最新的中期報告看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要涂料供應(yīng)商三棵樹應(yīng)收票據(jù)5.63億元，應(yīng)收賬款 32.82億元，半年增長了18%。
三棵樹在中期報告中稱，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力將傳導(dǎo)至上游涂料企業(yè)，可能使公司的產(chǎn)品需求隨之下降，公司存在業(yè)績下滑的風(fēng)險。此前，三棵樹給予房地產(chǎn)商客戶較高的信用額度和較長的信用賬期，如果該類客戶受房地產(chǎn)行業(yè)波動出現(xiàn)經(jīng)營困難，公司將面臨應(yīng)收賬款無法及時回收的風(fēng)險，對業(yè)績產(chǎn)生不利影響。
定制家具供應(yīng)商皮阿諾與前50強地產(chǎn)商中的25家有合作，應(yīng)收票據(jù)從2020年末的7.3億元漲至今年年中的9.6億元，占其總資產(chǎn)比重已近30%，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-3.1億元，同比增減-529%。
國內(nèi)公裝領(lǐng)域龍頭金螳螂截至今年6月30日的應(yīng)收票據(jù)高達68億元，應(yīng)收賬款141億元，業(yè)績報告中稱，對于房地產(chǎn)政策調(diào)控的風(fēng)險、應(yīng)收賬款壞賬的風(fēng)險等對公司經(jīng)營有重大影響的事項，投資者要注意風(fēng)險。
以恒大為第一大客戶的建筑裝飾公司全筑股份（603030.SH）近日披露的半年度報告顯示，受恒大拖累，該公司上半年由盈轉(zhuǎn)虧，雖然營收達到22億，但是凈利潤為-1.74億元，同比下滑330%。
半年報中，全筑股份稱恒大是其最大客戶，上半年22億實際收入中，恒大項目收入占了8億元。不過，自今年4月恒大出現(xiàn)流動性問題，導(dǎo)致該公司應(yīng)收賬款回款也出現(xiàn)嚴(yán)重問題，資金流動性受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
截至2021年6月30日，全筑股份對恒大的應(yīng)收款項（含應(yīng)收賬款和合同資產(chǎn)）為25.25億元，已計提壞賬準(zhǔn)備2.1億元。
全筑股份稱，由于恒大項目的主材采購采用甲指乙供的形式，所以其同時還有對應(yīng)恒大的應(yīng)付賬款10.18億元。根據(jù)先收后付的政策，扣除對恒大的應(yīng)付賬款后，全筑股份實際需應(yīng)對的恒大應(yīng)收款項為15.07億元。
除此之外，截至2021年6月30日，全筑股份還持有恒大逾期商票余額1.10億元，7月1日至8月31日期間預(yù)計新增到期的恒大應(yīng)收票據(jù)為2.60億元。
除了恒大，今年1月，華夏幸福發(fā)行的商票也陸續(xù)出現(xiàn)兌付逾期的情況，當(dāng)時不少供應(yīng)商前往其總部“打起了地鋪”。到了4月份，華夏幸福稱已完成展期和解約178億元債務(wù)。
已經(jīng)構(gòu)成債券實質(zhì)性違約的藍光發(fā)展，也陷入商票兌付風(fēng)波。今年6月兩家供應(yīng)商曾稱，他們所持有的藍光發(fā)展商票到期不兌付，兩家金額共計約103萬。
矛盾公開化
由于手中應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)越來越多，供應(yīng)商們的財務(wù)風(fēng)險與日俱增，加上現(xiàn)在房企日子普遍不好過，雙方矛盾逐漸暴露在臺面上。
一些上市公司在公告直接披露房企現(xiàn)金流緊張，也有供應(yīng)商因房企信貸情況惡化而大額計提預(yù)虧，甚至有供應(yīng)商對大客戶發(fā)起了訴訟。
“最牛地產(chǎn)服務(wù)生”易居今年上半年由盈轉(zhuǎn)虧，凈虧損15.63億元，利潤同比下降超過1500%。
8月31日，主業(yè)為房地產(chǎn)交易服務(wù)的易居企業(yè)控股（02048.HK）發(fā)布中期報告，期內(nèi)總收入62億元，同比增長120%，GTV（交易總額）2226億元，同比增加51%。
但亮眼數(shù)據(jù)背后，易居卻稱預(yù)期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備從2020年上半年的0.53億元，增長3584%，達到今年6月30日止的19.38億元，原因則是“個別房地產(chǎn)開發(fā)商客戶的信貸質(zhì)素惡化，就個別房地產(chǎn)開發(fā)商客戶的未償還貿(mào)易相關(guān)應(yīng)收款項的預(yù)期信貸損失確認(rèn)額外虧損撥備”。
財報顯示，易居的客戶主要為房地產(chǎn)百強企業(yè)，萬科、恒大、碧桂園都是主要客戶，而恒大其第一大客戶。
全筑股份則稱自2021年4月已暫停與恒大新簽合同，2021年6月已對恒大在建項目非全現(xiàn)金收款項目都采取了停工減損措施。
對于持有的恒大商票，全筑股份稱，在未來到期后，將采取各種措施包括但不限于司法手段、政府協(xié)調(diào)等向恒大項目公司收取現(xiàn)金，也可選擇相對優(yōu)質(zhì)房源進行沖抵。
2021年4月以來，全筑股份已收到恒大逾期商票兌付的現(xiàn)金832萬元，同時選取1.56億元房產(chǎn)沖抵逾期商票，部分房產(chǎn)還在產(chǎn)證辦理過程中。
更厲害的供應(yīng)商已經(jīng)直接向戰(zhàn)略合作客戶“宣戰(zhàn)”。日立電梯自今年因票據(jù)付款問題，已陸續(xù)起訴了恒大旗下20多家子公司，今年7月，又起訴了
廣州珠江地產(chǎn)，案由是買賣合同糾紛，在
廣州天河法院開庭。
除了恒大和珠江地產(chǎn)兩大戰(zhàn)略合作伙伴，日立電梯今年還起訴了萬達、保利、萬科的子公司。在起訴后，日立電梯又對萬達、保利子公司撤訴，與
佛山萬科達成和解，看來問題已經(jīng)私下解決。不過把這么多大客戶告上法庭，真的很需要勇氣。
曾被恒大授予“優(yōu)秀供應(yīng)商”稱號的索菲亞（002572.SZ），則選擇在中報發(fā)布前進行了一系列商票置換交易，避免了大額計提減值對業(yè)績產(chǎn)生影響。
近日索菲亞發(fā)布中期報告顯示，上半年營業(yè)收入43億元，同比增長68%；歸母凈利潤4.46億，同比增長30%。
截至半年度報告董事會召開日，索菲亞應(yīng)收恒大集團及其成員企業(yè)（包括
深圳恒大材料設(shè)備有限公司、廣州恒乾材料設(shè)備有限公司、廣州恒隆設(shè)備材料有限公司、
海南恒乾材料設(shè)備有限公司以及
其他項目公司）商業(yè)承兌匯票余額為5.74億元，其中已到期未兌付的商業(yè)承兌匯票金額僅剩下807.82萬；另外，還有應(yīng)收賬款1.94億，占索菲亞期末應(yīng)收賬款總額的21%。
這五億多的商票是如何在中期報告前兌付的？消息顯示，今年7月20日，索菲亞以手中的1.6億元恒大商業(yè)承兌匯票，受讓恒大持有的“
河南恒大索菲亞家居股份有限公司”40%股權(quán)。
“河南恒大索菲亞家居”為恒大和索菲亞于2017年合作創(chuàng)辦，成立之初注冊資本一個億，索菲亞持有合資公司股權(quán) 60%；恒大持有40%股權(quán)。首期共計投入4億元，雙方共同在河南蘭考打造家居產(chǎn)業(yè)園。以商票換股權(quán)后，索菲亞將100%控股河南恒大索菲亞家居。
此外，今年8月，索菲亞下屬的建筑裝飾有限公司，把手中3.38億元的恒大商票，購買了等值的恒大集團及其成員企業(yè)的資產(chǎn)，相關(guān)手續(xù)正在辦理中。
雖然不知道索菲亞置換的資產(chǎn)質(zhì)量如何，但可以發(fā)現(xiàn)索菲亞在中期報告發(fā)布前，已盡力把恒大商票對其影響降至最低。因為恒大商票等因素，今年資本市場對索菲亞信心不足，從3月至今市值已經(jīng)腰斬，蒸發(fā)了一百多億。來源：第一財經(jīng)
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
