二手房參考價(jià)能否引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性

近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，在全市交易活躍的熱點(diǎn)區(qū)域建立二手住房交易參考價(jià)格機(jī)制，首批涉及天河、越秀、海珠、番禺和黃埔等五個(gè)熱門區(qū)域共96個(gè)住宅小區(qū)。根據(jù)官方解讀，下一步還將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)二手住房市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)分析，按照調(diào)控要求并結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)行情況，適時(shí)發(fā)布其他熱點(diǎn)區(qū)域小區(qū)的交易參考價(jià)格。

目前，二手住房已成為商品房市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。完善二手住房交易監(jiān)管平臺(tái)和建立參考價(jià)制度，已經(jīng)成為二手房管理的基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)抓手，甚至是長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。此前，深圳、上海、成都、西安等城市已相繼準(zhǔn)備建立或開始應(yīng)用二手房參考價(jià)制度。今年4月，廣州實(shí)施樓市新政時(shí)就明確提到“強(qiáng)化二手房交易管理”，近日發(fā)布的廣州“十四五”住房規(guī)劃也強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

根據(jù)官方的解讀，二手住房交易參考價(jià)以住宅小區(qū)為單位，以過(guò)去一年小區(qū)范圍內(nèi)二手住房網(wǎng)簽成交均價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、小區(qū)周邊一手樓盤成交價(jià)等因素而形成。由此，過(guò)去一年成交價(jià)格漲幅越大，與評(píng)估價(jià)格、周邊新房預(yù)售價(jià)格差距也越大。這樣的小區(qū)二手房參考價(jià)與近期業(yè)主掛牌價(jià)、實(shí)際成交價(jià)存在較大差距，有的在實(shí)際成交價(jià)基礎(chǔ)上打5-6折。

特別是，天河區(qū)珠江新城、海珠區(qū)濱江東路、琶洲等區(qū)域前期二手住房成交價(jià)上漲較快，目前在售價(jià)格甚至超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的小區(qū)，參考價(jià)相比實(shí)際成交價(jià)下調(diào)的幅度更大。由此，去年二手房?jī)r(jià)格快速上漲的區(qū)域，在指導(dǎo)價(jià)的作用下開始“去泡沫”了。筆者認(rèn)為，建立二手住房參考價(jià)制度，將新房調(diào)控和二手房交易管理聯(lián)動(dòng)，能保持政策整體性和協(xié)調(diào)性，避免碎片化。

去年以來(lái)，在“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)調(diào)控的新框架下，通過(guò)優(yōu)化土地出讓規(guī)則，強(qiáng)化新房預(yù)售管控，新房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)得到控制。但是，很多區(qū)域（特別是主城區(qū)）住房供應(yīng)的彈性小，以二手房供應(yīng)為主。一個(gè)突出的現(xiàn)象是，在一些中介和二手房業(yè)主聯(lián)合下，二手房市場(chǎng)容易出現(xiàn)失靈、供應(yīng)和價(jià)格壟斷，導(dǎo)致二手房和一手房?jī)r(jià)格倒掛，隨之而來(lái)的就是愈演愈烈的“打新潮”。

屢屢“打新”而鎩羽而歸的購(gòu)房者，紛紛涌入二手市場(chǎng)。同時(shí)，一部分二手房小區(qū)業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”“暴力拉升”“集體護(hù)盤”已成為新現(xiàn)象，并有蔓延之勢(shì)。二手房市場(chǎng)出現(xiàn)類似的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，就會(huì)導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)上漲、輪番上漲的局面，新房?jī)r(jià)格調(diào)控也難以見效。

根據(jù)官方的解讀，二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的依據(jù)之一。這意味著，未來(lái)二手房市場(chǎng)配置資源的價(jià)格信號(hào)將以政府發(fā)布的二手房參考價(jià)為基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，二手房在中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)網(wǎng)站、門店櫥窗掛牌，應(yīng)充分參考已發(fā)布的參考價(jià)來(lái)標(biāo)價(jià)；銀行則應(yīng)以參考價(jià)作為貸款評(píng)估價(jià)來(lái)發(fā)放按揭貸款，杜絕通過(guò)作高評(píng)估價(jià)套取銀行貸款，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

參考價(jià)發(fā)布之前，二手房?jī)r(jià)格是由買賣雙方自由談判，并在中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合的框架下達(dá)成的。表面看，這是合理的市場(chǎng)價(jià)格，但由于很多區(qū)域二手房供應(yīng)缺乏彈性，且供應(yīng)信息掌握在業(yè)主和中介手里，存在明顯的信息不對(duì)稱，甚至缺乏公允性。無(wú)論主觀還是客觀上，都存在給市場(chǎng)傳達(dá)二手房供不應(yīng)求、價(jià)格上漲信號(hào)，以抬升市場(chǎng)預(yù)期、促成買家入場(chǎng)從而提高交易頻率的情況。

掛牌價(jià)虛高會(huì)制造不良價(jià)格信號(hào)，給中介、自媒體、投資機(jī)構(gòu)違規(guī)宣傳創(chuàng)造空間，買家受此影響會(huì)非理性入市，拉動(dòng)成交價(jià)上漲。二手房參考價(jià)最直接的效果，就是在市場(chǎng)失靈的情況下，以政府“有為之手”給市場(chǎng)提供合理價(jià)格信號(hào)，并作為公共產(chǎn)品代替不合理和非理性價(jià)格信號(hào)，以糾偏信息不對(duì)稱，引導(dǎo)業(yè)主理性定價(jià)和中介理性掛牌，購(gòu)房者也會(huì)理性入市。

另外，參考價(jià)能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金融加速器”效應(yīng)，直接給樓市“去杠桿”，抑制投機(jī)炒作。資金流入會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)熱度，房?jī)r(jià)上漲反過(guò)來(lái)又會(huì)抬高評(píng)估價(jià)，驅(qū)動(dòng)更多資金流入樓市，催化市場(chǎng)熱度和投資投機(jī)需求的擴(kuò)張，形成“房?jī)r(jià)上漲-杠桿增加-房?jī)r(jià)上漲”的循環(huán)。參考價(jià)給一定時(shí)期內(nèi)在售二手房限定價(jià)格水平，也就限定了評(píng)估價(jià)，杠桿率就會(huì)得到控制。

二手房參考價(jià)制定的基礎(chǔ)之一，就是周邊在售新房的成交價(jià)；新房的定價(jià)基礎(chǔ)也會(huì)參照同區(qū)域、同品質(zhì)的二手住房在售價(jià)格。參考價(jià)應(yīng)用以后，就消除了新房和二手房可能存在的“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象，二者聯(lián)動(dòng)上漲的鏈條就會(huì)被斬?cái)?，從而形成新房和二手房市?chǎng)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的局面，確保新房調(diào)控政策和二手房調(diào)控政策的系統(tǒng)性、整體性和協(xié)調(diào)性，這也是樓市的長(zhǎng)效機(jī)制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。