深圳1.65萬(wàn)億謀東進(jìn):領(lǐng)導(dǎo)話音剛落房?jī)r(jià)先漲為敬

過(guò)去三十年，深圳的城市發(fā)展似乎在“一路向西”，每隔十年城市建設(shè)重心就要發(fā)生一次轉(zhuǎn)移，第一個(gè)十年在羅湖，第二個(gè)十年在福田，第三個(gè)十年到了南山。

但在2016年初的深圳市委六屆二次全會(huì)上，深圳市委書記馬興瑞正式提出，深圳要實(shí)施城市東進(jìn)戰(zhàn)略，提出要打造龍崗、坪山中心，就是要發(fā)揮交通的先導(dǎo)作用，打通聯(lián)接?xùn)|部、輻射粵東的戰(zhàn)略通道，促進(jìn)各類要素、資源均衡分布，建設(shè)以西部中心功能協(xié)同、交相呼應(yīng)的東部中心。

這一戰(zhàn)略提出后，坪山新區(qū)迅速響應(yīng)，依托深圳綜合開發(fā)研究院舉辦了兩屆深圳東進(jìn)戰(zhàn)略專家研討會(huì)。在6月25日舉辦的第二屆研討會(huì)上，各路專家針對(duì)深圳東進(jìn)戰(zhàn)略的落實(shí)中面臨的產(chǎn)業(yè)、交通、規(guī)劃等問題各抒己見。

深圳東進(jìn)戰(zhàn)略是東部中心和“3+2”經(jīng)濟(jì)圈(深莞惠+河源、汕尾)重大發(fā)展機(jī)遇，雖然深圳東進(jìn)戰(zhàn)略的號(hào)角已吹響，但要真正實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的東進(jìn)，似乎面臨的問題也不少。

為何提東進(jìn)戰(zhàn)略?

深圳過(guò)去三十年的“一路向西”，帶來(lái)福田、南山、寶安等地的高速發(fā)展，也造成“西密東疏”、“西重東輕”不均衡的發(fā)展格局。

目前，東部的羅湖、鹽田、龍崗、坪山、大鵬土地面積占深圳市土地面積的一半，經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模、固定資產(chǎn)的投資僅占全市31.9%、32.9%和36.5%，整體發(fā)展低于全市平均水平。

以坪山新區(qū)為例，占地168平方公里，相當(dāng)于羅湖和福田的面積之和，但人口還不到寶安區(qū)一個(gè)大街道的總數(shù)。

同時(shí)，隨著三十多年的超常規(guī)發(fā)展，持續(xù)向西的模式使得深圳中西部土地空間快速消耗、空間不足，環(huán)境問題已經(jīng)成為最大的瓶頸，而中西部人口密度已經(jīng)達(dá)到了世界最高水平。

所以，深圳人口、產(chǎn)業(yè)、交通的東進(jìn)戰(zhàn)略成為一種大勢(shì)所趨。

深圳1.65萬(wàn)億謀東進(jìn):領(lǐng)導(dǎo)話音剛落房?jī)r(jià)先漲為敬

深圳推進(jìn)東進(jìn)戰(zhàn)略再一次體現(xiàn)了“深圳速度”。2016年初，深圳市委六屆二次全會(huì)做出實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略的重大決策之后，成立了以馬興瑞為組長(zhǎng)的深圳東進(jìn)戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)小組。

5月7日，深圳東進(jìn)戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議審議并原則通過(guò)《深圳市實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略行動(dòng)方案(2016-2020年)》(下稱《行動(dòng)方案》)及相關(guān)配套方案，強(qiáng)調(diào)通過(guò)交通建設(shè)、產(chǎn)業(yè)提升、公共服務(wù)、城市發(fā)展，推動(dòng)發(fā)展要素、城市服務(wù)功能、創(chuàng)新和人才資源東進(jìn)，加快規(guī)劃建設(shè)。

坪山新區(qū)黨工委書記張備在上述研討會(huì)上表示，《行動(dòng)方案》以交通為先導(dǎo)，以土地整備為重點(diǎn)，加快實(shí)施政策東進(jìn)、功能東進(jìn)、資源東進(jìn)和項(xiàng)目東進(jìn)，目前圍繞項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)提升、公共服務(wù)、城市發(fā)展等領(lǐng)域，已經(jīng)安排了355個(gè)重大的項(xiàng)目，總投資約1.65萬(wàn)億元，其中“十三五”計(jì)劃期間要完成投資大約5670億元。

深圳市政府將在未來(lái)五年進(jìn)行的真金白銀的投資，希望帶來(lái)的回報(bào)是，打通一批聯(lián)系粵東、粵北的戰(zhàn)略通道，形成一批百億級(jí)和千億級(jí)的新興產(chǎn)業(yè)集群，新增一批教育、醫(yī)療、文化等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源，加快把東部地區(qū)打造成為深圳發(fā)展的新的增長(zhǎng)極。

人口東進(jìn)要解決一系列問題

“人的流動(dòng)和遷移是沖著有就業(yè)機(jī)會(huì)、有服務(wù)業(yè)、有文化產(chǎn)業(yè)，提供更多生活便利的城市來(lái)發(fā)展和遷移的。”央行貨幣政策委員會(huì)委員、中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院院長(zhǎng)樊綱在上述研討會(huì)上說(shuō)。

就業(yè)機(jī)會(huì)和生活便利意味著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的提升。那么，企業(yè)和項(xiàng)目是否有向東擴(kuò)展的意愿?

綜合開發(fā)研究院副院長(zhǎng)曲建在研討會(huì)上給出了一組數(shù)據(jù)。曲建表示，在深圳市委市政府確定實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略之前，我們對(duì)深圳市內(nèi)向外拓展、向外轉(zhuǎn)移的企業(yè)情況進(jìn)行過(guò)一次摸底調(diào)查，相當(dāng)一部分的企業(yè)轉(zhuǎn)入到了其他省份，扣掉這些，只研究深圳的企業(yè)向廣東省內(nèi)其他地區(qū)轉(zhuǎn)移的方向，我們發(fā)現(xiàn)，深圳56.9%的外拓型企業(yè)選擇的方向是粵東，13.8%的企業(yè)選擇的是粵北，只有2.9%的企業(yè)選擇的是粵西，剩下的在珠江三角洲內(nèi)進(jìn)行拓展，就是有些企業(yè)選擇從深圳到東莞去拓展。

曲建特別強(qiáng)調(diào)了“拓展”而非“搬遷”。他說(shuō)，現(xiàn)在向外拓展的企業(yè)集中的在IT行業(yè)，東進(jìn)戰(zhàn)略主攻產(chǎn)業(yè)方向是智造化產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

曲建認(rèn)為，深圳的東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平相當(dāng)于深圳西部地區(qū)的一半，粵東6個(gè)城市，人口密度和經(jīng)濟(jì)含量都遠(yuǎn)低于深圳，有勢(shì)差就會(huì)有流動(dòng)，雖然東進(jìn)戰(zhàn)略提出到落地不到一年時(shí)間，但“走出去”的企業(yè)已經(jīng)不少，很多企業(yè)對(duì)東進(jìn)地區(qū)有一系列不滿意的地方，這也是制約著整個(gè)東進(jìn)戰(zhàn)略實(shí)施的重要因素。

數(shù)據(jù)顯示，承接地產(chǎn)業(yè)的配套能力相對(duì)不足，基礎(chǔ)設(shè)施不足，人力資源不足這三個(gè)因素導(dǎo)致企業(yè)東進(jìn)過(guò)程中滿意度較差。

曲建舉例說(shuō)，在基礎(chǔ)設(shè)施方面，比如斷頭路，還有企業(yè)投訴，好不容易把一個(gè)軟件開發(fā)的大型企業(yè)弄去了，企業(yè)熱火朝天搞設(shè)計(jì)的時(shí)候，斷電了，關(guān)鍵時(shí)刻掉鏈子的事一再發(fā)生。東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施必須要有一個(gè)心理準(zhǔn)備，并不像想象的那么簡(jiǎn)單，更不像房地產(chǎn)商想象的馬上可以抬高房?jī)r(jià)。

那么，怎么推進(jìn)東進(jìn)戰(zhàn)略呢?曲建表示，借鑒珠三角深圳到廣州一帶的發(fā)展過(guò)程，以交通主軸開發(fā)做產(chǎn)業(yè)空間布局。從深圳的東部中心，龍崗、坪山出發(fā)，在兩個(gè)交通主軸上集中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的集聚和園區(qū)的開發(fā)。

交通建設(shè)無(wú)疑是東進(jìn)戰(zhàn)略的重中之重?！缎袆?dòng)方案》顯示要著力打通交通發(fā)展瓶頸，全力推進(jìn)10大戰(zhàn)略通道、6條鐵路、14條地鐵建設(shè)，加快構(gòu)建東部海陸空鐵綜合交通體系。到2020年，力爭(zhēng)軌道交通運(yùn)營(yíng)和開發(fā)建設(shè)線路超過(guò)260公里，新改建高快速路和主干路300公里。實(shí)現(xiàn)“10、30、60交通圈”，即10分鐘進(jìn)入快線路網(wǎng)體系，30分鐘抵達(dá)市中心區(qū)，60分鐘抵達(dá)深圳市全域及莞惠河汕中心城區(qū)。

研討會(huì)上，一些專家還建議深圳盡快開始對(duì)修建第二機(jī)場(chǎng)即東部機(jī)場(chǎng)的論證，因?yàn)閺恼撟C到建成可能至少要十年。國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸交通所研究員、原所長(zhǎng)郭小碚表示，作為已經(jīng)到了1000萬(wàn)量級(jí)的人口的城市，修建第二機(jī)場(chǎng)是要考慮的。

除交通對(duì)接之外，更多還是城市公共品的同城化對(duì)接。曲建表示，這一次東進(jìn)戰(zhàn)略要走新型城鎮(zhèn)化的道路，老型城鎮(zhèn)化是土地的城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化是人口的城鎮(zhèn)化，人口城鎮(zhèn)化是最難的問題。

曲建列舉了城市公共品的同城化對(duì)接、軌道交通跨區(qū)對(duì)接、道路設(shè)施跨區(qū)對(duì)接、公交服務(wù)跨區(qū)對(duì)接、教育社?？鐓^(qū)對(duì)接、住房保障跨區(qū)對(duì)接等。

“經(jīng)濟(jì)對(duì)接容易，社會(huì)對(duì)接復(fù)雜。今天所說(shuō)的公共品要實(shí)現(xiàn)同城化，才能保證一個(gè)高端產(chǎn)業(yè)向外挺進(jìn)。如果這一堆公共品無(wú)法實(shí)現(xiàn)同城化，高端產(chǎn)業(yè)也就很難實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。”曲建說(shuō)，從這個(gè)角度上來(lái)講，東進(jìn)戰(zhàn)略和實(shí)施向粵東地區(qū)的發(fā)展，只是剛剛破了一個(gè)題。

房?jī)r(jià)開始東進(jìn)

春江水暖鴨先知，盡管深圳東進(jìn)戰(zhàn)略提出到落地不足一年，更多還停留在規(guī)劃和布局階段，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始萌動(dòng)。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司董事長(zhǎng)陳勁松曾在一個(gè)論壇上給出了深莞惠房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。2016年1—5月，深圳成交207萬(wàn)平方米，比2015年下降13%，成交2萬(wàn)套，下降20%，成交額1008億元，暴漲56%，意味著房?jī)r(jià)上升了79%。深圳新房均價(jià)正在逼近5萬(wàn)/平方米。東莞成交450萬(wàn)平方米，同比上升51%，成交4萬(wàn)套，同比上漲54%，成交金額555億，同比上漲100%。惠州成交1275萬(wàn)平方米，成交12.7萬(wàn)套，總成交額784億，同比上漲40%。

陳勁松表示，東莞和惠州的新房溢出效應(yīng)和同城化效應(yīng)已經(jīng)非常明顯，預(yù)計(jì)深莞惠軌道交通預(yù)期會(huì)拉動(dòng)整個(gè)都市圈的同城化效應(yīng)越來(lái)越明顯。

為何深莞惠都市圈逆市上漲?陳勁松表示，因?yàn)橹槿嵌际腥φ杆俪尚?，珠三角城市群正在進(jìn)行內(nèi)部的協(xié)作和定位。深圳作為創(chuàng)新中心，高房?jī)r(jià)一定程度損害了深圳的創(chuàng)新性，但兩個(gè)因素解決了這一問題，第一是東莞惠州的溢出作用，第二是深圳城中村解決了低收入階層的生活問題。

陳勁松認(rèn)為，未來(lái)，東莞、惠州房地產(chǎn)在深圳白領(lǐng)中的貢獻(xiàn)會(huì)越來(lái)越大。軌道正在改變珠三角都市圈，深圳白領(lǐng)將沿著軌道上班和回家。

當(dāng)然，從上述研討會(huì)上專家們的研討觀點(diǎn)來(lái)看，深圳白領(lǐng)是否真的會(huì)隨著東進(jìn)戰(zhàn)略的推進(jìn)而遷移，還有賴于產(chǎn)業(yè)拓展，公共交通發(fā)展以及城市公共品真正實(shí)現(xiàn)對(duì)接。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。