非住宅庫存去化壓力仍大　租賃新政激活存量市場

2016年1至5月份，全國商品房銷售面積同比增長33.2%，商品房待售面積持續(xù)減少，去庫存取得初步成效。但與此同時，非住宅商品房庫存持續(xù)增加的問題也引發(fā)市場關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士指出，近段時間中央出臺的一系列培育和發(fā)展住房租賃市場的新政，有助于盤活非住宅商品房存量市場。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月末，全國住宅待售面積雖比4月末減少721萬平方米，但辦公樓增加7萬平方米，同比增長16.8%；商業(yè)營業(yè)房增加105萬平方米，同比增長23.7%。國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎認為，當(dāng)前，非住宅商品房去庫存任務(wù)更加艱巨。

日前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標準執(zhí)行。”

魔方公寓CEO柳佳說，以前公寓行業(yè)是“半灰色地帶”。“我們收集的房源中有不少是商住房，不僅要擔(dān)心法律風(fēng)險，而且很多商住房擁有者也不敢長租給我們做公寓，這樣就減少了市場上的房屋供給。加之水電等生活費用也比普通住宅高出不少，這部分成本都需要租客來承擔(dān)。這次國務(wù)院提出發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，讓我們能更大膽地拓展業(yè)務(wù)。”

顯然，政策允許“商改住”后，無論對商業(yè)用房的去庫存，還是打開住房租賃市場的想象空間都是重磅利好。事實上，為順應(yīng)民生租房需求，細化供給側(cè)改革，最近一段時期，解決租房問題一再進入中央決策視野，相關(guān)新政密集出臺。去年召開的中央經(jīng)濟工作會議決定，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場；今年5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議確定了培育和發(fā)展住房租賃市場的措施；6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。

租賃新政中最大的亮點在于，“落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。”

柳佳認為，這項政策將從根本上改變房子與戶籍制度、社會公共服務(wù)掛鉤的頑疾。“之前我們在上海也嘗試過幫助租客辦理居住證，但大多社區(qū)并不認可我們的租賃合約，所以為租客辦理居住證成了大難題。但在南京等城市，幾乎所有的社區(qū)都承認我們的租賃合同，因此可以為租客辦理居住證。此外，租客們比較關(guān)心的是否能用公積金繳納房租問題，南京等城市允許，而上海等城市卻不允許。”

《意見》提出，要規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

柳佳認為，這可謂抓住租房市場痛點。“"互聯(lián)網(wǎng)＋"雖然讓信息發(fā)布更迅速、租房更便捷，但租房市場長期以來培育出的龐大中介人群在市場中的能量和影響力仍然不可小覷。由于入行門檻低，監(jiān)管機制的不完善導(dǎo)致從業(yè)人員良莠不齊，合同無規(guī)范。隨意漲租金、克扣押金等亂象屢見不鮮；個人房東、二房東充斥于市場更讓租房難、租房貴、租房亂。”

“現(xiàn)在中國住房租賃市場最大的問題在于供求總量平衡，而住房品質(zhì)不平衡。”柳佳說。

除此之外，《意見》提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。

萬科集團相關(guān)負責(zé)人告訴記者，上海萬科正在積極探索存量資產(chǎn)市場，從閑置空置資產(chǎn)、村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)、經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)等房源中獲取項目，加大租房供給。

據(jù)悉，上海萬科自2015年進入長租公寓領(lǐng)域，萬科泊寓·安亭新鎮(zhèn)店在去年年底投入運營，入住率約為95%。上海萬科表示，將持續(xù)關(guān)注并推進土地市場公寓屬性項目的投資，同時也會考慮在部分住宅項目中拿出適當(dāng)比例來做長租公寓。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。