衢州樓市調(diào)控再升級(jí) 杭州都市圈五座城市組團(tuán)進(jìn)入“四限”時(shí)代

隨著浙江省衢州市限購(gòu)政策“靴子”落地，浙江省內(nèi)同處“杭州都市圈”的五座城市已集體進(jìn)入“四限”（限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售）時(shí)代。

8月7日，浙江省衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），從實(shí)行限購(gòu)管理、擴(kuò)大限售范圍和加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)等五方面入手，再度為樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”。

值得注意的是，這已經(jīng)是衢州市在不到一個(gè)月的時(shí)間里第二次升級(jí)調(diào)控政策，并首度補(bǔ)齊了此前缺失的“限購(gòu)”短板。在此前的7月21日，衢州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，從優(yōu)化土地供應(yīng)、實(shí)行區(qū)域限售和加強(qiáng)房?jī)r(jià)管控等八大方面制定新規(guī)，進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，但并不包含限購(gòu)措施。

對(duì)于衢州此次出臺(tái)新政的意義，中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示：“此次新政全方位對(duì)衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行收緊，短期來(lái)看市場(chǎng)熱度將有所下降，投機(jī)需求得到抑制，讓真正想要購(gòu)房的剛性群體需求得到了進(jìn)一步保障，從而有效促進(jìn)衢州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！?/p>

首度打上限購(gòu)“補(bǔ)丁”

在7月21日剛補(bǔ)上限售“窟窿”不到一個(gè)月之后，衢州再度升級(jí)樓市調(diào)控措施，并首度打上了限購(gòu)“補(bǔ)丁”。

根據(jù)浙江省衢州市8月7日發(fā)布的《通知》，衢州首度實(shí)行限購(gòu)管理，暫停向在市區(qū)范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房；對(duì)非本市戶籍無(wú)房家庭，需在衢州范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿12個(gè)月，可在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買1套新建商品住房或二手住房。

《通知》還同時(shí)規(guī)定，暫停向個(gè)體工商戶以及由自然人投資或控股的企業(yè)銷售新建商品住房和二手住房。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“從這兩點(diǎn)可以看出，衢州比較明確地對(duì)個(gè)體工商戶和自然人相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了限購(gòu)，屬于比較典型的打擊企業(yè)炒房的操作。通過此類限購(gòu)，可以真正管控外地戶籍、個(gè)體工商戶和中小企業(yè)炒房的現(xiàn)象?！?/p>

而在限售方面，調(diào)控范圍也進(jìn)一步擴(kuò)大，將市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買144平方米及以上新建商品住房的限售時(shí)間提升至“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”。對(duì)比衢州市7月21日出臺(tái)的調(diào)控政策，此前限售范圍僅為智慧新城和老城區(qū)等最熱板塊內(nèi)的144平方米以下新房限售5年。

“對(duì)外地戶籍實(shí)行限購(gòu)，同時(shí)暫停向個(gè)體工商戶以及由自然人投資或控股的企業(yè)銷售，有助于精準(zhǔn)打擊外地投資客及企業(yè)的投機(jī)炒房行為。”高院生表示，144平方米及以上新建商品住房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限售政策降低了已購(gòu)住房的流動(dòng)性，和限購(gòu)兩相結(jié)合可以加強(qiáng)抑制炒房投機(jī)的目的。

此外，在加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)方面，《通知》規(guī)定，在市區(qū)范圍內(nèi)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。而除了從嚴(yán)管控新房市場(chǎng)外，衢州新政也從建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制和規(guī)范二手住房房源信息發(fā)布等兩個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，并嚴(yán)禁二手住房房源掛牌信息中出現(xiàn)“學(xué)區(qū)”等相關(guān)概念。

對(duì)此，高院生指出，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，通過提高二手住房市場(chǎng)信息透明度，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，對(duì)“學(xué)區(qū)房”概念炒作現(xiàn)象進(jìn)行整頓，有助于抑制二手住房惡意操作帶來(lái)的房?jī)r(jià)過快上漲。

住宅均價(jià)高位徘徊

事實(shí)上，在多輪調(diào)控政策出臺(tái)前，今年上半年衢州樓市也經(jīng)歷了住宅成交均價(jià)高位徘徊，新房住宅成交套數(shù)、面積和金額同比大幅增長(zhǎng)的火熱時(shí)期。

根據(jù)衢州房產(chǎn)超市網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年衢州市區(qū)新房成交套數(shù)、面積和金額分別為5841套、83.11萬(wàn)平方米和146.66億元，分別同比增長(zhǎng)約47%、83%和129%，均創(chuàng)下近三年以來(lái)上半年數(shù)據(jù)的新高，其中成交金額漲幅最為明顯。同時(shí)，每月住宅成交均價(jià)也維持著高位徘徊的狀態(tài)，2月份和6月份的成交均價(jià)甚至超20000元/平方米。

衢州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，衢州市商品房銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng)48.1%和84.2%，兩年平均增長(zhǎng)18.9%和44.5%。

而克而瑞發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告指出，衢州主城區(qū)最主要的房?jī)r(jià)上升期集中在今年1-3月份，一方面，基于后疫情時(shí)期下的累積需求的集中釋放，以及“就地過年”下部分返鄉(xiāng)置業(yè)延續(xù)至節(jié)后的錯(cuò)峰期；另一方面，今年以來(lái)市場(chǎng)一手房源供應(yīng)量較少，全市在售樓盤屈指可數(shù)，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求；此外，高價(jià)土拍地的頻現(xiàn)也推高了樓市預(yù)期。其中，2月新房成交均價(jià)超20000元/平方米，3月供求比僅0.42。

“衢州主城區(qū)樓市歷年發(fā)展總體較為平穩(wěn)，2016-2019年供求關(guān)系的動(dòng)態(tài)平衡，使得成交均價(jià)維持在10000元-15000元/平方米的穩(wěn)定區(qū)間。2020年末至2021年伊始，基于疫情積蓄的購(gòu)房需求集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，樓市量?jī)r(jià)齊升?！笨硕鹪趫?bào)告中指出。

值得注意的是，記者梳理衢州市區(qū)今年1-7月每月成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除2月份外，衢州市區(qū)其余6個(gè)月的二手房成交套數(shù)均高于新房。以5月份為例，衢州市區(qū)二手房成交1427套，而新房?jī)H成交505套，二手房成交套數(shù)接近新房的三倍。

同時(shí)，進(jìn)入7月份以來(lái)，衢州市區(qū)新房和二手房市場(chǎng)受貸款收緊等因素影響，成交套數(shù)、面積和金額同比、環(huán)比均下降明顯。其中，新房成交套數(shù)、面積和金額分別同比下降34%、46%和34%，環(huán)比分別下降26%、46%和50%；二手房方面，成交套數(shù)、面積和金額分別同比下降16%、12%和同比增長(zhǎng)28%，環(huán)比分別下降13%、10%和11%。

組團(tuán)進(jìn)入“四限”時(shí)代

據(jù)了解，擴(kuò)容后的杭州都市圈共包括浙江杭州、湖州、嘉興、紹興、衢州和安徽黃山6市，此前杭州、湖州、嘉興和紹興已先行進(jìn)入“四限”時(shí)代。而隨著衢州升級(jí)限購(gòu)政策，這也意味著除安徽黃山外，同處杭州都市圈的浙江五城已組團(tuán)進(jìn)入“四限”時(shí)代。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，自今年初以來(lái)，杭州都市圈五座城市便不斷出臺(tái)樓市新政，落實(shí)“住房不炒”要求。

首先是杭州，早在1月27日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室就下發(fā)通知，從住房限購(gòu)、住房限售和稅收調(diào)節(jié)等五個(gè)方面抑制投機(jī)炒房，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。規(guī)定落戶杭州未滿5年的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房；在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)，新房中簽率小于或等于10%將限售5年。

3月3日，杭州從加強(qiáng)司法拍賣住房限購(gòu)等四方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，并將法拍房納入限購(gòu)范圍。同時(shí)，明確要求嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布。而在最近的8月5日，杭州再度下發(fā)通知，從加強(qiáng)住房限購(gòu)、完善新建商品住房銷售管理和規(guī)范市場(chǎng)秩序等三方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。

在紹興和嘉興的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，都提及推行“公證搖號(hào)”，完善住房銷售方式。其中，嘉興方面提出實(shí)行住宅用地分批次集中出讓，加大土地供應(yīng)量；紹興方面則要求規(guī)范二手住房房源掛牌行為，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

湖州方面，3月27日，湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)了包括加快住宅項(xiàng)目建設(shè)、嚴(yán)禁捂地和捂盤惜售、實(shí)行住房限購(gòu)和強(qiáng)化住房金融監(jiān)管等八項(xiàng)措施。

衢州除此次加碼限購(gòu)和擴(kuò)大限售范圍外，此前也已多次出臺(tái)調(diào)控政策，并在8月7日出臺(tái)的新政中正式進(jìn)入了限購(gòu)時(shí)代。

“衢州出臺(tái)調(diào)控政策，進(jìn)一步說明下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)向記者表示，衢州此次還提及了增值稅政策和二手房參考價(jià)制度等，說明各地的調(diào)控政策“工具箱”不斷完備；同時(shí)，調(diào)控的主動(dòng)性也在明顯增強(qiáng)，各級(jí)政府主動(dòng)調(diào)控，層層加碼，有非常主動(dòng)的調(diào)控意識(shí)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。