深圳新房均價(jià)破5.5萬 6月市場(chǎng)普漲不再

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，判斷樓市回暖的依據(jù)，一是看成交量是否回復(fù)之前的市場(chǎng)平均水平，二要看二手房的成交量。

豪宅的野蠻生長(zhǎng)讓深圳5月的新房均價(jià)攀上高峰。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“深圳規(guī)土委”）數(shù)據(jù)顯示，5月份全市一手商品住房成交均價(jià)（也即“新房均價(jià)”）達(dá)55817元/m2，環(huán)比上漲11.9%。

豪宅成交火爆是5月份新房均價(jià)上漲的主要原因。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳每10套住宅成交中就有一套是千萬豪宅，隨著6月更多豪宅入市，結(jié)構(gòu)性成交將更深入地影響深圳樓市；而另一方面，部分區(qū)域的新房和二手房出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，深圳樓市普漲不再，分化開始。

結(jié)構(gòu)性拉漲

盡管“3·25”新政對(duì)市場(chǎng)的影響還在，客戶觀望情緒濃厚，影響成交量仍在低位，但受半島城邦、玖龍璽等高端樓盤的拉升作用，5月深圳市新房成交均價(jià)達(dá)到5.58萬/平方米的歷史高位。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳豪宅共成交486套，環(huán)比上漲28.5%，在深圳市新房成交占比也達(dá)到了17.5%的歷史峰值。而深圳市5月份豪宅整體均價(jià)環(huán)比上漲3.3%，達(dá)82485元/平方米。

分區(qū)域來看，福田區(qū)和南山區(qū)分別以89908元/平方米、80180元/平方米的新房均價(jià)睥睨全市。

從高端豪宅成交類型來看，5月份深圳市豪宅成交的主力仍然是平層豪宅項(xiàng)目。中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳市5月份平層項(xiàng)目共成交7.09萬平米，環(huán)比上漲27.8%。

另?yè)?jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳市5月份144平方米以上戶型占一手商品住房總成交金額的36.15%。

平層項(xiàng)目的主要成交幾乎全集中在南山區(qū)，像半島城邦三期、地鐵前海時(shí)代、寶能城花園以及恒裕濱城二期這樣的項(xiàng)目是成交的主力，由于面積和地段上的優(yōu)勢(shì)，近年來平層豪宅成為了主流的居住方式。

以半島城邦為例，位于蛇口、均價(jià)10萬以上的半島城邦三期在4月初推出了533套85-229平方米精裝住宅，成交470套，總銷售金額57億元，其中多數(shù)在5月簽約，拉升了整體房?jī)r(jià)。

從成交總價(jià)來看，5月份千萬豪宅占總豪宅成交比例的67.1%。其中1000萬－2000萬的中端豪宅大幅增加，占比55%，成交主要來自地鐵前海時(shí)代、半島城邦三期以及寶能城花園新錦安壹號(hào)公館以及深圳中心天元等項(xiàng)目。

而1000萬以下的豪宅較上月減少9.1個(gè)百分點(diǎn)，占比32.9%。成交主要來自中高端豪宅自帶的小戶型，像半島城邦三期和恒裕濱城二期等，均含有80多平的小戶型。

值得注意的是，在豪宅大量成交的同時(shí)，深圳市新房成交量整體較上月環(huán)比下降3%。中原地產(chǎn)研究員王琰認(rèn)為，目前市場(chǎng)處于調(diào)整狀態(tài)，5月份仍是“3·25”政策的消化期，入市項(xiàng)目仍以剛需項(xiàng)目為主，值此蓄客不足、客戶對(duì)價(jià)格抗性較大的敏感時(shí)期，許多豪宅項(xiàng)目也都延遲了入市時(shí)間。

而一位不愿透露姓名的開發(fā)商人士認(rèn)為，深圳市場(chǎng)目前已經(jīng)出現(xiàn)了“偽豪宅”現(xiàn)象，也即單價(jià)10萬以下的項(xiàng)目，很多并不是真正的豪宅，就是普通住宅。當(dāng)市場(chǎng)冷靜下來，被過分樂觀沖昏頭腦的人會(huì)重新考慮這類房產(chǎn)的價(jià)值。

分化的市場(chǎng)

6月2日，央企電建金茂聯(lián)合體摘得龍華區(qū)上塘地王，樓面價(jià)高達(dá)56781元，保守估計(jì)項(xiàng)目售出單價(jià)至少達(dá)10萬元，而龍華區(qū)5月新房成交均價(jià)為40421元／平方米。

在王琰看來，隨著龍華上塘地王的誕生，大眾對(duì)深圳房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期將被繼續(xù)推動(dòng)。

但在隨后，龍華壹城中心開盤，以5.5萬元／平方米單價(jià)推出1000多套可售房屋，小戶型價(jià)格更低至5.16-5.3萬/平方米，打破了地王推漲房?jī)r(jià)大幅上漲的邏輯。

壹城中心的低價(jià)開盤并不是特例，在坂田、龍崗等區(qū)域，也出現(xiàn)了多個(gè)新盤低開、優(yōu)惠放大的情況。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（6月6日-6月12日）深圳新房市場(chǎng)成交周期性下滑，成交量下降。截至6月12日，深圳商品住宅共成交658套，環(huán)比前一周下降15.42%，成交面積為6.74萬平方米，環(huán)比前一周減少13.55%。

雖然本周（6.6-6.12）市場(chǎng)較前一周冷淡，但成交均價(jià)較前一周上漲，本周高價(jià)位樓盤產(chǎn)品熱銷，成交均價(jià)為57959元/平方米，環(huán)比前一周上漲2.84%。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，隨著地王效應(yīng)的顯現(xiàn)和開發(fā)商加推，下半年新房市場(chǎng)將告別冰凍，熱度回升。

而二手房方面，根據(jù)鏈家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近兩周深圳各區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)不但沒有大幅上漲，反而有所下降，福田放盤價(jià)下調(diào)最猛。寶安、蛇口片區(qū)業(yè)主放盤價(jià)較高位降低10%左右。

另?yè)?jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，上周（6.6-6.12）深圳二手住宅共成交873套，成交面積約為7.7萬平方米，同比分別下降12.4%和11.7%。

中原分析，現(xiàn)階段二手房的成交備案量仍然處于較低位置，大幅低于去年12月2000多套的周平均量，由于前期市場(chǎng)低迷，實(shí)際成交回升無力，預(yù)計(jì)6月二手過戶量仍不會(huì)有大幅回升。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，判斷樓市回暖的依據(jù)，一是要看成交量是否回復(fù)之前的市場(chǎng)平均水平，因?yàn)橹挥谐山涣可先ズ?，成交價(jià)格才具有參考性；二是要參考二手房的成交量。“目前從政策層面來看，也存在較大變數(shù)，需要再觀察幾個(gè)月，大概到9月，市場(chǎng)才會(huì)明朗。”

盡管市場(chǎng)嚴(yán)重分化，回暖未明，但深圳樓市的整體均價(jià)短期內(nèi)很難降下來。2016年以來，深圳“10萬+”豪宅已由去年的2個(gè)升至如今的24個(gè)；6月份豪宅成交或?qū)⒗^續(xù)拉動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

6月3日，豪宅項(xiàng)目華僑城新天鵝堡推出約315套298-380平方米及545平方米住宅，折合單價(jià)11.6-16萬元/平方米。根據(jù)中原數(shù)據(jù)，當(dāng)日去化約40%，即銷售四成。

除華僑城天鵝堡外，萬科瑧山府、香山美墅云邸、水灣1979等豪宅6月也將入市；整個(gè)6月深圳預(yù)計(jì)有19個(gè)樓盤入市，推售量較4、5月有所增加。

從供應(yīng)量來看，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月12日，深圳商品住宅可售套數(shù)40345套，環(huán)比前一周上漲3.78%，可售面積為442.4萬平方米，環(huán)比前一周增加2.90%；去化時(shí)間9.12個(gè)月，逼近去化警戒線。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或?qū)恼w上抑制深圳樓市的上漲空間，去年以及今年一季度的暴漲很難再現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。