新房被豪宅 北京樓市現(xiàn)供需失衡隱憂

7000億元，是目前北京商品房庫存市值，它相當(dāng)于2016年前4個月中國所有國企利潤總和。

這僅僅是已經(jīng)取得預(yù)售許可證的新房庫存，如果再加上在建項目工程和儲備土地，這個數(shù)字至少還要翻一倍以上。

北京樓市一向被開發(fā)商和購房者看好，上萬億市值庫存是否意味著風(fēng)險正在聚集？誰來買單？不僅考驗著京城樓市的張弛力度，也考驗著購房者的韌性。

北京某開發(fā)企業(yè)項目負責(zé)人認為，在面粉比面包貴的北京房地產(chǎn)市場中，開發(fā)普通住宅不賺錢，促使開發(fā)商只能做豪宅。

一方面，由于豪宅客戶群體較為狹窄，去化速度相對較慢，大量新項目入市使得豪宅市場逐漸供大于求；另一方面，高地價進一步擠壓了普通住宅的供應(yīng)空間，而普通住宅恰恰是北京樓市硬通貨，受到購房者追捧。

普通住宅受追捧豪宅供大于求

北漂12年，張衛(wèi)一直為在北京沒房而耿耿于懷，他2005年來北京工作，2012年創(chuàng)業(yè)，至今在河北燕郊陸續(xù)入手了3套房子，但在北京買房的夢一直存在，“原來買不起，現(xiàn)在買得起了，又有些猶豫了。”

他手中有200多萬資金，在北京買房選擇余地不大不小，“一個考慮是在二環(huán)內(nèi)買個平房等拆遷，一個是在三環(huán)附近買個單價相對便宜的板樓，一個是在郊區(qū)買個別墅。”前一種是純投資，后兩種投資、自住均可。

在這前后，北京國土資源局在海淀、順義和延慶拍出三幅土地，其中位于延慶新城的地塊樓面價達43000元/平方米，而延慶本地商品房價格為12000-13000元/平方米，面粉價格超過面包價格3倍。

越來越多的新項目被迫豪宅化，在樓市的反映是，新房交易量遠遠低于二手房成交量。

前5個月，北京房地產(chǎn)市場總成交量為141263套，其中二手房成交量為121768套，占市場交易量的86.2%。北京房地產(chǎn)市場主要以二手房交易為主。

成交中，普通住宅交易量也遠遠大于非普通住宅。網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，北京商品住宅成交量中，單套面積144平方米及以上成交占比25.68%，普通住宅與非普通住宅成交比接近三比一。

二手房市場成交同樣以普通住宅為主，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，5月份簽約二手房27752套，平均每套成交面積不足92平方米，而新房平均每套成交面積為142.9平方米。從成交單套面積可以看出，二手房交易中普通住宅所占比例更大。

5月份，北京二手房供應(yīng)量為22517套，簽約量則高達27752套，由于二手房成交主要以普通住宅為主，一定程度上反映了普通住宅供不應(yīng)求現(xiàn)狀。

就在張衛(wèi)猶豫不決的時候，北京房價仍在不斷上揚，網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日，6月份成交均價為42000元/平方米，比5月份成交均價上漲6000元。

7000億庫存誰來買單

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日北京商品房庫存為2106.29萬平方米，按照5月份3.6萬元均價計算，北京商品房庫存貨值為7582.66億元，相當(dāng)于北京市2015年全年財政收入的1.6倍。如果按照6月份42000元計算，這一數(shù)字為8846.42億元。

胡潤百富統(tǒng)計，2015年中國大陸地區(qū)千萬財產(chǎn)人數(shù)為121萬，擁有億萬財產(chǎn)人數(shù)為7.8萬，如果按照最低標(biāo)準(zhǔn)計算，北京樓市庫存貨值相當(dāng)于7582個億萬富豪，占中國大陸億萬富豪人數(shù)的9.72%。

按照某招聘網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，2016年春季北京平均工資為8717元，一個雙薪家庭不吃不喝情況下，需要5年工資才能賺夠首付。

獨特的環(huán)境造就獨特的市場，北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)冰與火共存的格局，從個人投資角度而言，無論是京津冀協(xié)同發(fā)展和建設(shè)通州副中心的宏觀因素，還是商品住用地供應(yīng)減少、樓面價不斷創(chuàng)新高等現(xiàn)實利好因素，都預(yù)示著未來房價的空間。

北京疏解城區(qū)人口、改善生態(tài)和交通等措施逐步落地，北京近年開始逐步遞減新增建設(shè)用地，再加上土地成交樓面價與房價倒掛明顯，使得人們普遍看好未來北京房價上漲空間，也成為北京房地產(chǎn)成交活躍的主要原因。

上述項目負責(zé)人認為，從供需情況來看，雖然去化周期看起來較長，但北京樓市庫存壓力并不大，“土地供應(yīng)減少說明未來商品房供應(yīng)量減少，庫存一定程度彌補了后期市場空缺，市場供需或逐步趨于平衡。”

張衛(wèi)說，如果現(xiàn)在他把燕郊的三套房子都賣了，完全能夠在北京買一套很好的房子，但似乎又不太甘心，“很多人是把北京的房子賣了到燕郊買別墅，剩下的錢到處玩，我三套房子換一套房子總覺得虧得慌。”

2016年前5個月，北京商品住宅單套成交均價已經(jīng)超過500萬元，隨著價格繼續(xù)上漲，入市門檻還將進一步提高，“有錢的不一定有購買資格，有資格的不一定有錢買，有錢又有資格的也不一定會買。”張衛(wèi)感嘆道。

對于開發(fā)商而言，隨著房價不斷上漲，購買力也在不斷下降，去化周期長更為漫長，上述開發(fā)商人士認為，如果綜合融資成本和資金利用率，在北京做住宅產(chǎn)品并不劃算，“去化周期長導(dǎo)致流動性差，資金利用率低，最后增值部分可能被成本抵消了。”

在他看來，北京房地產(chǎn)市場顯然已經(jīng)不在適合傳統(tǒng)開發(fā)模式，對開發(fā)商自身實力要求越來越高，“大開發(fā)商可以通過其他項目來盈利來平衡，小開發(fā)商資金本來就緊張，如果融資成本高，三年還賣不掉的話，可能就不賺錢了。”

他認為，未來北京土地資源越來越稀缺，價值會越來越高，“北京樓市投資價格肯定有，但這個價值主要針對一般投資者，對于開發(fā)商來說，如果能夠提高物業(yè)附加值實現(xiàn)利益最大化意味著機遇，否則會面臨著很大風(fēng)險。”

在他看來，隨著社會不斷進步，人們對房地產(chǎn)會有一個重新價值判斷，“買不起的壓根就不去想了，買得起的也會掂量掂量，五六百萬可以干好多事，如果買房是不是值得。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。