地王頻現(xiàn)不意味著樓市繁榮

繼上月保利地產(chǎn)以每平方米5.57萬元的價(jià)格奪標(biāo)上海遠(yuǎn)郊周浦地塊后，6月1日，信達(dá)資產(chǎn)子公司信達(dá)集團(tuán)再次以總價(jià)58.05億元拍得上海寶山區(qū)顧村地塊，拍賣溢價(jià)超過303%，刷新了2016年上海土地市場溢價(jià)率紀(jì)錄。

2016年以來，地王可謂你方唱罷我登場，早已不稀奇。根據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)，今年1至5月，北上廣深等一線城市出現(xiàn)10個“總價(jià)地王”、12個“樓板價(jià)地王”；二線城市更不甘示弱，出現(xiàn)29個“總價(jià)地王”和69個“樓板價(jià)地王”。

如果說在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，地王頻現(xiàn)屬于市場參與者的逐利行為，那么，為何在目前人口紅利拐點(diǎn)將至、房價(jià)高漲、多地市場供大于求的格局下，投資者仍然蠢蠢欲動，不惜一擲千金？

首先，房價(jià)趨高預(yù)期不減。

2014年樓市進(jìn)入調(diào)整期后，各種警示風(fēng)險(xiǎn)的聲音不斷，分化格局已經(jīng)初步形成。盡管2015年下半年開始，一線和重點(diǎn)二線城市房價(jià)回暖信號明顯，但房價(jià)偏高、整體樓市庫存高企已是共識。不少專家和業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，即使是剛需強(qiáng)勁的一線城市，房價(jià)增勢也將趨緩，甚至在1到2年時(shí)間內(nèi)可見階段性頂部。然而，開發(fā)商仍積極參與拿地的態(tài)度表明其對房價(jià)走勢仍然樂觀。

開發(fā)商并非盲目篤信。與其說他們相信的是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不如說他們相信的是政府支持。

要知道，房子無小事，一頭聯(lián)系著民生，一頭聯(lián)系著地方財(cái)政。更不容忽視的是，地產(chǎn)業(yè)牽涉上下游產(chǎn)業(yè)眾多，直接關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)的釋放。因此，從政府部門的角度來看，房價(jià)大起大落絕非好事，其中，可能引發(fā)財(cái)政收入銳減和經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)集中釋放的房價(jià)下跌更是無法承受之痛。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于政府之手，在共同利益的捆綁下，“自主地”與其站在推高房價(jià)的統(tǒng)一戰(zhàn)線上。

更重要的是，部分其他市場參與者也相信這一邏輯。無論是剛需購房者在不斷降低的首付比例和貸款利率等政策利好下，為避免未來更買不起房而急于入場，甚至超前消費(fèi)，還是部分投機(jī)者借力進(jìn)場，為房價(jià)上漲再添一把火，這些都進(jìn)一步鼓勵了地產(chǎn)商加大投入，催生地王。

其次，低成本資金供給不斷。

地產(chǎn)商的豪氣離不開資金的支持。數(shù)據(jù)顯示，2016年1至4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)4.24萬億元，創(chuàng)下歷史同期最高水平，同比增長16.8%。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長趨緩的情況下，地產(chǎn)投資逆周期走強(qiáng)本是好事。但問題的關(guān)鍵在于，這種強(qiáng)勁并非純粹的市場行為。

從2014年11月以來的降息、降準(zhǔn)和其他利好政策，為整個市場創(chuàng)造了良好的貨幣環(huán)境。自2015年6月以來，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金連續(xù)

11個月處于1萬億元的歷史高位以上，這種資金環(huán)境為房地產(chǎn)商創(chuàng)造了機(jī)會。

但是，更容易享有低成本信貸資源的國企顯然獲得更大便利。前文提到的地王保利地產(chǎn)是央企，而信達(dá)資產(chǎn)則是財(cái)政部直屬公司。實(shí)際上，在本輪地王潮中，國企拿地的確呈現(xiàn)“總價(jià)溢價(jià)率雙高”特征。相較民企而言，財(cái)大氣粗的國企更容易報(bào)出高價(jià)。6月2日，深圳龍華地塊被中國電建和中國金茂聯(lián)合體出價(jià)82.9億元拍下，而同期參與競拍的地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科，報(bào)價(jià)僅為57.53億元。

從操盤經(jīng)驗(yàn)和品牌形象上講，前者未必能夠有自信勝過萬科。真正讓國企在土地資源趨緊、市場不穩(wěn)定背景下更豪氣的原因還在于，憑借“國字號”頭銜、較強(qiáng)的整體實(shí)力和市場抗壓力，國企更容易獲得低成本的信貸資金。

國企身份帶來的信用背書還讓其更容易與地方政府達(dá)成協(xié)議，緩期籌款。這意味著，部分國企在競拍地王后實(shí)際繳付比例并不高。甚至有些企業(yè)只是熱衷舉牌，但出資到位緩慢。甚至有不少地王因此最終被迫放棄購地，但土地價(jià)格卻因此被“炒熱”。

再次，缺乏其他優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，資金流向受限。

地王頻現(xiàn)的根本動力還在于利益。資本的逐利性決定了其總是向高回報(bào)率處跑。從此前大宗商品、黃金甚至船舶等產(chǎn)品價(jià)格的大起大落，到現(xiàn)在資本價(jià)格的驟增驟減莫不如是。

房地產(chǎn)，特別是一線城市的房地產(chǎn)作為十多年來中國最穩(wěn)定攀升的標(biāo)的，成為資本追逐的對象不足為奇。盡管驟然嚴(yán)苛的一線城市樓市“去火”大招讓很多觀望和猶豫的準(zhǔn)購房者覺得迷茫，三、四線城市高企的庫存讓開發(fā)商也絞盡腦汁，但問題真正的痛處還在于，不投向房地產(chǎn)資金要流向何處？無論如何，在普通投資者心目中，如果房地產(chǎn)仍是最穩(wěn)妥的投資標(biāo)的，那么房價(jià)上漲的預(yù)期就難以扭轉(zhuǎn)，地王頻現(xiàn)也不會停止。

由此發(fā)現(xiàn)，房價(jià)的堅(jiān)挺、地王的豪氣沖天背后正是看漲預(yù)期，而這種預(yù)期來自地方財(cái)政對房地產(chǎn)的依賴，來自國企低門檻、低成本的資金獲得，來自經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)新動力成長不足帶來的投資渠道匱乏。

房價(jià)還能漲多久，地王還能輝煌多時(shí)，誰都不敢輕易斷言。但是，不難發(fā)現(xiàn)，如果想避免有朝一日房價(jià)斷崖式下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)和痛苦，政府、企業(yè)乃至各種市場參與者都該保持清醒：只有加緊發(fā)展新動力來取代房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性地位，才能夠從容、妥善地打破政府信用對房地產(chǎn)行業(yè)的“隱形剛兌”，真正讓房地產(chǎn)市場走向合理發(fā)展，而非苦苦支撐下的“繁榮”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。