美房地產市場緣何回暖

24日，美國商務部發(fā)布4月美國新房銷售數據，結果大幅好于市場預期。新房銷售較3月環(huán)比增長16.6%，為1992年以來最快月度增速。而4月份新房中間價升至32.11萬美元，為2008年1月以來最高水平。這組數據一掃今年以來市場預期美國樓市可能放緩的陰霾。

在美國，新房銷售僅占樓市銷量的一成，但由于新房銷售增加可以帶動建筑業(yè)、制造業(yè)等多個行業(yè)增長，因而依然被認為是一個很重要的房地產指標。除了不錯的新房銷售數據，4月美國舊房銷量也成持續(xù)擴張態(tài)勢，環(huán)比增長1.7%，在銷量增長最猛的中西部地區(qū)，舊房銷量較3月增長12.1%。

就內部因素而言，此輪樓市回暖原因有二。首先，當前美國住宅抵押貸款利率處于歷史低位，在過去17個月中有16個月都低于4%。美國全國房地產經紀人協(xié)會首席經濟學家勞倫斯·云預計，未來幾個月，住宅抵押貸款利率將依然保持低水平。其次，美國代售房屋庫存量上漲，4月，美國舊房庫存環(huán)比上升9.2%至214萬套，讓購房者有了更多的選擇余地，吸引更多美國家庭開始尋找或者購買房屋。

不過，支持美國房地產回暖的最大動力還是美國經濟的持續(xù)復蘇。雖然美國商務部此前公布的一季度經濟增長僅為0.5%，并不太理想，但3月貿易逆差大幅收窄，4月商品零售總額和工業(yè)生產總值增速均創(chuàng)一年以來新高，這些都預示美國經濟可能在二季度出現反彈。而且，美國就業(yè)市場持續(xù)保持穩(wěn)定復蘇態(tài)勢，失業(yè)率維持在5%，消費者信心水平也較前幾個月開始改善。美國密歇根大學消費者信心指數在連續(xù)4個月下跌以后，終于在5月上旬出現較大幅度反彈。該指數負責人理查德·科廷認為，消費者信心狀況出現反轉的主要動力是就業(yè)市場向好帶來消費者收入增長預期增強，同時通脹和利率水平依然保持低位。而且，近期多名美聯儲官員的表態(tài)和18日公布的美聯儲4月貨幣政策會議紀要都顯示6月加息的可能性，進一步印證美國經濟正在走出一季度的低谷。

但美國房地產市場依然存在諸多不確定性，復蘇之路依舊不平坦。目前處于低位的住宅抵押貸款利率可能因為美聯儲加息和美國通脹水平上升而不復存在，勞倫斯·云預計，未來住宅抵押貸款利率可能會突然提高。持續(xù)低迷的國際經濟形勢和政治經濟的突發(fā)事件也可能拖累美國經濟復蘇。事實上，持續(xù)上升的房價已經讓日益窘迫的美國中產階級越來越難以負擔。

美國皮尤研究中心去年公布的一份報告顯示，美國中產階級家庭收入占美國家庭總收入的比重已經從1970年的62%大幅降至2014年的43%。而近年來的經濟波動也讓美國民眾購買住房的觀念發(fā)生改變。皮尤研究中心本周的一份調查顯示，2014年，18到34歲的美國年輕人同父母居住在一起的比率達32.1%，為過去70多年來最高水平，越來越多的年輕人因為經濟原因和觀念改變而推遲購房。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。