美房地產(chǎn)市場緣何回暖

24日，美國商務(wù)部發(fā)布4月美國新房銷售數(shù)據(jù)，結(jié)果大幅好于市場預(yù)期。新房銷售較3月環(huán)比增長16.6%，為1992年以來最快月度增速。而4月份新房中間價升至32.11萬美元，為2008年1月以來最高水平。這組數(shù)據(jù)一掃今年以來市場預(yù)期美國樓市可能放緩的陰霾。

在美國，新房銷售僅占樓市銷量的一成，但由于新房銷售增加可以帶動建筑業(yè)、制造業(yè)等多個行業(yè)增長，因而依然被認(rèn)為是一個很重要的房地產(chǎn)指標(biāo)。除了不錯的新房銷售數(shù)據(jù)，4月美國舊房銷量也成持續(xù)擴張態(tài)勢，環(huán)比增長1.7%，在銷量增長最猛的中西部地區(qū)，舊房銷量較3月增長12.1%。

就內(nèi)部因素而言，此輪樓市回暖原因有二。首先，當(dāng)前美國住宅抵押貸款利率處于歷史低位，在過去17個月中有16個月都低于4%。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云預(yù)計，未來幾個月，住宅抵押貸款利率將依然保持低水平。其次，美國代售房屋庫存量上漲，4月，美國舊房庫存環(huán)比上升9.2%至214萬套，讓購房者有了更多的選擇余地，吸引更多美國家庭開始尋找或者購買房屋。

不過，支持美國房地產(chǎn)回暖的最大動力還是美國經(jīng)濟的持續(xù)復(fù)蘇。雖然美國商務(wù)部此前公布的一季度經(jīng)濟增長僅為0.5%，并不太理想，但3月貿(mào)易逆差大幅收窄，4月商品零售總額和工業(yè)生產(chǎn)總值增速均創(chuàng)一年以來新高，這些都預(yù)示美國經(jīng)濟可能在二季度出現(xiàn)反彈。而且，美國就業(yè)市場持續(xù)保持穩(wěn)定復(fù)蘇態(tài)勢，失業(yè)率維持在5%，消費者信心水平也較前幾個月開始改善。美國密歇根大學(xué)消費者信心指數(shù)在連續(xù)4個月下跌以后，終于在5月上旬出現(xiàn)較大幅度反彈。該指數(shù)負(fù)責(zé)人理查德·科廷認(rèn)為，消費者信心狀況出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的主要動力是就業(yè)市場向好帶來消費者收入增長預(yù)期增強，同時通脹和利率水平依然保持低位。而且，近期多名美聯(lián)儲官員的表態(tài)和18日公布的美聯(lián)儲4月貨幣政策會議紀(jì)要都顯示6月加息的可能性，進(jìn)一步印證美國經(jīng)濟正在走出一季度的低谷。

但美國房地產(chǎn)市場依然存在諸多不確定性，復(fù)蘇之路依舊不平坦。目前處于低位的住宅抵押貸款利率可能因為美聯(lián)儲加息和美國通脹水平上升而不復(fù)存在，勞倫斯·云預(yù)計，未來住宅抵押貸款利率可能會突然提高。持續(xù)低迷的國際經(jīng)濟形勢和政治經(jīng)濟的突發(fā)事件也可能拖累美國經(jīng)濟復(fù)蘇。事實上，持續(xù)上升的房價已經(jīng)讓日益窘迫的美國中產(chǎn)階級越來越難以負(fù)擔(dān)。

美國皮尤研究中心去年公布的一份報告顯示，美國中產(chǎn)階級家庭收入占美國家庭總收入的比重已經(jīng)從1970年的62%大幅降至2014年的43%。而近年來的經(jīng)濟波動也讓美國民眾購買住房的觀念發(fā)生改變。皮尤研究中心本周的一份調(diào)查顯示，2014年，18到34歲的美國年輕人同父母居住在一起的比率達(dá)32.1%，為過去70多年來最高水平，越來越多的年輕人因為經(jīng)濟原因和觀念改變而推遲購房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。