李一戈：地王無感 涼熱自知

從業(yè)多年，被問到最多的問題可能是，“現(xiàn)在買房合適嗎？”多數(shù)時(shí)候，根據(jù)城市、區(qū)域、價(jià)格區(qū)間，我能夠給出相對(duì)明確的回答。但如今，老同志著實(shí)被難倒了。

去年年底和今年年初的時(shí)候，我對(duì)幾位朋友非?？隙ǖ卣f，一二線城市上半年必定是上漲，但下半年就不知道了。但現(xiàn)在，即將跨入年中，我對(duì)下半年的樓市趨勢(shì)仍然無法給予“YES”或“NO”的回答。

這一輪上漲，其中包括少數(shù)熱點(diǎn)城市的暴漲，雖然已有若干的事后分析，但包括我自己在內(nèi)，未被充分說服。流動(dòng)性寬松云云，只能部分解釋少數(shù)城市的上漲。尤其是，在房?jī)r(jià)已然高聳的基礎(chǔ)上，漲幅仍然如此兇猛，幾乎沒有停歇的意思，經(jīng)驗(yàn)和理論已經(jīng)不夠用了。

誠(chéng)然，我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之復(fù)雜，教科書上的經(jīng)典經(jīng)濟(jì)理論已無法涵蓋，譬如，西方主要經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)收入比系數(shù)，就解釋不通我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)10多年的上漲；在實(shí)體經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入L型調(diào)整的今天，房?jī)r(jià)仍一騎絕塵，連做了20年的地產(chǎn)商也面面相覷。

我們的記者援引中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)道說，截至5月25日，年內(nèi)拿地最積極的50家房企，合計(jì)拿地金額3887億，比去年同期增加71.6%；平均成本6283元每平方米，比去年同期增加48.4%。已經(jīng)公布今年前4月銷售業(yè)績(jī)的30家房企，平均售價(jià)同比上漲12%。簡(jiǎn)單對(duì)比，地價(jià)漲幅明顯超過房?jī)r(jià)漲幅。

地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，吵了幾百次了，雞和蛋的關(guān)系扯不清楚。房企愿意去搶高價(jià)地，固然是由于它們相信或者期望未來房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但另一方面，地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要成本，地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，已為多年的實(shí)踐所印證。也因此，每當(dāng)一幅地王誕生，周邊無論是二手房還是在售的新房，都會(huì)以此為借口跳漲。

以此推之，北京六環(huán)外、上海遠(yuǎn)郊市鎮(zhèn)和南京市，樓面價(jià)達(dá)到3.5萬元/平方米的地塊，粗暴計(jì)算，商品房上市后的售價(jià)將到達(dá)7萬元/平方米，這個(gè)數(shù)字是地產(chǎn)商的心理預(yù)期。這種預(yù)期很快就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。相互作用，共謀合成。

但如果你要是說，搶到碗里就是肉，拿到土地就贏了，卻與事實(shí)不符。2007年高峰期搶到幾幅地王的綠城，曾經(jīng)極為被動(dòng)，直到2008年推出“四萬億”才得以解套；2010年9月在南京搶到256億地王的中冶，不得不將地塊分割轉(zhuǎn)讓，才喘過氣來。

預(yù)期是一回事，到來后的現(xiàn)實(shí)是另一回事。眾多地產(chǎn)商對(duì)此當(dāng)然心知肚明。沒有人敢斷言，拿到高價(jià)地必定能贏，有些地產(chǎn)商不過是在“賭命”。北京上海南京蘇州，最近搶到高價(jià)地塊的地產(chǎn)商，其實(shí)是忐忑的。

我們說，下半年樓市趨勢(shì)不確定。一是流動(dòng)性不再像一季度那般寬松。4月份信貸比3月份少增8000億，雖然不意味著貨幣轉(zhuǎn)向，但二季度沒有一季度那么寬裕則是基本可以肯定的。1-3月，三分之一的新增信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)在令人發(fā)愁。實(shí)體經(jīng)濟(jì)去產(chǎn)能、去庫(kù)存，離不開貨幣啊，但逐利的資本就是不肯流過去。二是房?jī)r(jià)可能漲不動(dòng)了。有朋友會(huì)覺得我是在亂講。明明二線熱點(diǎn)城市已經(jīng)接棒了，從南京蘇州合肥福州廈門，傳到了武漢南昌等城市。再不制止，可能會(huì)蔓延到更多城市。連我老家四線城市的同學(xué)都來問，是不是又會(huì)像2009年那樣普漲？

應(yīng)該說，地方政府的調(diào)控還是相對(duì)及時(shí)的。深圳和上海在春節(jié)期間一波大漲后，就收緊了調(diào)控；北京的通州也加碼了。傳聞南京和蘇州也要再調(diào)控。雖然限購(gòu)不是立竿見影的調(diào)控手段，但對(duì)市場(chǎng)主體的心理影響還是有的。

更重要的是，當(dāng)房?jī)r(jià)漲到今天這個(gè)程度，接盤俠是日見其稀了。有業(yè)內(nèi)人士說，下半年起，北京將有30多個(gè)10萬+的項(xiàng)目入市（還有人說是60多個(gè)）。雖說超發(fā)的貨幣總是要找地兒呆著，但一套房子動(dòng)輒2000萬甚至3000萬，真的有那么龐大的豪客來消化？也許像我這樣的媒體工人無法理解富裕群體的消費(fèi)能力，但產(chǎn)業(yè)并不算發(fā)達(dá)、人均收入并不算高的南京，哪里突然冒出那么多人來買走齊刷刷直奔500萬一套的高端住宅？

上面提到的這些熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，而且是不小的泡沫，大致是不爭(zhēng)的事實(shí)。但我們沒有把握說，這些泡沫很快就要破滅。至少暫時(shí)看不到，也不允許。理由只有一個(gè)，房地產(chǎn)泡沫的破滅對(duì)金融和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的殺傷力實(shí)在太大。

如果你非要表達(dá)一個(gè)觀點(diǎn)，我寧愿說，下半年的樓市需要一段時(shí)間進(jìn)行整理。包括二手房業(yè)主不得不下調(diào)他們的報(bào)價(jià)，地產(chǎn)商將擬定的售價(jià)悄悄下移一格。問題就在于，如果下半年到明年上半年，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲，最近拿了地王的地產(chǎn)商就會(huì)比較難過。因?yàn)橹挥羞B續(xù)上漲，他們上市后的項(xiàng)目才能盡快到達(dá)盈虧平衡點(diǎn)。

當(dāng)然，前面說了，有些地產(chǎn)商是在賭預(yù)期，那么，也有可能要承受煎熬。好在這波地王的主人們看起來都很有實(shí)力。南方周末報(bào)道說，74個(gè)二線“地王”，主要買家是央企國(guó)企。希望他們能扛得住。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。