高價地頻出拉響樓市過熱警報 入市難度成最大疑問

房地產(chǎn)市場的火爆，除了表現(xiàn)在房價上，還體現(xiàn)在地價上。截至目前，今年拍出的地王數(shù)量已經(jīng)超過70宗。不少業(yè)內(nèi)人士表示出擔心，房價不可能一直暴漲，“地王”制造者很可能要為自己的行為付出代價。

發(fā)燙的土地市場

5月18日，37家房企哄搶上海浦東周浦鎮(zhèn)一塊住宅用地，保利地產(chǎn)最后以54.5億元競得，溢價率295.8%，實際樓面價為55707元/平方米，這意味著每平方米的保本售價接近8萬元。而周浦地區(qū)目前均價在4萬元/平方米左右，新房最高不超過4.8萬元/平方米。

今年以來，一線城市以及樓市成交火熱的二線城市土地價格被不斷刷新。5月13日，南京出讓7宗土地，50余家房企參與競拍，全部地塊總成交金額約為249億，其中三宗地成為地王，包括一個總價地王、一個單價地王以及一個區(qū)域地王。4月上旬，蘇州拍賣的13宗地塊創(chuàng)下平均高達200%的溢價率，刷新了3個區(qū)的成交價紀錄。4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%……土地市場已經(jīng)熱得發(fā)燙。

根據(jù)克爾瑞研究中心報告，今年以來，重點城市總價、單價地王已經(jīng)超過70個，而在上一個“地王年”2013年，全年也不過拍出60個地王。

值得注意的是，在這一輪拿地潮中出現(xiàn)了不少民營企業(yè)的身影。“這些公司的實力和當年的央企不可同日而語，一旦資金信貸收緊，房地產(chǎn)市場恢復調(diào)控，他們是否能扛得住要打一個大大的問號。”有業(yè)內(nèi)人士表示出擔心。

入市難度成最大疑問

在接下來的兩年，開發(fā)商以何種方式將這些地王項目推入市場，并被市場所接受成為最大疑問。不過，有一點可以肯定，價格必然不菲。

從以往情況看，開發(fā)商會絞盡腦汁提高產(chǎn)品的溢價能力。上周末，位于沈陽和平區(qū)西塔商業(yè)街的沈陽001號重點地產(chǎn)項目OneWorld世界城開盤，均價每平方米接近2萬元。作為2013年的“地王”項目，為體現(xiàn)它的與眾不同，開發(fā)商不惜重金，打出世界上最大的智能家居社區(qū)的概念，并請來韓國明星金秀賢作為項目代言人。而售樓處也是國內(nèi)首家無樣板間、無沙盤、無模型、無紙質(zhì)樓書、無DM單的純數(shù)字化項目售樓處。

在5月20日舉辦的東北城市轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，以往我國房地產(chǎn)業(yè)靠單一土地增值形成價值鏈的傳統(tǒng)開發(fā)模式、投資模式、運營模式正面臨著失控與顛覆。

然而，這樣的融合和創(chuàng)新能否匹配其高昂價格，是否能被市場接受，也成為不少業(yè)內(nèi)人士心中的疑問。“該項目周邊的樓盤價格只有它的一半，而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月沈陽新建商品住宅均價才7009元/平方米。”一位分析人士認為，沈陽當?shù)氐馁徺I力水平和高凈值客戶數(shù)量支持OneWorld世界城的發(fā)展可能略顯吃力。

■專家觀點

土地市場加杠桿更加危險

“最近拿地王的房企，邏輯都是慢慢熬個三五年。如果熬得起，誰也不會在乎自己是不是擊鼓傳花的最后一棒，時間可以換空間，今天房地產(chǎn)已經(jīng)真正成為大鱷們的游戲。”對于近期土地市場的瘋狂，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱如此表示。不過，新城控股副總裁歐陽捷卻認為，“輪流坐莊是不現(xiàn)實的，給別人抬了轎子，可能讓自己吃不了兜著走，最終地王解套還是要靠供求關系。”

經(jīng)濟學家馬光遠也表示，盡管一些開發(fā)商在拿地時不差錢，但相當一部分開發(fā)商的資產(chǎn)負債表并不好看，“瘋狂拿地，是在下很大的賭注，通過舉債和加杠桿的方式高溢價造出地王，然后助推周邊的房價，從而實現(xiàn)全面解套。但這種玩法在過去房子短缺的情況下可能得逞，在住房已經(jīng)告別短缺的情況下，一旦房價預期逆轉(zhuǎn)，市場調(diào)整，則意味著開發(fā)商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場這種加杠桿的危險比買房加杠桿更危險。”對于后市，馬光遠認為，房地產(chǎn)市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場暴漲不可持續(xù)，“一些地王制造者很可能要為自己的行為付出代價。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。