胡同土地市場(chǎng)：300萬(wàn)北京二環(huán)內(nèi)能買(mǎi)到地？

北京二環(huán)內(nèi)能買(mǎi)到地嗎？相信再神通廣大的開(kāi)發(fā)商都會(huì)告訴你，不可能！但是有人做到了。

日前，北京市國(guó)土資源局的官網(wǎng)上披露，西城區(qū)銅光胡同1號(hào)城鎮(zhèn)住宅用地項(xiàng)目地塊被出讓給一位叫王雋的自然人。這幅獨(dú)立地塊的規(guī)劃建筑面積為99平方米，容積率0.59，出讓總價(jià)為303.1萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)3.06萬(wàn)元/平米。

從成交單價(jià)上看，它比17天前北京六環(huán)旁昌平區(qū)新拍的一塊土地還便宜了近5000元/平米。這與目前北京炙熱的土地市場(chǎng)交易中形成了巨大反差，高價(jià)門(mén)檻令許多開(kāi)發(fā)商巨頭都對(duì)北京的土地望而卻步。

值得一提的是，這筆公開(kāi)的土地交易僅限于土地，而非房屋。但銅光胡同1號(hào)地塊上目前仍然有房屋。截稿前，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者并未求證到王雋和原房主之間是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，像銅光胡同1號(hào)這樣的胡同地塊由個(gè)人購(gòu)得的情況并非孤例。過(guò)去幾年中，類(lèi)似的地塊出讓后，不少被改建為私人會(huì)所。但2014年之后，這種情況逐步減少，但最近似乎又出現(xiàn)了一波回潮。

一塊寶地

銅光胡同1號(hào)地處西城區(qū)金融街地區(qū)，南面緊鄰金融街老齡公寓，往西約90厘米處是高約2.5米圍墻，東面的樹(shù)木錯(cuò)落有致地散落，讓這處院落顯得安靜隱逸。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，銅光胡同1號(hào)現(xiàn)已無(wú)人居住，被高約4米鐵皮圈住，圍墻里有一間破爛的房子，房子面積約1張大雙人床大小，門(mén)和窗戶并未鑲進(jìn)墻面，只有灰色水泥和磚裸露在外。

由于地處金融街稀缺地段，銅光胡同附近的房?jī)r(jià)已高達(dá)18萬(wàn)元/平方米。以樓面價(jià)3.06萬(wàn)元/平米成交，銅光胡同1號(hào)的土地自然成為了周邊居民熱烈的談資。

一位銅光胡同1號(hào)的鄰居稱(chēng)，銅光胡同1號(hào)原來(lái)居住者不叫王雋，也早已搬走。截稿前，記者多次嘗試聯(lián)系采訪王雋和原房主未果。

北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)信息顯示：這塊地的出讓方是北京市國(guó)土資源局，受讓方為王雋。土地性質(zhì)是住宅用地，出讓形式是協(xié)議出讓。

所謂“協(xié)議出讓”，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地協(xié)議出讓和土地招標(biāo)出讓、土地拍賣(mài)出讓、土地掛牌出讓共同組成我國(guó)土地使用權(quán)的招拍掛制度。

不過(guò)，原國(guó)土資源部地籍司副司長(zhǎng)向洪宜在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪時(shí)表示：“按照國(guó)土部要求，只有工業(yè)用地的買(mǎi)賣(mài)可以采取協(xié)議出讓方式，而商業(yè)和住宅用地不能。原因在于協(xié)議出讓價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不透明，容易滋生腐敗。而工業(yè)用地協(xié)議出讓?zhuān)菫樽尩胤秸軌蛴嗅槍?duì)性地招商，從而更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。”

北京市土地利用事務(wù)中心回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者：“這塊土地出讓是北京市土地利用事務(wù)中心公布的信息，具體事項(xiàng)由銅光胡同1號(hào)土地使用權(quán)人和北京市國(guó)土資源局協(xié)商而定，但北京市國(guó)土資源局在其中議價(jià)的話語(yǔ)權(quán)非常小。土地出讓價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)是2014年1月1日?qǐng)?zhí)行的最新版基準(zhǔn)地價(jià)，土地出讓標(biāo)準(zhǔn)最高不會(huì)高于基準(zhǔn)地價(jià)上限。”

值得注意的是，按照相關(guān)規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地土地需凈地出讓?zhuān)鲎尩你~光胡同1號(hào)國(guó)有建設(shè)用地卻是毛地。

一位土地部門(mén)人士說(shuō)，如果是普通的招拍掛程序賣(mài)地，需要凈地出讓。但如果是原房主和買(mǎi)家先達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，同時(shí)如果買(mǎi)家希望改變房屋原貌，比如重建和改建，就需要購(gòu)買(mǎi)這塊土地，購(gòu)地流程會(huì)涉及到國(guó)土局、市政府、林業(yè)局等多個(gè)部門(mén)。

接近北京市國(guó)土資源局的一位不愿具名人士說(shuō)：“按照國(guó)土部規(guī)定，應(yīng)先把這塊土地收儲(chǔ)整理成凈地，再通過(guò)上市出讓。但其中存在種種執(zhí)行的難點(diǎn)，導(dǎo)致最后的妥協(xié)結(jié)果是：（居民）他們自己定價(jià)，不改變土地用途，土地價(jià)格不低于基準(zhǔn)地價(jià)的40%，這是政府內(nèi)部商量結(jié)果，不上升到國(guó)家法律法規(guī)層面，不具備參考價(jià)值。”

向洪宜告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，這屬于土地法律制定中的遺留問(wèn)題，其中主要有兩點(diǎn)：一、雖然《憲法》第10條明確了城市的土地屬于國(guó)家所有，任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，但并沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)對(duì)此進(jìn)行細(xì)化解釋。其二、盡管?chē)?guó)土部規(guī)定住宅用地不能通過(guò)協(xié)議方式出讓?zhuān)锻恋毓芾矸ā凡⑽唇雇恋貐f(xié)議出讓這種方式。換言之，這種案例并未違反法律。

胡同房市場(chǎng)

像銅光胡同1號(hào)這樣的地塊由個(gè)人買(mǎi)走的情況，并非孤例。

2007年劉香成以1978元/平米購(gòu)得西城區(qū)大石作胡同3號(hào)西城區(qū)大石作胡同3號(hào)用地，這是北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)公布的個(gè)人購(gòu)地第一例。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者根據(jù)北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)披露信息的不完全統(tǒng)計(jì)，自2007年3月01日劉香成個(gè)人購(gòu)地開(kāi)始后，大約220名個(gè)人采取協(xié)議出讓獲得土地，總涉及面積約5萬(wàn)平米左右，用地性質(zhì)約90%以居住為主，10%是商業(yè)金融用地。而其中，跟銅光胡同1號(hào)一樣的胡同房，占到了大多數(shù)。

從價(jià)格來(lái)看，2015年以前，每平米地價(jià)均沒(méi)有超過(guò)5000元/平米，自2016年開(kāi)始，這種地塊出讓價(jià)每平米樓面地價(jià)超過(guò)萬(wàn)元，目前王雋樓面單價(jià)算是所有個(gè)人購(gòu)地中最貴的一塊。

這些土地到底是怎么獲得的呢？

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者了解到，這些個(gè)人買(mǎi)地業(yè)務(wù)，常常是通過(guò)一些中介的公司來(lái)幫忙操作的。李明（化名）是其中一家從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)的公司老板，他從2007年就開(kāi)始涉入這項(xiàng)業(yè)務(wù)。據(jù)他介紹，其所在公司占到了北京市里相關(guān)市場(chǎng)的大頭份額。

李明透露，購(gòu)地者首先是購(gòu)房者，但是二環(huán)內(nèi)這類(lèi)平房所處的位置卻十分稀缺，都非常老舊，所以購(gòu)房者通常會(huì)希望重新改建。但是如果改變現(xiàn)狀，必須購(gòu)買(mǎi)土地。而由個(gè)人來(lái)購(gòu)買(mǎi)毛地，其中的流程非常復(fù)雜。“必須找政府申請(qǐng)，走國(guó)土局、市政府、國(guó)家林業(yè)局等很多部門(mén)的流程，辦理下來(lái)時(shí)間是18個(gè)月左右，個(gè)人一般干不了這個(gè)事。”

李明看到了其中的商機(jī)，并按照土地出讓金的10%收取服務(wù)費(fèi)。“我們公司是一條龍服務(wù)，除了幫助個(gè)人獲取地塊，也提供后期改建的設(shè)計(jì)、建筑、裝修的服務(wù)。”

“從居住的角度，這些地方周邊環(huán)境并不算佳，停車(chē)也非常不方便，并不是很好的住處，但很適合做一件事，就是建私人會(huì)所，此外，這種土地是可以允許挖地下室的，地上做會(huì)所，地下做酒窖。”李明說(shuō)。

據(jù)悉，李明在2008年到2014年接到了不少私人買(mǎi)地的中介業(yè)務(wù)，“80%的客戶獲取土地后是建設(shè)私人會(huì)所”，但由于2014年后，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策，對(duì)私人會(huì)所查的非常嚴(yán)格，會(huì)所業(yè)務(wù)變淡也影響了李明的生意。

有趣的是，記者查詢北京國(guó)土局官網(wǎng)公開(kāi)信息，私人購(gòu)地?cái)?shù)在2014年超過(guò)10例，2015年是0例。2016年的第一例是李月紅以152萬(wàn)元購(gòu)得東城區(qū)大菊胡同甲2號(hào)現(xiàn)狀城鎮(zhèn)住宅用地。

在李明的觀察中，購(gòu)買(mǎi)這些市中心胡同土地的人，都是有錢(qián)、有品位、有地位，“客戶很少直接和我們見(jiàn)面，保密工作做的挺好的，他們有一個(gè)自己的圈子，早就互相認(rèn)識(shí)，誰(shuí)在哪里有塊土地，誰(shuí)是搞私人會(huì)所，誰(shuí)想做陶淵明，彼此都很了解。

李明說(shuō)，經(jīng)歷2014年、2015年低潮后，最近這類(lèi)業(yè)務(wù)又好做了，公司在簽客戶不低于60人。“最近這個(gè)圈子又活躍起來(lái)，他們炒作的概念，是北京市二環(huán)內(nèi)這種高端會(huì)所將合法化。”

在接受記者采訪的過(guò)程中，一位女士打電話過(guò)來(lái)告訴李明，她看中了文昌胡同某地，希望周六面談業(yè)務(wù)，“她是位美籍華人，”李明說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。