胡同土地市場：300萬北京二環(huán)內(nèi)能買到地？

北京二環(huán)內(nèi)能買到地嗎？相信再神通廣大的開發(fā)商都會告訴你，不可能！但是有人做到了。

日前，北京市國土資源局的官網(wǎng)上披露，西城區(qū)銅光胡同1號城鎮(zhèn)住宅用地項目地塊被出讓給一位叫王雋的自然人。這幅獨立地塊的規(guī)劃建筑面積為99平方米，容積率0.59，出讓總價為303.1萬元，折合樓面地價3.06萬元/平米。

從成交單價上看，它比17天前北京六環(huán)旁昌平區(qū)新拍的一塊土地還便宜了近5000元/平米。這與目前北京炙熱的土地市場交易中形成了巨大反差，高價門檻令許多開發(fā)商巨頭都對北京的土地望而卻步。

值得一提的是，這筆公開的土地交易僅限于土地，而非房屋。但銅光胡同1號地塊上目前仍然有房屋。截稿前，經(jīng)濟觀察報記者并未求證到王雋和原房主之間是否存在房屋買賣關(guān)系。

經(jīng)濟觀察報記者采訪發(fā)現(xiàn)，像銅光胡同1號這樣的胡同地塊由個人購得的情況并非孤例。過去幾年中，類似的地塊出讓后，不少被改建為私人會所。但2014年之后，這種情況逐步減少，但最近似乎又出現(xiàn)了一波回潮。

一塊寶地

銅光胡同1號地處西城區(qū)金融街地區(qū)，南面緊鄰金融街老齡公寓，往西約90厘米處是高約2.5米圍墻，東面的樹木錯落有致地散落，讓這處院落顯得安靜隱逸。

經(jīng)濟觀察報記者在現(xiàn)場看到，銅光胡同1號現(xiàn)已無人居住，被高約4米鐵皮圈住，圍墻里有一間破爛的房子，房子面積約1張大雙人床大小，門和窗戶并未鑲進墻面，只有灰色水泥和磚裸露在外。

由于地處金融街稀缺地段，銅光胡同附近的房價已高達18萬元/平方米。以樓面價3.06萬元/平米成交，銅光胡同1號的土地自然成為了周邊居民熱烈的談資。

一位銅光胡同1號的鄰居稱，銅光胡同1號原來居住者不叫王雋，也早已搬走。截稿前，記者多次嘗試聯(lián)系采訪王雋和原房主未果。

北京市國土資源局官網(wǎng)信息顯示：這塊地的出讓方是北京市國土資源局，受讓方為王雋。土地性質(zhì)是住宅用地，出讓形式是協(xié)議出讓。

所謂“協(xié)議出讓”，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地協(xié)議出讓和土地招標(biāo)出讓、土地拍賣出讓、土地掛牌出讓共同組成我國土地使用權(quán)的招拍掛制度。

不過，原國土資源部地籍司副司長向洪宜在接受經(jīng)濟觀察報記者采訪時表示：“按照國土部要求，只有工業(yè)用地的買賣可以采取協(xié)議出讓方式，而商業(yè)和住宅用地不能。原因在于協(xié)議出讓價格標(biāo)準(zhǔn)不透明，容易滋生腐敗。而工業(yè)用地協(xié)議出讓，是為讓地方政府能夠有針對性地招商，從而更好地支持實體經(jīng)濟。”

北京市土地利用事務(wù)中心回復(fù)經(jīng)濟觀察報記者：“這塊土地出讓是北京市土地利用事務(wù)中心公布的信息，具體事項由銅光胡同1號土地使用權(quán)人和北京市國土資源局協(xié)商而定，但北京市國土資源局在其中議價的話語權(quán)非常小。土地出讓價格參照標(biāo)準(zhǔn)是2014年1月1日執(zhí)行的最新版基準(zhǔn)地價，土地出讓標(biāo)準(zhǔn)最高不會高于基準(zhǔn)地價上限。”

值得注意的是，按照相關(guān)規(guī)定，國有建設(shè)用地土地需凈地出讓，但出讓的銅光胡同1號國有建設(shè)用地卻是毛地。

一位土地部門人士說，如果是普通的招拍掛程序賣地，需要凈地出讓。但如果是原房主和買家先達成購房協(xié)議，同時如果買家希望改變房屋原貌，比如重建和改建，就需要購買這塊土地，購地流程會涉及到國土局、市政府、林業(yè)局等多個部門。

接近北京市國土資源局的一位不愿具名人士說：“按照國土部規(guī)定，應(yīng)先把這塊土地收儲整理成凈地，再通過上市出讓。但其中存在種種執(zhí)行的難點，導(dǎo)致最后的妥協(xié)結(jié)果是：（居民）他們自己定價，不改變土地用途，土地價格不低于基準(zhǔn)地價的40%，這是政府內(nèi)部商量結(jié)果，不上升到國家法律法規(guī)層面，不具備參考價值。”

向洪宜告訴經(jīng)濟觀察報記者，這屬于土地法律制定中的遺留問題，其中主要有兩點：一、雖然《憲法》第10條明確了城市的土地屬于國家所有，任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，但并沒有相關(guān)法律法規(guī)對此進行細化解釋。其二、盡管國土部規(guī)定住宅用地不能通過協(xié)議方式出讓，但《土地管理法》并未禁止土地協(xié)議出讓這種方式。換言之，這種案例并未違反法律。

胡同房市場

像銅光胡同1號這樣的地塊由個人買走的情況，并非孤例。

2007年劉香成以1978元/平米購得西城區(qū)大石作胡同3號西城區(qū)大石作胡同3號用地，這是北京市國土資源局官網(wǎng)公布的個人購地第一例。

經(jīng)濟觀察報記者根據(jù)北京市國土資源局官網(wǎng)披露信息的不完全統(tǒng)計，自2007年3月01日劉香成個人購地開始后，大約220名個人采取協(xié)議出讓獲得土地，總涉及面積約5萬平米左右，用地性質(zhì)約90%以居住為主，10%是商業(yè)金融用地。而其中，跟銅光胡同1號一樣的胡同房，占到了大多數(shù)。

從價格來看，2015年以前，每平米地價均沒有超過5000元/平米，自2016年開始，這種地塊出讓價每平米樓面地價超過萬元，目前王雋樓面單價算是所有個人購地中最貴的一塊。

這些土地到底是怎么獲得的呢？

經(jīng)濟觀察報記者了解到，這些個人買地業(yè)務(wù)，常常是通過一些中介的公司來幫忙操作的。李明（化名）是其中一家從事這項業(yè)務(wù)的公司老板，他從2007年就開始涉入這項業(yè)務(wù)。據(jù)他介紹，其所在公司占到了北京市里相關(guān)市場的大頭份額。

李明透露，購地者首先是購房者，但是二環(huán)內(nèi)這類平房所處的位置卻十分稀缺，都非常老舊，所以購房者通常會希望重新改建。但是如果改變現(xiàn)狀，必須購買土地。而由個人來購買毛地，其中的流程非常復(fù)雜。“必須找政府申請，走國土局、市政府、國家林業(yè)局等很多部門的流程，辦理下來時間是18個月左右，個人一般干不了這個事。”

李明看到了其中的商機，并按照土地出讓金的10%收取服務(wù)費。“我們公司是一條龍服務(wù)，除了幫助個人獲取地塊，也提供后期改建的設(shè)計、建筑、裝修的服務(wù)。”

“從居住的角度，這些地方周邊環(huán)境并不算佳，停車也非常不方便，并不是很好的住處，但很適合做一件事，就是建私人會所，此外，這種土地是可以允許挖地下室的，地上做會所，地下做酒窖。”李明說。

據(jù)悉，李明在2008年到2014年接到了不少私人買地的中介業(yè)務(wù)，“80%的客戶獲取土地后是建設(shè)私人會所”，但由于2014年后，國家出臺了相關(guān)政策，對私人會所查的非常嚴(yán)格，會所業(yè)務(wù)變淡也影響了李明的生意。

有趣的是，記者查詢北京國土局官網(wǎng)公開信息，私人購地數(shù)在2014年超過10例，2015年是0例。2016年的第一例是李月紅以152萬元購得東城區(qū)大菊胡同甲2號現(xiàn)狀城鎮(zhèn)住宅用地。

在李明的觀察中，購買這些市中心胡同土地的人，都是有錢、有品位、有地位，“客戶很少直接和我們見面，保密工作做的挺好的，他們有一個自己的圈子，早就互相認(rèn)識，誰在哪里有塊土地，誰是搞私人會所，誰想做陶淵明，彼此都很了解。

李明說，經(jīng)歷2014年、2015年低潮后，最近這類業(yè)務(wù)又好做了，公司在簽客戶不低于60人。“最近這個圈子又活躍起來，他們炒作的概念，是北京市二環(huán)內(nèi)這種高端會所將合法化。”

在接受記者采訪的過程中，一位女士打電話過來告訴李明，她看中了文昌胡同某地，希望周六面談業(yè)務(wù)，“她是位美籍華人，”李明說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。