二線城市房地產(chǎn)調控升級 南京蘇州之后還有誰

近日，因蘇州突然暫緩5塊土地的拍賣，一時間市場推測蘇州將會出臺限購政策，如果傳言成真，那蘇州也將成為目前唯一一個再次實行限購的二線城市，并對目前火爆的二線城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。

不過，傳言并未成真，5月18日，蘇州市國土資源局官網(wǎng)發(fā)布公告，經(jīng)市政府批準對擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。據(jù)蘇州政府的消息人士曾透露，蘇州本有限購的打算，但是又決定不執(zhí)行。蘇州當前的首要任務是不能再出“地王”。

說到“地王”，今年蘇州房地產(chǎn)市場可謂雙豐收。

一級市場（住宅土地拍賣市場），截止5月17日，蘇州共成交30塊住宅用地，規(guī)劃建筑面積309萬平方米，土地成交金額365億元。要知道，2014年蘇州一年的住宅賣地收入才有250億元，2015年蘇州的住宅賣地收入400億元，而今年前5個月賣地收入就已經(jīng)是2015年總和。這一組數(shù)據(jù)將北上廣深四個一線城市遠遠甩在身后，成交金額全國第二，僅次于南京（454億元）。

二級市場（房屋銷售市場），蘇州截止4月末的房屋成交均價是14802元，同比漲幅高達47.76%，僅次于深圳（同比漲幅70%），2016年的漲幅為25.48%，略低于合肥（28.82%）和廊坊（28.62%）。

可以說，因為蘇州一級市場的火爆，帶動了二級市場房價的上漲。標準排名也在《3月房價漲幅榜》和《4月房價漲幅榜》中多次描述過蘇州市場的房價趨勢：

“2014年蘇州住宅賣地收入250億元，平均樓面價4500元，值得注意的是，2015年蘇州的住宅賣地收入400億元，平均樓面價飚升至9150元，一年時間土地一級市場賣地收入與樓面價幾乎是倍數(shù)增長。2015年9000元的賣地樓面價實際上已經(jīng)與市場上銷售的房屋價格平齊。如果用2.5~3倍的比例估算銷售價格，9000元的樓面價對應的是22500元~27000元的房屋銷售價格。”

“市場人士喜歡將土地一級市場和樓市銷售價格比作‘面粉’和‘面包’的關系，現(xiàn)在‘面粉’已經(jīng)賣到了9000元，‘面包’的價格會有多高？或許對蘇州樓市持懷疑態(tài)度的人有很多，但現(xiàn)在的問題已經(jīng)不是蘇州能不能沖過2萬元大關，而是何時能沖過。”

截止5月17日，蘇州共成交30塊住宅用地，土地成交金額365億元，成交樓面價已經(jīng)升至11779元，從2014年的4500元，到2015年9150元，再到今年前5個月的11779元，蘇州的一級市場的樓面價已經(jīng)直逼二級市場的房屋成交均價（14802元）。

不管是一級市場還是二級市場，蘇州樓市的上漲幅度已經(jīng)超出了很多人的預期，調控在所難免，而出臺地塊設定最高報價的政策能否有效控制市場的熱度，目前看可能效果有限。不過，可以肯定的是，地塊設定最高報價只是蘇州樓市調控的開始，享受到一線城市的調控待遇或許也用不了多久。

其實通過上述分析可以看出，“面粉”的價格直接決定了“面包”的貴賤，而且“面粉”的價格會先于“面包”漲價。

標準排名以“面包”和“面粉”的比值來評估各城市房地產(chǎn)價格的合理程度，當“面包”和“面粉”的比值低于2，說明該地區(qū)樓市有明顯的上漲預期，此地區(qū)或許也會出臺相應的調控政策；大于2或是小于3，說明該地區(qū)樓市的價格處于相對合理的位置；大于3，說明該地區(qū)樓市的價格略有偏高。

目前蘇州的“面包”和“面粉”的比值是1.26，與南京一起并列第二位，排在第一的是今年樓市最大的“黑馬”合肥。

合肥2014年“面粉”價格是3730元，2015年跳漲至6500元，今年已經(jīng)是8900元，合肥4月末的“面包”10941元，同比上漲40%，2016年前4個月上漲29%。合肥“面包”和“面粉”的比值是1.22，比蘇州還低，排名第一。

南京是2016年住宅土地最火爆的城市，截止5月17日成交金額454億元，與上海和北京兩個城市住宅成交金額之和持平，排名全國第一。南京今年的“面粉”價格是15911元，“面包”價是19991元，比值為1.26，與蘇州并列第二。

除上述三個城市外，“面包”和“面粉”的比值低于2的城市還有5個，分別為杭州（比值1.51）、寧波（1.55）、福州（1.63）、北京（1.67）和天津（1.82）。

這8個城市中，除北京（已有調控政策）和天津（比值1.82，雖有上漲預期，但調控的迫切性并不明顯）之外，其他6個城市已經(jīng)或預計出臺調控政策。

如合肥市委書記吳存榮日前公開表態(tài)：合肥房地產(chǎn)要加強調控，防止過快增長。否則，房價抬高了城市門檻，無形中也影響城市的競爭力；南京在4月末推出《關于推進供給側結構性改革促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，10條細則引起業(yè)界震動；蘇州5月18日在國土資源局官網(wǎng)發(fā)布公告，經(jīng)市政府批準對擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。比值排名靠前的3個城市目前都已發(fā)聲，杭州、寧波和福州的調控政策估計也不會太遠了。

另外，提醒購房者，除上述8個城市有明顯的上漲預期外，其他城市的上漲空間已經(jīng)不多或是被高估，甚至包括上海和廣州在內。土地一級市場的繁榮一定會帶動二級市場，相反一級市場冷清或是依靠大量低價土地來維持地方財政，這樣的城市也只能是維持現(xiàn)狀。說白了，如果沒有大批開發(fā)商進場，通過拉高地價來刺激房價，光想著投資升值可能未必如愿。深圳如此，蘇州如此，合肥南京也是如此。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。