保利拿地王的底氣：靠資產(chǎn)證券化變現(xiàn)商業(yè)物業(yè)

5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的高價搶得上海周浦鎮(zhèn)地塊，《每日經(jīng)濟新聞》記者查看保利地產(chǎn)年報發(fā)現(xiàn)，2015年全年保利一共購地50宗，總成本為656億元，其中一二線城市611億元，占比93%。周浦鎮(zhèn)一塊地花費其去年全年土地支出的1/12，如此大手筆豪購土地，背后資金來自哪里？

此前，保利還提出了商業(yè)地產(chǎn)擴張的路線圖，未來5年經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積逾1000萬平方米。增加土地儲備要錢，擴張商業(yè)也要錢，保利如何解決資金壓力？

保利資本的面世也許是解決資金需求的關鍵。在保利資本的成立儀式上，保利商業(yè)的資產(chǎn)證券化發(fā)展思路被多次提及，這似乎是在解釋保利大手筆拿地以及踴躍進軍商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。資產(chǎn)證券化能給保利帶來怎樣的改變？商業(yè)地產(chǎn)能否站在資產(chǎn)證券化的風口，打破商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“魔咒”？

逆勢擴張劍指千萬

保利商業(yè)購物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三大核心業(yè)務的七個品牌全部面世，保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理方長斌表示，未來5年，保利商業(yè)將實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)運營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展藍圖，經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積逾1000萬平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，截至2016年，保利商業(yè)已開業(yè)運營13個商業(yè)項目，包括4個購物中心、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，總開業(yè)面積達百萬平方米。

在規(guī)模逐步壯大同時，在財務指標方面，保利商業(yè)公開了自己的財物目標，經(jīng)營收入將以每年超過20%的復合增長率發(fā)展。

方長斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時坦言，目前保利商業(yè)處于擴張以及投資階段，保利集團也會對保利商業(yè)進行考核，2020年會有指標，但目前不方便透露。

方長斌在采訪中透露了保利商業(yè)擴張期的一些不確定性。從目前的市場情況來看，商業(yè)地產(chǎn)處境艱難，尤其是在非核心城市的商業(yè)項目，庫存去化壓力大。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年1~4月，商品房待售面積中辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房面積達到1.85億平方米，較去年底增加608萬平方米。當前，商業(yè)地產(chǎn)庫存十分嚴重，去化周期遠超過住宅。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國30個大中城市約有1300萬平米商業(yè)項目入市。預計2016年將有1800萬平方米左右的商業(yè)物業(yè)開業(yè)，同比增長38.5%。商業(yè)物業(yè)空置率與住宅市場空置率一樣，呈現(xiàn)出由一二線城市向三四線城市遞增的特點。

在庫存高壓的背景下，保利為何有勇氣發(fā)起對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊？

方長斌認為，商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)不是一成不變的，可以尋找到好的業(yè)態(tài)，進行相互之間的轉(zhuǎn)化，購物中心可以有醫(yī)院、教育等多種業(yè)態(tài)。保利商業(yè)不會設定標準，將依據(jù)地塊、城市、商業(yè)消費的特點進行創(chuàng)新改造，呈現(xiàn)符合市場需求的業(yè)態(tài)形式。

對于1000萬平方米的經(jīng)營目標，保利商業(yè)似乎有了清晰的擴展線路。

“保利商業(yè)對外獲取項目的過程中，會有收購、并購、長期租賃，也會有委托管理等方式。”據(jù)方長斌介紹，保利商業(yè)將通過多種方式拓展項目，積極尋求產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資并購機會，尤其是在健康養(yǎng)老、物業(yè)管理、工程建設、智能家裝、核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)等領域。

資產(chǎn)證券化風口

2016年，保利地產(chǎn)堅持一二線城市發(fā)展戰(zhàn)略，在一二線城市房價大漲，地價飛漲的背景下，布局一二線城市意味著要付出數(shù)倍的土地成本。商業(yè)地產(chǎn)同樣是個“燒錢”的行當，為解決地產(chǎn)發(fā)展融資問題，保利資本應市場需要而生。

方長斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，保利資本并不僅僅服務于保利商業(yè)，同時服務于保利的其他產(chǎn)業(yè)，走上資本證券化的道路，有了資金的支持，保利地產(chǎn)如虎添翼。

保利地產(chǎn)在2015年年報中提到，保利繼續(xù)在房地產(chǎn)金融領域發(fā)力，保利地產(chǎn)與保利投資、中金公司共同成立保利資本，為進一步探索和發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務開辟新的通道。

近幾年，房地產(chǎn)私募基金方興未艾，地產(chǎn)與金融存在明顯互補，參考歐美等國經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)未來重心也將逐漸由開發(fā)運營向金融運作轉(zhuǎn)移。未來隨著資產(chǎn)證券化相關條件的逐步放開，針對商辦類物業(yè)的REITs將迎來全新的發(fā)展機遇。

相關負責人表示，保利資本將通過并購基金、杠桿收購、PE、Pre-IPO等股權(quán)基金投資方式獲取權(quán)益，利用ABS、REITs、IPO等多元化資本運作手段，實現(xiàn)自持物業(yè)的融資功能。

方長斌在采訪中表示，每一家做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會走上資本化的道路，保利的商業(yè)物業(yè)是長期持有的物業(yè)，無論是私有化或者上市，都是資本化的路徑。

有保利強大的品牌做支撐，相對于解決商業(yè)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)慢、回報率較低的困境，保利商業(yè)的規(guī)模擴張較容易實現(xiàn)。資產(chǎn)證券化能在多大程度上解決商業(yè)物業(yè)發(fā)展的問題？

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前，國內(nèi)資產(chǎn)證券化法律環(huán)境不太成熟，資產(chǎn)證券化存在一定風險。就行業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)面臨庫存與現(xiàn)金流兩大問題，商業(yè)地產(chǎn)通過實現(xiàn)資產(chǎn)證券化可以在融資上獲得一定的便利。

通過資產(chǎn)證券化，可以將需要持續(xù)資金投入運營的商業(yè)地產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品進行融資，利用商業(yè)物業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的資金收入，并且可以獲得租金回報。從這一點來看，商業(yè)地產(chǎn)不是“紅海”，而是一片資產(chǎn)的“藍海”。

商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率在2%~3%之間，商業(yè)地產(chǎn)要解決盈利低的問題并不容易。保利商業(yè)處于擴張階段，主要的考核指標不是利潤，但盈利問題始終是保利商業(yè)必須面對的現(xiàn)實。

方長斌表示，保利的商業(yè)物業(yè)主要集中在一線城市以及部分省會城市，在擴大規(guī)模的同時也會嚴格把關，在地段和產(chǎn)品設計上下功夫，做優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。核心城市，核心地段的商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)能力較強，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化較為容易?？紤]到地段不好的商業(yè)物業(yè)難度相對較大。方長斌表示，保利商業(yè)的資產(chǎn)證券化將會進行分級處理。

國泰君安分析師劉斐凡認為，資產(chǎn)證券化一個很大的魅力在于能夠解決商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀的問題，可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，解決商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)資金投入的難題，減輕企業(yè)資金鏈壓力，是商業(yè)地產(chǎn)的一個重大利好。

從目前形勢來看，萬科、萬達等大型開發(fā)商紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，萬達在資產(chǎn)證券化中尋找突破口。劉斐凡認為，未來商業(yè)地產(chǎn)處于升值通道，長期持有能讓開發(fā)商享受物業(yè)升值帶來的資產(chǎn)估值提升。

存量房時代到來，資產(chǎn)證券化對商業(yè)地產(chǎn)的運營能力提出較高的要求，在減輕資金壓力之后，保利商業(yè)能否憑借資本化的方式打破商業(yè)地產(chǎn)的魔咒，還有待市場檢驗。

但不可否認，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的證券化操作，帶來更多的融資便利，將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強大的資金支持，開發(fā)商具備了馳騁一二線土地市場的資本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。