瘋狂的蘇州樓市：有些樓盤超過80%是投資客購買

[克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，和上年同期相比大幅上升48%，占到全國商品房0.98%。]

2008年小王（化名）剛到蘇州，租了一套復(fù)式的房子，只有2000多元一個月。2010年4月，他在蘇州工業(yè)園區(qū)湖東買了一套小房子，面積只有70多平方米，二手房裝修好的，價格為7600元/平方米，總價五十幾萬。2010年之后的那幾年，許多地方出現(xiàn)房價猛漲但是蘇州的房價一直平平穩(wěn)穩(wěn)，漲幅很小，在2013年甚至出現(xiàn)過下跌。2015年年初這套房子也不超過1.5萬元/平方米。

蘇州房價的暴漲，開始于2015年秋天。直接觸發(fā)誘因是蘇州工業(yè)園區(qū)湖東幾塊土地拍賣價格飆升。此后，蘇州工業(yè)園區(qū)房價突然開始暴漲，帶動蘇州其他區(qū)域一起上漲。而從2016年開始，蘇州樓市更是越來越瘋狂。

小王的房子，現(xiàn)在已經(jīng)價值2.5萬元/平方米。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，蘇州(不含昆山、太倉等縣級市)今年1~4月新建商品住宅成交均價為16969元/平方米，相比2015年全年上漲了28.91%。

5月17日，因為傳言蘇州樓市要限購，蘇州再度成為全國樓市的焦點，這里的樓市究竟發(fā)生了怎么樣的故事呢?

園區(qū)瘋漲

山東濟(jì)南來的新蘇州人小張（化名）經(jīng)歷了這一過程。小張在一家臺資企業(yè)工作，該公司主營業(yè)務(wù)為手機類電子設(shè)備檢測，利潤也比較微薄。小張工作十分繁忙，每個月收入不超過1萬元。集合全家之力湊夠了首付之后，小張在2015年夏天在蘇州工業(yè)園區(qū)榭雨街附近買了一套140平方米的大房子，當(dāng)時的房價為1萬元出頭。3個季度之后房價已經(jīng)接近3萬元。

2016年年初上海房價開始大漲，這一消息無疑也為蘇州的房價火上澆油。

蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，GDP位居全國前列。但蘇州的房價長期比較溫和。蘇州人相當(dāng)富裕，但似乎毫不熱衷于炒房。故2015年年初蘇州房子均價在1萬元左右的時候，蘇州人都覺得房價比較合理?，F(xiàn)在房價突然暴漲到兩三萬元每平方米。蘇州人，尤其是新蘇州人在驚訝和感慨之余，從蘇州財富總量如此之高這個角度去想，似乎也覺得有合理性。

蘇州工業(yè)園區(qū)一位政府內(nèi)部人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者。蘇州工業(yè)園區(qū)房價上漲的動力十分強勁，因為開發(fā)商的熱情實在是太高漲。2016年年初，他們在月亮灣附近推出一個地塊還沒有正式掛牌，就有開發(fā)商前來詢價。已經(jīng)主動把樓面地價報到了不可思議的28000元/平方米。

超級豪宅也非常搶手。蘇州金雞湖獨墅湖之間的雙湖板塊是蘇州的黃金地段，也是豪宅聚集區(qū)。2016年年初，一位企業(yè)家要為自己的兒子買房置業(yè)，初步選定了蘇州金雞湖畔的綠城御園小區(qū)，這里最便宜的也要上千萬一套，但到售樓處一打聽才知道早已全部售罄。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米，和上年同期相比大幅上升48%，占到全國商品房0.98%；其中住宅成交1177萬平方米，成交金額1549億元，較2014年分別增長52%和65%，均達(dá)到歷史峰值；商業(yè)、辦公總計91萬平方米，較上年上升5.8%。

投資者入場

“我在2015年4月購買了一套住宅，當(dāng)時的單價是1.4萬/平方米，而最新一期該樓盤的價格已經(jīng)到了2.65萬/平方米，總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者何冰(化名)在電話里告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

這也不難理解開發(fā)商為何青睞蘇州，面對一線城市已經(jīng)非常高的價格，核心二線城市似乎成為開發(fā)商的“新大陸(16.970,0.00,0.00%)”。

正榮地產(chǎn)蘇州營銷總監(jiān)成軍表示，蘇州外來人口占50%，每年新增蘇州戶口10萬人，因此蘇州是典型的人口導(dǎo)入城市，所以看好蘇州市場。

上海中原市場研究中心資深經(jīng)理龔敏告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“蘇州樓市火爆主要還是受到去年整體利好環(huán)境影響的推動，蘇州位于長三角中部，東臨上海，從上海到蘇州只有100多公里，但房價均價只有上海的1/2。一線城市上海房價持續(xù)上漲使得投資者趨之若鶩，但同時上海的高房價和限購政策又將很大一部分人群擋在門檻之外，此時距離較近的上海周邊城市就成為他們最佳的選擇。”

《第一財經(jīng)日報》記者在采訪中獲悉，從去年下半年開始，由于蘇州并未限購，蘇州已經(jīng)有大量的投資客入場。《第一財經(jīng)日報》記者在一個長三角投資客的微信群里看到，里面的投資客每天都在討論怎么在蘇州投資購房。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，蘇州有些樓盤超過80%是投資客購買。

何冰也算是半個投資客，她最近又在蘇州購買了一套房。“其實我是想在上海買房的，但是我被限購了，蘇州首付兩成買房壓力非常小，我在蘇州買的第一套房考慮過自住，但是第二套房我就是為了投資。”何冰告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

正因為此，蘇州在今年3月開始調(diào)控政策：要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)售房屋的申報價格，3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%；下一批次備案預(yù)售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，如果房價最終是通過投資客推動的話，那它的基礎(chǔ)還是很薄弱的，蘇州這匹黑馬也許在2016年會改變顏色。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。