仲量聯(lián)行：二線樓市大熱 蘇州高地價(jià)背后風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)？

而在滬深等地調(diào)控政策出臺(tái)之后，二線城市之熱更是有增無(wú)減，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)二，大有接棒一線城市領(lǐng)漲全國(guó)之勢(shì)。

二線樓市的熱，似乎已經(jīng)超出了市場(chǎng)普遍預(yù)期。從去年開始，南京、蘇州、杭州、合肥等地樓市開始強(qiáng)勢(shì)回暖，到今年過(guò)年前后熱度比肩一線城市。而在滬深等地調(diào)控政策出臺(tái)之后，二線城市之熱更是有增無(wú)減，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)二，大有接棒一線城市領(lǐng)漲全國(guó)之勢(shì)。

然而，這些熱門二線城市樓市瘋狂的背后，究竟是合理需求的集中釋放，還是政府與開發(fā)商的合力助推？此輪上漲能夠持續(xù)多久？是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

熱度空前蘇州補(bǔ)漲邏輯是否合理？

4月7、8兩日，蘇州迎來(lái)2016年首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)，火爆程度令不少業(yè)內(nèi)人士驚嘆“前所未有”。超過(guò)40家房企參與，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達(dá)到250.73億元，平均溢價(jià)率高達(dá)203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價(jià)率全部超過(guò)100%，甚至有的土地溢價(jià)率超過(guò)300%。

不僅是蘇州，南京、合肥、杭州的土地市場(chǎng)也同樣火熱。3月18日，全國(guó)近40家房企爭(zhēng)奪南京5塊地，成交金額達(dá)92.72億元。3月24日，合肥3月土地拍賣會(huì)上，濱湖區(qū)一宗地拍出76.89億元的“天價(jià)”，溢價(jià)率高達(dá)驚人的400%，成合肥總價(jià)地王。上周南京再推7宗地塊，總起始價(jià)達(dá)123億元，其中位于建鄴區(qū)河西南部的三宗地塊尚未競(jìng)拍注定已成新地王。

“這些熱點(diǎn)二線城市受益于一線城市的"溢出效應(yīng)"和"比價(jià)效應(yīng)"，再加上自身有一定的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)體量，因此在一線城市受限后，成為接棒的熱點(diǎn)城市。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究總監(jiān)周志鋒表示。在他看來(lái)，目前大熱的二線城市中，蘇州風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。而這所謂的高風(fēng)險(xiǎn)，并非指樓市不健康，而是未來(lái)市場(chǎng)購(gòu)買力能否支撐當(dāng)下飆升的土地價(jià)格尚不可知，目前高位拿地的房企未來(lái)也不排除有被套可能。

仲量聯(lián)行研究部提供的數(shù)據(jù)顯示：2016年一季度蘇州、南京、杭州三個(gè)熱點(diǎn)二線城市高端住宅成交均價(jià)環(huán)比分別上漲17%、4.4%和6.1%；同比漲幅分別是32.9%、10.2%和9.6%。“從數(shù)據(jù)可以很清晰地看到，在三個(gè)熱點(diǎn)二線城市中，蘇州在此輪房?jī)r(jià)上漲中漲幅最為強(qiáng)勁。”周志鋒表示。

看量看價(jià)未來(lái)能否支撐高地價(jià)？

經(jīng)過(guò)此輪房?jī)r(jià)上漲，雖然目前看蘇州樓市庫(kù)存依然偏低，房?jī)r(jià)水平也尚未到頂，但眼下蘇州樓市已出現(xiàn)投資客占比可觀、土地價(jià)格水平飆漲過(guò)快等風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，蘇州還能否成為樓市避風(fēng)港？

從價(jià)上來(lái)看，按蘇州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的估計(jì)，照目前蘇州土地拍賣的樓面地價(jià)估算，全市均價(jià)上兩萬(wàn)指日可待，上三萬(wàn)今年年底前也有可能出現(xiàn)。例如4月7日當(dāng)代置業(yè)拍得的樓板價(jià)28761元/平方米的高價(jià)地塊，未來(lái)售價(jià)必須達(dá)到每平方米5萬(wàn)元左右，開發(fā)商才能有合理利潤(rùn)。

從量上來(lái)看，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年前兩個(gè)月，商品房新開工面積同比增長(zhǎng)85%，其中住宅新開工面積同比增長(zhǎng)57.1%，住宅竣工面積同比增長(zhǎng)58%。在周志鋒看來(lái)，未來(lái)的市場(chǎng)購(gòu)買力是否能夠支撐這些供應(yīng)量以及高房?jī)r(jià)，這些都將是此時(shí)逢高入市的開發(fā)商和購(gòu)房者必須警惕的風(fēng)險(xiǎn)。

從樓市購(gòu)買力支撐情況來(lái)看，隨著幾年前低端制造業(yè)的外遷以及以臺(tái)商企業(yè)為代表的電子制造業(yè)的蕭條，近幾年來(lái)蘇州人口的凈流入增幅逐年下降。蘇州市統(tǒng)計(jì)局今年3月16日發(fā)布的人口與就業(yè)發(fā)展報(bào)告顯示，2015年末，蘇州常住人口總量1061.6萬(wàn)人，環(huán)比上年僅增加1.2萬(wàn)人，微增0.1%。“十二五”期間，蘇州常住人口年均增長(zhǎng)0.3%，遠(yuǎn)低于“十一五”期間年均8.9%的增長(zhǎng)速度。這也意味著，除了合理水平的投資需求外，蘇州剛需置業(yè)和改善型需求到底能否支撐未來(lái)的量與價(jià)？

不過(guò)，從更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，蘇州正面臨以“全國(guó)首個(gè)開放創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)”為目標(biāo)的城市升級(jí)轉(zhuǎn)型。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和人口導(dǎo)入角度看，目前的高地價(jià)長(zhǎng)期看是有一定支撐的。但從中短期來(lái)看，當(dāng)?shù)卣畼O有可能出臺(tái)緊縮政策以抑制房?jī)r(jià)的上漲，不排除有此輪高價(jià)拿地的開發(fā)商被套其中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。