專(zhuān)家：房?jī)r(jià)泡沫的本質(zhì)是地價(jià)泡沫

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開(kāi)始擴(kuò)大。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)大幅上漲，南京、蘇州、合肥、廈門(mén)等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國(guó)土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。

在一些地區(qū)，新地王的樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)現(xiàn)在一手房的房?jī)r(jià)，比如5月18日保利以54.5億元競(jìng)得浦東周浦鎮(zhèn)一地塊，溢價(jià)297.8%。業(yè)內(nèi)人士估算，未來(lái)售價(jià)可能超過(guò)7.5萬(wàn)，而目前該區(qū)域新房售價(jià)在3.3萬(wàn)-4.4萬(wàn)。這種現(xiàn)象制造了強(qiáng)烈的上漲預(yù)期?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)屬于“地價(jià)泡沫”的階段。

地價(jià)泡沫現(xiàn)象如何產(chǎn)生的呢？毫無(wú)疑問(wèn)是供給側(cè)與需求側(cè)同時(shí)發(fā)力造成的。首先，一些地方政府趁樓價(jià)上漲提高基準(zhǔn)地價(jià)，有的甚至漲幅超過(guò)一倍，推動(dòng)了地價(jià)上漲，并且政府還控制供給數(shù)量，制造稀缺效應(yīng)?，F(xiàn)在，一些高地價(jià)城市已經(jīng)開(kāi)始凍結(jié)土地市場(chǎng)供應(yīng)，這無(wú)疑會(huì)火上澆油。

而在需求側(cè)，由于這一輪漲價(jià)去庫(kù)存來(lái)勢(shì)兇猛，房企需要補(bǔ)充新的土地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。由于銀行利率不斷下降，而且實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致社會(huì)融資成本也隨之走低，房地產(chǎn)被視為低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，在資產(chǎn)荒的背景下，各種提供融資的機(jī)構(gòu)主動(dòng)為地產(chǎn)商提供低價(jià)信貸，導(dǎo)致房企“不缺錢(qián)而是缺項(xiàng)目”，這鼓勵(lì)了企業(yè)高價(jià)搶地。

過(guò)去十幾年的經(jīng)驗(yàn)顯示，總是通過(guò)各種調(diào)控保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲，過(guò)高時(shí)抑制，庫(kù)存增加時(shí)就刺激。一般常用的政策工具就是土地供應(yīng)以及信貸利率。從土地價(jià)格不斷上漲看，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴而難以自拔，這種通過(guò)控制土地供應(yīng)不斷推高地價(jià)的方式，是過(guò)去十幾年房?jī)r(jià)不斷上漲的重要原因。

因此，中國(guó)地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是“土地泡沫”，是地方政府為了自身利益而控制市場(chǎng)的結(jié)果。地方政府通過(guò)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)式的土地供應(yīng)模式，以及銷(xiāo)售端的限購(gòu)限價(jià)，維持了資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，但是，這會(huì)讓價(jià)格脫離真實(shí)的市場(chǎng)需求而發(fā)生扭曲，這種扭曲又會(huì)綁架樓市政策，乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)更加失衡。

地方政府過(guò)度依賴地產(chǎn)并維持價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的方式類(lèi)似飲鴆止渴。除了加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、推高資產(chǎn)泡沫之外，還會(huì)產(chǎn)生兩種弊端。首先，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期且持續(xù)不斷的上漲，會(huì)造成嚴(yán)重的貧富差距，尤其是一二線城市房?jī)r(jià)的大幅上漲，讓那些早就購(gòu)買(mǎi)住房的市民財(cái)富暴增，而那些還沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)的市民可能永遠(yuǎn)都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，或者做一輩子房奴。根據(jù)聯(lián)合國(guó)亞太經(jīng)社會(huì)剛剛發(fā)布的報(bào)告顯示，2002-2010年間，中國(guó)貧富差距的增加，97%由金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格提升所導(dǎo)致。

第二個(gè)弊端就是窒息城市發(fā)展活力。按照現(xiàn)在新出讓地價(jià)計(jì)算，一線城市房?jī)r(jià)將很快追趕上香港。中國(guó)大部分科研機(jī)構(gòu)與企業(yè)聚集在一線城市，過(guò)高的房?jī)r(jià)提高年輕人在一線城市發(fā)展的成本，研究機(jī)構(gòu)也很難招到人才。房?jī)r(jià)泡沫化會(huì)讓政府進(jìn)退兩難，如果維持居高不下的價(jià)格，中國(guó)最具活力與創(chuàng)造力的一線城市將可能面臨活力流失，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，但是，如果刺破房?jī)r(jià)泡沫化，又會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)構(gòu)成巨大的影響。

近日，“權(quán)威人士”提出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離”，這是正本清源的觀點(diǎn)，但是在執(zhí)行上，各地此起彼伏的地王以及隨之而來(lái)的土地供應(yīng)收緊顯示，地方政府還沒(méi)有找到擺脫土地財(cái)政的有效手段，二線城市收緊土地供應(yīng)只會(huì)制造更廣泛的地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致二線城市房?jī)r(jià)一線化，控制市場(chǎng)的做法最終會(huì)傷及自身。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。