合肥樓市因政策錯(cuò)配持續(xù)過熱 調(diào)控還需一城一策

作為典型的中部二線城市，安徽合肥市房地產(chǎn)市場一直“不溫不火”。然而今年以來，隨著一系列利好政策推動(dòng)需求集中釋放，加之前期低庫存、供地少、地價(jià)高等因素的影響，合肥房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)“過熱”局面。

房價(jià)一路飛漲“一房難求”加劇恐慌性購房

今年春節(jié)后，一系列利好政策在二線城市紛紛落地，如下調(diào)首付比例、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠減免、首套房貸款利率優(yōu)惠、二套房貸款“只認(rèn)貸、不認(rèn)房”等。這些政策進(jìn)一步刺激了居民自住和改善型住房需求，導(dǎo)致安徽全省房地產(chǎn)市場也持續(xù)升溫，省會(huì)合肥表現(xiàn)尤其突出，新房、二手房價(jià)格一路飛漲。

安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處近來發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，合肥市住宅市場量價(jià)齊漲，商品房和住宅銷售面積分別增長33.2%和40.4%。到了3月份，合肥市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6%，同比上漲11.2%，在全國70個(gè)大中城市漲幅分別居第2位和第8位。

而在剛剛過去的4月，合肥樓市總體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲。銷售方面，商品房共銷14917套，環(huán)比跌幅15.74%，各種物業(yè)類型均呈現(xiàn)下跌趨勢；但在價(jià)格方面，商品房成交均價(jià)9815元/㎡，環(huán)比漲幅2.58%；其中，住宅成交均價(jià)為9971元/㎡，環(huán)比上漲3.8%。

二手房方面，一季度合肥二手住宅環(huán)比和同比分別上漲9.3%和23.6%，漲幅居70個(gè)大中城市第1位和第4位，同比漲幅僅慢于深圳、北京和上海等一線城市。以合肥市政府所在的政務(wù)區(qū)為例，單價(jià)2萬每平米的商品住宅已屢見不鮮，而在2015年上半年，政務(wù)區(qū)均價(jià)才剛剛突破1萬元每平方米。

“雖然房價(jià)進(jìn)入了快速上漲的周期，但總體來看，今年以來新房交易總量并沒有出現(xiàn)明顯上升，與去年同期相比變化并不大，這說明沒有那么多房子可賣，供給相對不足，樓市已經(jīng)進(jìn)入了賣方市場。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開說。

“買不到房”也成為合肥市購房者的普遍感受。合肥市民魏女士已連續(xù)在兩個(gè)樓盤繳納了10萬元的認(rèn)籌金。“第一個(gè)樓盤春節(jié)后開盤搖號，平均二三十個(gè)人搶一套房源，沒搖上退了錢；5月初又認(rèn)籌搖號，這一次是五六十人搶一套房源，還是沒搖上，開盤當(dāng)天房源就沒了。”她無奈地說。

房價(jià)的快速上漲也加劇了“恐慌性購房”，各種不規(guī)范市場行為借機(jī)涌現(xiàn)，買房子捆綁車位、裝修、理財(cái)產(chǎn)品等行為頻頻被曝光，開發(fā)商還不斷提高驗(yàn)資門檻，通過各種附加條件“篩客”。

不僅如此，隨著房價(jià)一路看漲，捂盤惜售、封盤停售等行為也一度成為普遍現(xiàn)象。記者在合肥市房屋市場銷售數(shù)據(jù)信息備案和發(fā)布的官方網(wǎng)站合肥家園網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，大量宣稱“沒有房子在售”“房子全部賣完了”的樓盤，均有不少房源仍顯示“可售”。

“樓市本來沒生病卻跟著一起吃藥了”

一向“不溫不火”保持平穩(wěn)發(fā)展的合肥樓市，為何在今年持續(xù)“高燒不退”？記者發(fā)現(xiàn)，在低庫存、供地少、地價(jià)高的情況下，大量刺激釋放需求的政策“錯(cuò)配”是主要原因之一。

“合肥房地產(chǎn)市場多年來都比較健康，特別是住宅類商品房庫存始終維持在合理區(qū)間內(nèi)，房價(jià)收入比、房地產(chǎn)占GDP比重等主要指標(biāo)也在正常范圍內(nèi)。因此，一些針對三四線城市的去庫存政策并不適用于合肥，對合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例、放寬貸款限制、降低契稅和營業(yè)稅等政策，無異于樓市本來沒生病，卻跟著一起吃藥了，結(jié)果既刺激剛需族，又鼓勵(lì)投資客，‘高燒’是必然結(jié)果。”安徽置地投資有限公司董事長嚴(yán)張應(yīng)表示。

同時(shí)，供地相對不足、地價(jià)持續(xù)上升也是導(dǎo)致樓市過熱局面的又一因素。2015年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年合肥土地成交99宗，共8799.96畝（含安置房），土地成交總金額498億元。與2014年相比，土地成交宗數(shù)減少27宗，成交總面積同比下降22.47%，成交總金額則上漲72億元，成交均價(jià)漲幅過半。

對此，朱德開分析說，2015年合肥市土地出讓明顯減少，新開工商品房面積有所下降，有預(yù)售的新房面積相對不足，但需求也相對均衡，庫存保持在3-5個(gè)月左右。

“這種供給側(cè)偏緊的狀態(tài)遭遇了需求受政策刺激集中釋放，供需矛盾累積到一定程度開始爆發(fā)。”他說，再加上一些開發(fā)商捂盤惜售、中介哄抬房價(jià)等不規(guī)范行為，連帶二手房市場也量價(jià)齊升，不少區(qū)域二手房單價(jià)遠(yuǎn)超新房備案價(jià)；價(jià)格“倒掛”又反過來助推新房價(jià)格上漲和惜售，陷入惡性循環(huán)。

市場總體看好調(diào)控還需“一城一策”

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，合肥市場總體走勢依舊向好，隨著土地供應(yīng)的加快，供需矛盾緩解，這一輪快速上漲的行情過去后會(huì)迎來階段性調(diào)整，但出現(xiàn)大幅下跌或動(dòng)蕩的可能性較小。

“應(yīng)該看到，合肥的房價(jià)上漲是有必然性的。”朱德開分析說，“作為安徽首屈一指的中心城市，合肥的經(jīng)濟(jì)總量、人口流入、交通優(yōu)勢、公共服務(wù)等優(yōu)勢明顯，對購房者有強(qiáng)大的吸引力，購房需求向合肥轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。”

統(tǒng)計(jì)資料顯示，2015年合肥市市區(qū)銷售備案的商品住房中，本市居民是市場購買主體。按照購房人戶籍所在地劃分：合肥市區(qū)居民占35.8%，所轄市縣居民占19.5%，安徽省其他城市居民占38.9%，省外居民占5.8%。合肥作為省會(huì)城市吸納周邊購買力的能力表現(xiàn)突出。

“隨著合肥都市圈被納入長三角城市群，合肥房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展仍被業(yè)內(nèi)普遍看好。即使按南京等城市房價(jià)的80%作為參照，合肥的房價(jià)也還有進(jìn)一步的上漲空間。”安徽文一房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁邱勝華說。

但業(yè)內(nèi)人士也提出，房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展不能靠透支或“暴漲”，未來還需有更精準(zhǔn)、有效的調(diào)控政策，并提高政策的科學(xué)性、穩(wěn)定性，走出“面多了加水、水多了加面”的簡單調(diào)控模式。

朱德開建議，針對房價(jià)過快上漲的局面，首先要及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，加大有效供給，調(diào)整市場預(yù)期，逐漸緩解供需矛盾。

嚴(yán)張應(yīng)則提出，未來亟待將包括合肥在內(nèi)的同類型二線城市進(jìn)一步剝離，“一城一策”出臺(tái)差異化的土地、信貸政策，避免“生沒生病都一起吃藥”。他說，“現(xiàn)在的情況是，宏觀調(diào)控只將北上廣深這四個(gè)一線城市剝離開。但合肥這樣的二線城市與省內(nèi)其他三四線城市市場特征、主要矛盾已明顯不同，在土地、信貸、稅負(fù)等政策上也應(yīng)區(qū)別化對待，單獨(dú)出臺(tái)政策，用更成熟、更精準(zhǔn)的政策來調(diào)控，而不是打包‘一刀切’。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。