二線樓市四小龍房價漲幅驚人 更嚴收緊政策或?qū)⒊雠_

18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，4月70大中城市中，65個城市房價有所上漲，上漲城市比例達93%。這是時隔28個月再次出現(xiàn)“普漲”形勢。

值得注意的是，在全國大中城市銷售全面回暖的同時，部分二線城市漲幅超過一線城市，步入“過熱”區(qū)間。業(yè)內(nèi)人士表示，合肥、廈門、南京和未列入70大中城市統(tǒng)計的蘇州等二線樓市“四小龍”近期房價漲幅驚人，或催生限購等更嚴的收緊政策。

走勢城市間漲勢生變?nèi)€同比由降轉(zhuǎn)升

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格變動與上月相比，70個大中城市中，65個城市價格上漲。其中，環(huán)比漲幅最高為5.8%，最低為下降0.5%。二手房價格變動與上月相比，51個城市價格上漲，10個城市價格下降。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為6.8%，最低為下降0.4%。

新建住宅與上年同期相比，有46個城市房價上漲，價格變動中，同比漲幅最高達63.4%，最低為下降3.2%。二手房方面，上漲的城市有47個，同比價格變動中，最高漲幅為56.1%，最低為下降7.2%。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，無論從上漲城市數(shù)量還是漲幅都可以看出，房價整體在上漲。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有65個，比上月增加3個，下降的城市有5個，比上月減少3個；環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個，比上月增加4個，環(huán)比漲幅在5%以上的城市有2個，比上月增加1個；最高漲幅為5.8%，比上月擴大0.4個百分點。

“上漲城市的數(shù)量創(chuàng)造了28個月以來的新高。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，從環(huán)比數(shù)據(jù)看，全國各地大中城市房價已開始全面翻盤。除早已開啟漲勢的一二線城市外，庫存量較大的三四線城市，隨著“去庫存”政策的影響，房價上漲苗頭再次出現(xiàn)。

值得一提的是，三線城市房價同比由降轉(zhuǎn)升。劉建偉說，隨著住宅銷售價格環(huán)比上漲，同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，三線城市同比綜合平均也已由降轉(zhuǎn)升，開始上漲。

“城市間漲勢正出現(xiàn)新變化。”劉建偉認為，現(xiàn)階段房價處于一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開始擴大。初步測算，4月新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個百分點，二三線城市比上月分別擴大0.3個和0.2個百分點。

任啟鑫指出，庫存量較大的三四線城市，自去年中央提出“去庫存”和“分城施策”后，相繼推出松綁政策，隨著政策得以有效實施，庫存逐漸去化，房價上漲的苗頭也開始出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉指出，盡管大多數(shù)城市房價出現(xiàn)上漲，三線城市也出現(xiàn)復(fù)蘇，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市，其他二三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。

政策部分二線樓市“過熱”面臨更嚴調(diào)控

4月房價漲幅前十位中的絕大多數(shù)為二線城市。數(shù)據(jù)顯示，新建住宅價格增幅前十位僅上海、北京兩個上榜。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月二線城市中，合肥漲勢迅猛，環(huán)比漲幅高達5.8%，廈門環(huán)比上漲5.3%，南京環(huán)比上漲4.4%，惠州環(huán)比上漲3.3%，杭州、福州分別上漲3%。

張大偉表示，4月二線城市成為房價上漲的先鋒。合肥、廈門、南京單月上漲超過4%，漲幅驚人。包括不在統(tǒng)計內(nèi)的蘇州，四個城市的房價上漲幅度正取代一線城市，成為新的“四小龍”。從同比漲幅看，除深圳、上海依然處于前兩名外，南京、廈門同比漲幅已經(jīng)超過20%，合肥也處于全國第六名。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，4月廈門和合肥房價顯得較“高調(diào)”。一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。

“隨著部分二線城市房價快速上漲，70城房價上漲的節(jié)奏在加快，控制房價的壓力明顯增加。”嚴躍進認為，3月房價進入“偏熱”區(qū)間后一路上漲，4月更是進入“過熱”區(qū)間，因此，從政策層面看，房價過熱，或催生包括限購在內(nèi)的政策的實施。

部分上漲過快的二線城市或面臨調(diào)控措施的升級。17日晚間，蘇州市國土資源局突然掛出《蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓使用公告》稱，該局于4月20日掛牌、擬于23日出讓的5幅地塊，由于規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)市政府批準，暫緩出讓。

有內(nèi)部人士曝出，暫停地塊出讓的主要原因是當日下午召開的“關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作會議”。從議程來看，會議包括對于下一步走勢的預(yù)測，并就如何控制房價上漲過快提出對策建議，并就如何合理控制好地價上漲幅度防止成為新熱點提出建議。

此外，南京已要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測。合肥方面也有消息稱，將有收緊政策出臺。

風(fēng)險地價攀高推升房價“地王”豪賭或?qū)⑻潛p

據(jù)了解，蘇州暫停出讓地塊的主要原因便是降熱度。一個月前，蘇州拍賣13塊地塊創(chuàng)下平均高達200%溢價率，刷新多個區(qū)的地王紀錄。其中景瑞地產(chǎn)拍下溢價率最高地塊，達318.86%。

南京方面，今年前四個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區(qū)域“地王”。其中，4月南京雖設(shè)“漲停板”限制，但是央企葛洲壩集團仍以4.5萬元的樓面價成為南京新“地王”。

高漲的地價推動著房價的上漲。近日，陽光城以19846.39元/平方米的樓面價刷新杭州市蕭山區(qū)的紀錄，成為蕭山“地王”。隨著近期數(shù)次拍地，該地區(qū)房價已從今年1月的19000元/平方米的月均價格，漲至3月的22000元/平方米，漲幅高達15.79%。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，南京、蘇州等城市的地價“肯定是有泡沫的”。“這么多年了，蘇州的房價一直是在2萬元左右，南京的房價都沒有超過3萬元，一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元，這個肯定是不正常的。”他說。

“應(yīng)警惕現(xiàn)階段的土地?zé)帷?rdquo;孫宏斌說，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲得太快，已經(jīng)把未來數(shù)年的上漲空間透支了。

有業(yè)內(nèi)人士指出，目前所有“地王”都有較大的虧損可能，過去幾年全國的“地王”目前基本都在虧損或者平本銷售，土地價格上漲速度已經(jīng)明顯高于房價上漲速度。應(yīng)關(guān)注地價推動的高房價下帶來的高杠桿和泡沫風(fēng)險。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛表示，在一二線城市地價、房價火熱的同時，政府不應(yīng)坐視加杠桿去庫存，坐享土地增值收益，而應(yīng)規(guī)劃和引導(dǎo)開發(fā)商，讓住宅回歸自住屬性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。