“N+1”租房在北京的拆拆建建 身處模糊地帶不能自拔

一部熱播劇《歡樂頌》讓合租生活變得似乎很美好，而前不久住建部副部長(zhǎng)陸克華對(duì)于上海“N+1”租房方式的認(rèn)可，更是讓許多囊中羞澀的租房者看到了希望。

事實(shí)上，“N+1”已經(jīng)存在多年，但并未取得合法身份，始終徘徊在與非法群租房糾纏不清的模糊地帶。

現(xiàn)實(shí)

“唯一的衛(wèi)生間每天上演搶奪戰(zhàn)”

本科畢業(yè)后，老家河北的徐薇開始了“北漂”生活。作為一家私企的職場(chǎng)菜鳥，她不得不面對(duì)每月實(shí)際到手只有三千多元的骨感現(xiàn)實(shí)。“誰(shuí)都想有個(gè)大大的陽(yáng)臺(tái)，自己住得寬敞自在，可就我這點(diǎn)錢，哪怕不吃不喝，都未必夠一套一居室的租金。”徐薇翻了翻網(wǎng)上的租房信息，一間正規(guī)臥室動(dòng)輒要上兩千的價(jià)格對(duì)她來說同樣太過奢侈。

幾番比較之下，她將自己的家安頓在蘇州街附近一棟老房子的隔斷間里，“雖說原始格局是三居室，但整套房子建筑面積還不足80平方米。”像許多建于上世紀(jì)八九十年代的老房子一樣，原有的客廳不僅昏暗無(wú)窗，面積也小得可憐。即便如此，精明的房東還是不舍得浪費(fèi)，用石膏板在衛(wèi)生間和主臥之間加上一面墻，輕松完成了這套房的“N+1”改造，而這間由客廳隔出來的6平方米左右小窩正是徐薇的棲身之所。

隔斷墻上，一扇開向室內(nèi)過道的小暗窗讓她很是糾結(jié)，“打開就意味著隱私全無(wú)，關(guān)上又覺得太悶。”無(wú)奈之下，她只好買來一臺(tái)電風(fēng)扇對(duì)著墻吹，“好歹能讓屋里空氣流通些。”躺在狹小的單人床上，徐薇幾乎從未享受過片刻安寧。“薄薄一層石膏墻，根本不隔音，過道里來來回回的走動(dòng)聲、洗衣機(jī)轟隆隆的攪動(dòng)聲，甚至隔壁屋用微信聊天的說話聲，都能聽得清清楚楚。”

一段時(shí)間相處下來，徐薇發(fā)現(xiàn)其他三間臥室還住著兩對(duì)情侶和一個(gè)單身姑娘，與五個(gè)室友合租，意味著唯一的衛(wèi)生間每天上演搶奪戰(zhàn)，“洗澡、上廁所都免不了排隊(duì)，得在屋里豎著耳朵聽動(dòng)靜，晚去一步就要再等老半天。”盡管有著諸多不如意，但徐薇慶幸自己當(dāng)初直接找到房東簽了合同，省去一筆中介費(fèi)，而每月850元的租金也讓她得以攢下錢來貼補(bǔ)家用。

探訪

“價(jià)格并未因隔斷而打折扣”

在北京的租房市場(chǎng)中，“N+1”模式已經(jīng)存在多年。除了像徐薇房東這樣自行改造的隔斷間以外，也不乏公司采取統(tǒng)一行動(dòng)。

以某主打合租公寓的O2O平臺(tái)為例，僅在金隅匯星苑，可供出租的房源便多達(dá)130間，其中包括由客廳改成的“N+1”版臥室。記者以租房者身份聯(lián)系該平臺(tái)，由管家?guī)ьI(lǐng)進(jìn)行了實(shí)地探訪。

在門上輸入密碼后，管家打開了一套剛裝修不久的新房。迎面四五平方米左右的餐廳里，除了一張餐桌和四把椅子外，再無(wú)其他陳設(shè)。餐廳右側(cè)過道旁，原本的客廳被一面墻隔成12平方米的北向臥室，總面積不足90平方米的小三居也因此升級(jí)為四居。從外觀來看，清一色的白墻倒是并不顯得突兀，包括床、書桌、椅子、衣柜等在內(nèi)的配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。

管家用手敲了敲隔斷墻，“這都是用實(shí)體磚改的，厚度跟其他房間沒什么差別。”從價(jià)格來看，每月2290元的租金也比另外兩間原始格局中的9平方米次臥高出300元，并未因隔斷而打折扣。

“這個(gè)小區(qū)剛交房，我們從業(yè)主手上拿到的都是毛坯，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化流程進(jìn)行測(cè)量，由設(shè)計(jì)師給出圖紙和方案，安排施工隊(duì)執(zhí)行。”據(jù)管家介紹，公司通常與業(yè)主簽訂五年的委托合同，收房?jī)r(jià)則按照30個(gè)月收回成本來計(jì)算，“你瞧這些家電，從灶具、冰箱、空調(diào)到洗衣機(jī)，都是全新海爾的，全套配下來就要兩三萬(wàn)，再加上家具和軟硬裝費(fèi)用，一套三居改四居下來得七萬(wàn)，兩居改三居也要五萬(wàn)。”

這筆錢由誰(shuí)來出，直接關(guān)系到房租收益的分配方案。“如果我們自己出錢，那差價(jià)就歸公司，比如我們從業(yè)主那里以7000元的價(jià)格拿房，改造后租到10000元，多出的3000元就是利潤(rùn)。如果業(yè)主出錢，那我們就從實(shí)際總租金里抽百分之十作為服務(wù)費(fèi)。”

期待

“盡快出臺(tái)操作細(xì)則確保政策真正落地”

與上述O2O平臺(tái)類似，作為從2011年就開始試水“N+1”模式的先行者，“自如友家”相信自己的改造不同于那些擁擠混亂、肆意隔斷的群租房，但也始終未能擺脫被拆除的命運(yùn)。

“我們?cè)诒本┑乃谐鲎夥吭从?7萬(wàn)到18萬(wàn)間，其中通過‘N+1’改造出的‘1’就有2萬(wàn)多間。”自如友家資產(chǎn)管理有限公司公關(guān)經(jīng)理郭松濤表示，由于缺乏現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)，公司自行摸索出一系列內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)，“‘N+1’模式以房產(chǎn)證上登記的房間數(shù)為準(zhǔn)，也就是說，一套兩居室改造后最多有三個(gè)臥室。在業(yè)主同意的情況下，對(duì)有自然窗戶、能通風(fēng)且面積大于10平方米的客廳進(jìn)行優(yōu)化，確保最終使用面積不低于8平方米。同時(shí)，要滿足一個(gè)公共衛(wèi)生間的合用房間數(shù)最多為3間，也就意味著，原始格局為三居的情況下，如果主臥沒有衛(wèi)生間，就不再進(jìn)行‘三改四’，否則高峰時(shí)段使用起來會(huì)很緊張。”在裝修施工、配置和驗(yàn)收方面，自如友家也制定出全套執(zhí)行細(xì)則，但面對(duì)現(xiàn)有租房管理文件，這些依然顯得不堪一擊。

2013年7月，北京市住建委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，首次對(duì)群租房做出明確界定，要求“不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”。受此影響，自如友家在前后兩三年中一共被拆除隔斷房1800多間。

去年1月，上海市住房保障房屋管理局等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房的試行意見》，指出“單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過廳除外。”這讓自如友家看到一絲曙光，而前不久住建部官員的表態(tài)，更讓公司上下振奮不已。

不過，就在“喜訊”傳開的上周三，“噩耗”再次襲來。位于朝陽(yáng)區(qū)的一個(gè)小區(qū)里，自如友家多個(gè)隔斷間被拆除，“我們知道，按照目前規(guī)定，所有隔斷間都不被允許，但既然相關(guān)部門已經(jīng)認(rèn)可‘N+1’模式，是否能盡快出臺(tái)相應(yīng)操作細(xì)則，確保政策真正落地？”

觀點(diǎn)

“改造前要評(píng)估公共設(shè)施承載力”

胡景暉（偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁）：原則上來講，“N+1”租房模式對(duì)于提高房屋利用率，降低個(gè)人租房成本的確有幫助，但要想真正落地，還需要具備一系列先決條件。

所謂“N+1”，主要是針對(duì)客廳進(jìn)行改造，但需要注意的是，由于房屋建造年代不同，客廳是否作為消防通道也存在著一定的差別。尤其是2000年以前建成的房屋，客廳通常是重要的消防通道，遇到著火等緊急情況，所有人都需要經(jīng)過客廳向外逃生，而如果事先將客廳進(jìn)行封堵隔斷，難免會(huì)有消防安全隱患。

也就是說，并非所有房屋都適合改造。即便客廳本身不是消防通道，也要明確改造之后如何確保消防安全，例如預(yù)留多長(zhǎng)多寬的空間作為消防通道，采用什么樣的材料進(jìn)行區(qū)隔，這些都要由住建部門和消防部門制定詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。同樣道理，房屋改造后，怎樣確保通風(fēng)和采光，如何解決合租房經(jīng)常遇到的個(gè)人安全和隱私問題，也需要相應(yīng)的規(guī)范。

此外，對(duì)房屋進(jìn)行“N+1”改造前，還有必要充分評(píng)估公共設(shè)施的承載力。我們都知道，北京市對(duì)出租房屋人均居住面積及每個(gè)房間的居住人數(shù)有嚴(yán)格限制，這是有一定道理的。一套房屋如果住的人過多，公共設(shè)施就會(huì)被過度使用，燃?xì)?、上下水等都容易出現(xiàn)問題。當(dāng)一棟樓里合租情況較多時(shí)，電梯使用頻率會(huì)相應(yīng)增加，甚至長(zhǎng)期面臨超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的情況，對(duì)其他業(yè)主的正常使用帶來困擾。

還有一點(diǎn)需要明確，允許“N+1”改造，并非意味著將此前叫停的群租房合法化?，F(xiàn)階段，二者之間的界限如何劃清亟待更多細(xì)則出臺(tái)，否則可能因標(biāo)準(zhǔn)模糊而導(dǎo)致群租房出現(xiàn)反彈。等到該模式真正被寫入相關(guān)文件加以執(zhí)行，與之配套的日常監(jiān)督管理機(jī)制也應(yīng)當(dāng)建立并完善，確保房屋出租市場(chǎng)的規(guī)范有序。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。