業(yè)內(nèi)：2016年上海房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)低于10%

作為一線城市，上海樓市在3.25“新政”的調(diào)控下有所回溫，但是，5月初的一場(chǎng)“地王叢生”的土拍又給上海樓市澆了一把火，那么上海樓市在冷暖交替中走勢(shì)會(huì)怎樣呢？

城市觀點(diǎn)論壇上海行就“一線限購(gòu)之后的樓市溫度”為主題探討了當(dāng)前上海樓市的未來(lái)走勢(shì)，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和開(kāi)發(fā)商代表發(fā)表了觀點(diǎn)。

對(duì)于上海“新政”后今年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為：“此次上海的調(diào)控政策并沒(méi)有解決供求關(guān)系的矛盾，只是通過(guò)抑制需求，使得需求延后爆發(fā)，不能化解樓市的熱度。在這種情況下，我們預(yù)測(cè)上海樓市由于供應(yīng)量減少而銷(xiāo)售面積會(huì)低于去年，但是，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)低于10%。”

對(duì)比新政前后各30天的成交數(shù)據(jù)，上海“3.25新政”對(duì)成交量影響巨大。來(lái)自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，新政后30天上海樓市成交量環(huán)比下降了50%。上海的16個(gè)區(qū)全部出現(xiàn)了成交面積下滑的態(tài)勢(shì)，其中，虹口區(qū)的成交面積跌幅最大，為94%。

對(duì)于成交量下滑的原因，中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)主席黎明楷認(rèn)為：“在2015年中原地產(chǎn)的上海二手房成交統(tǒng)計(jì)中，有47%都不是本地人買(mǎi)的，都是外地人。所以在‘新政’實(shí)施后，我們總體算一下，應(yīng)該上海本身的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)減少了接近30%左右。”

但是，上海樓市成交量下滑的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。

對(duì)比“3.25”新政前后各30天的數(shù)據(jù)，上海樓市成交均價(jià)從每平方米33653元下跌至每平方米31717元，跌幅為6%。但是在上海的16個(gè)區(qū)中，還有8個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)在新政后一個(gè)月仍在上浮。其中，位于上海市中心的黃浦區(qū)以26%的漲幅領(lǐng)跑，靜安區(qū)的成交均價(jià)則上漲了20%。

對(duì)此，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也認(rèn)為：“一線和部分二線城市在政策調(diào)控下面成交有明顯的回落，但是，成交回落不等于價(jià)格也同樣的回落，尤其是一線城市，比如上海，庫(kù)存已經(jīng)是捉襟見(jiàn)肘，如果不加大投資力度，未來(lái)整個(gè)供求關(guān)系還是處于一個(gè)偏緊的狀況，就會(huì)比較容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。”

而按照市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞年初的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的庫(kù)存量已經(jīng)不足，其中，上海商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個(gè)月；北京的消化周期為9.2個(gè)月；廣州的數(shù)據(jù)顯示為7.5個(gè)月；深圳商品住宅消化周期為8.7個(gè)月。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，由于上海供應(yīng)端不足，供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，樓市新政從需求端入手，通過(guò)限制外地人購(gòu)房和提高購(gòu)房門(mén)檻來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)并不能實(shí)現(xiàn)降房?jī)r(jià)的目的。

從供給側(cè)改革入手，歐陽(yáng)捷建議，應(yīng)該適當(dāng)縮減工業(yè)用地和商業(yè)用地規(guī)模，加大住宅用地的供應(yīng)。

按照指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2003年至2015年，上海出讓的商業(yè)用地規(guī)劃建筑面積達(dá)到6672萬(wàn)方以上，按照常住人口新增人均商業(yè)面積達(dá)到2.49平方米，是2003年之前商業(yè)面積和非出讓的商業(yè)面積總和的兩倍。

從商業(yè)用地漲幅過(guò)快且供大于求的角度，歐陽(yáng)捷提出，上?？梢詼p少商業(yè)用地，從而增加相應(yīng)比例的住宅用地的供應(yīng)量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。