北京通州限購后公寓市場進(jìn)入冰點(diǎn) 客源轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興房山

與限購之前的成交火熱相比，限購之后的通州公寓市場已進(jìn)入冰點(diǎn)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，自5月5日深夜針對通州商務(wù)型公寓、商業(yè)和辦公市場的限購令出臺至今（5月6日-5月11日），6天時間內(nèi)，通州公寓市場僅成交2套房源，商業(yè)和寫字樓市場也僅成交4套。

記者在實(shí)地走訪時發(fā)現(xiàn)，幾個前期熱點(diǎn)的通州公寓類項目目前售樓處內(nèi)人流稀少、門庭冷落。而與此同時，因限購不得不離場的購房人，已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)移至毗鄰?fù)ㄖ莸拇笈d、房山甚至門頭溝和順義市場，在短短幾天時間內(nèi)，這些接盤板塊成交量應(yīng)聲而起。

□探訪

不符條件的買房人紛紛退定金

近日，記者以購房人身份來到位于通州運(yùn)河核心區(qū)的通州富力中心（富力運(yùn)河十號）售樓處。還未走近，銷售員小李（化名）已經(jīng)站在了售樓處的外面，笑臉相迎。走進(jìn)售樓處里面，除了前臺的另外三個銷售員之外，整個售樓處內(nèi)便再無一人。

據(jù)小李介紹，今年6月，項目將新推出一部分商業(yè)、辦公立項的房源，總計大概900多套，其中受關(guān)注度較高的40-50平方米小戶型大約有160多套。截至目前，已經(jīng)有700多位客戶進(jìn)行了排卡并每人支付5萬元定金。

如果沒有5日晚間的限購令，大概一個月之后，項目無疑將迎來又一次熱銷的盛況？？而此時的售樓處也應(yīng)該早已人滿為患。“如果沒有限購，這時候您才來想要一套小戶型，那我肯定會讓您去別的項目看看，因?yàn)檫@里的小戶型您肯定是買不上了”。小李坦言，不過限購一出，這700多位已排卡的客戶中，無效客戶數(shù)量將大大增加，所以即便是現(xiàn)在排卡，能買到小戶型的幾率仍然很大。

“最近幾天已經(jīng)有前期排卡的客戶，因?yàn)椴环腺徺I條件陸續(xù)來退回定金了”，小李告訴記者。

在售樓處現(xiàn)場，記者也看到兩位準(zhǔn)備看樣板間的已排卡客戶，由于兩人均是以個人名義購買、沒有企業(yè)資質(zhì)，按照限購新規(guī)，兩人均不符合購買條件。“心里其實(shí)是很想買這套房的，但是名下又沒有企業(yè)，再說即便以企業(yè)名義購買，后續(xù)的稅收、貸款這些環(huán)節(jié)也會很麻煩，成本更大，所以只能放棄”，其中一位張姓女士告訴記者。

雖然限購令大大提高了進(jìn)場的門檻，但仍有不少人對通州巿場表示長期看好。在記者向銷售人員咨詢期間，仍有幾組客戶先后來到售樓處進(jìn)行咨詢。

在得知具體的限購細(xì)節(jié)之后，一位姓劉的先生對記者說，禁買和限買的政策恰恰說明了通州巿場的投資價值，“先看一段時間再說吧，也許執(zhí)行一段時間之后，成交出現(xiàn)大幅下降，那時候政策會再有所變動，或者還有其他的投資機(jī)會出現(xiàn)”，劉先生說。

銷售員小李告訴記者，對于已經(jīng)排了卡但按照新政不再具有購買資格的客戶，本周內(nèi)公司會出臺相關(guān)的應(yīng)對方案。

小李告訴記者，項目還會增大優(yōu)惠力度來吸引更多符合條件的購買力。據(jù)了解，目前該項目除了全款的微弱折扣外，再無其他優(yōu)惠，但是6月再開盤時，“折扣肯定會比現(xiàn)在更大”。

同樣位于通州運(yùn)河板塊的保利大都匯和新北京中心，售樓處內(nèi)也是同樣的門可羅雀。新北京中心的銷售人員告訴記者，在5月5日晚間新政出臺至5月6日零點(diǎn)，項目已經(jīng)緊急簽約了20多套商務(wù)型公寓，目前僅剩余不足10套100平方米以上的平層公寓，今年7月還將開盤一棟小戶型的LOFT公寓，但至今還沒有啟動排卡。

“最近幾天時間還在政策的消化期，基本上沒怎么對外銷售”，上述銷售人員告訴記者，售樓處內(nèi)也是難得的“清閑”，而在限購之前，這里的銷售人員幾乎每天都要加班到很晚，“不停地接待一撥又一撥客戶”。

記者來到保利大都匯的售樓處時，也僅有前臺的幾位銷售人員，此外空無一人。其中一位銷售人員告訴記者，目前項目并無在售房源，到今年下半年才會推出新的公寓類產(chǎn)品。值得注意的是，屆時銷售均價仍是以目前的售價為基礎(chǔ)，不會出現(xiàn)特別大的上調(diào)。

限購客源流入大興房山

在通州公寓、商業(yè)以及辦公市場陷入冰凍期的同時，不少被限購客源已經(jīng)悄然流入毗鄰的大興、房山等市場。

5月11日中午12點(diǎn)，雖然正值午飯時間，但位于大興區(qū)義和莊地鐵附近的三個綜合體項目售樓處內(nèi)，仍然有不少的看房人。

“很多在通州沒有資格買房的都轉(zhuǎn)移到了大興，因?yàn)榇笈d也有很好的區(qū)域規(guī)劃，比如新機(jī)場、南城建設(shè)”。首開萬科中心的銷售人員告訴記者，在5日晚間限購政策出臺之后的近一周時間里，看房人數(shù)基本比之前翻了一倍，周末單日會有接近10套的成交，遠(yuǎn)高于此前。

恒大未來城的一位銷售人員也在剛剛接待完一組客戶之后告訴記者，由于多數(shù)為投資購買，客戶普遍在很短時間內(nèi)便做出購買決定，不少看房人稍一猶豫便會錯失中意的戶型。

大興不少項目醞釀提價

在價格方面，上述恒大未來城的銷售員告訴記者，由于通州限購帶來的利好再加上近日一宗大興黃村高價商業(yè)地塊的成交，區(qū)域進(jìn)一步升值在望，而且周邊項目都已經(jīng)先后漲價，因此近期調(diào)價的可能性很大。

同樣不愁賣的還有泰禾中央廣場，其銷售人員告訴記者，目前在售的特價房是4.2萬元/平方米，但再開盤時將上調(diào)至5萬元/平方米。

一位來自昌平的張姓購房者告訴記者，在通州出臺雙限購政策之后，有傳言其他熱點(diǎn)板塊也正醞釀出臺調(diào)控政策。因此他擔(dān)心其他區(qū)域也會很快被調(diào)控而失去投資機(jī)會，便改變了原來在通州投資買房的計劃，轉(zhuǎn)至大興看房。

“通州買不了那就買大興、順義或者昌平其他區(qū)域的項目，而且相比來看這些區(qū)的價格還會更低一些”，正在大興看房的王小姐對記者說，她準(zhǔn)備把用來買通州的錢拿出來買大興或者順義的房子，可選擇的空間更大，對戶型、朝向等也能選擇更好的。

□數(shù)據(jù)

通州限購6天僅成交2套公寓

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限購6天來，通州公寓產(chǎn)品只簽約2套，通州寫字樓、商業(yè)也只有4套簽約，整體市場陷入短期冰凍，限購對市場的影響還在集中釋放期。而在此之前，4月單月，通州公寓簽約就達(dá)到5927套，占全市比例為61%。

與此同時，在最近6天，北京合計簽約的商住公寓類物業(yè)832套中，房山與大興成為繼通州之后新的熱點(diǎn)區(qū)域，順義和門頭溝簽約比例也有明顯上漲。

其中，房山以195套成交套數(shù)居首，大興成交185套緊隨其后，門頭溝和順義則分別成交了154套和134套。

□觀點(diǎn)

通州房價將保持平穩(wěn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對于北京全市來說，由于通州的限購對于大興、房山、順義等公寓市場將是一定的利好，部分需要已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移的跡象，預(yù)計未來全市的簽約將依然維持平穩(wěn)。通州市場未來將進(jìn)入有價無量時代，成交量低迷，但價格依然平穩(wěn)。

“對北京來說，有通州這樣一個城市副中心的定位，通州周邊就會受到更多利好，包括通州北邊的順義，南邊的大興、亦莊等都可能是購房投資客群進(jìn)入的地方。”亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示。

“新政之后，通州的公寓、商辦產(chǎn)品成交量勢必跌入低谷期”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。

在5月5日之前限購政策傳聞已有一個月左右時間，房企已經(jīng)在這一個月時間集中跑了一波量，甚至限購政策出臺當(dāng)日還在連夜跑量，這集中釋放了一波需求，待這波需求釋放完畢后，短期內(nèi)市場需求已經(jīng)沒有之前那么多。另外，限購政策從嚴(yán)，擁有通州公寓、商辦購買資格的群體大大減少，短期來講，這部分購房者或投資客會進(jìn)入觀望狀態(tài)，必然大大拉低成交量。

張宏偉預(yù)計，由于限購導(dǎo)致成交量短期表現(xiàn)不好，那么接下來一段時間，通州被限項目短期內(nèi)的銷售策略將轉(zhuǎn)為捂盤惜售和少量多批。對于購買者來說，由于限購政策規(guī)定只有企業(yè)可以購買商辦產(chǎn)品，預(yù)計短期內(nèi)個人注冊企業(yè)購買不動產(chǎn)的行為會越來越多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。