北京五環(huán)成樓市高端項(xiàng)目主戰(zhàn)場(chǎng) 銷量占比增至21%

5月初，在北京土地市場(chǎng)斷頓兩個(gè)月后，三塊位于五六環(huán)區(qū)域的土地一面市，立刻遇到多家開發(fā)商競(jìng)逐。以大興黃村為代表，南五環(huán)土地持續(xù)此前熱度，這讓業(yè)內(nèi)對(duì)五環(huán)樓市未來(lái)的搶眼有了更新的期待。來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，從1-4月情況來(lái)看，五至六環(huán)公寓產(chǎn)品成交占比為21%，五環(huán)已成為樓市高端項(xiàng)目主戰(zhàn)場(chǎng)。

高端項(xiàng)目扎堆五環(huán)

延續(xù)3月的成交上行趨勢(shì)，4月公寓高端項(xiàng)目成交繼續(xù)攀升。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，北京成交價(jià)7萬(wàn)+的公寓高端項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)成交212套，成交面積4.01萬(wàn)平方米，其中成交套數(shù)環(huán)比上升3%，成交面積下滑0.32萬(wàn)平方米。而從前四個(gè)月情況來(lái)看，北京7萬(wàn)+公寓豪宅已實(shí)現(xiàn)成交581套，相比去年同期增加300%。

從區(qū)域看，傳統(tǒng)城市核心區(qū)公寓項(xiàng)目隨可售庫(kù)存的減少而出現(xiàn)成交量的下滑，五環(huán)周邊交通便捷的新興片區(qū)正在興起。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，位于五至六環(huán)位置的公寓豪宅成交占到整體市場(chǎng)的成交比重已經(jīng)高達(dá)25%，而在去年同期這一環(huán)線區(qū)域7萬(wàn)+豪宅成交為零。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，傳統(tǒng)公寓豪宅以城區(qū)位置絕佳的高端項(xiàng)目為主，是相對(duì)于遠(yuǎn)郊的低密別墅產(chǎn)品而來(lái)。不過(guò)隨著北京土地市場(chǎng)價(jià)格的整體飆升，大量五至六環(huán)的項(xiàng)目由于高地價(jià)倒逼，從土地供應(yīng)特征來(lái)看，2014-2015年間五環(huán)以外宅地供應(yīng)占比高達(dá)86%，這其中不乏大量高價(jià)地，未來(lái)四五環(huán)公寓豪宅產(chǎn)品也將不斷增加，并逐漸占據(jù)主導(dǎo)。

價(jià)格水漲船高

事實(shí)上，回顧北京今年樓市地理，無(wú)論是土地市場(chǎng)，還是住宅成交，五環(huán)已經(jīng)成為樓市熱點(diǎn)區(qū)域。

5月5日，南五環(huán)外黃村興華大街地塊出讓，首創(chuàng)33.4億元拿地，樓面價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米。今年，南五環(huán)外以黃村板塊為典型，地價(jià)上漲已經(jīng)毋庸置疑。今年2月，綠地在黃村拿地，成交樓面價(jià)甚至達(dá)到4.7萬(wàn)元/平方米。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。高價(jià)地的集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。“整體看，北京新建商品房高端化趨勢(shì)已經(jīng)形成”。

在五環(huán)沿線，已經(jīng)集中了大批高端盤。北五環(huán)從2009年以來(lái)就成為樓市熱點(diǎn)，北苑、大望京板塊熱盤眾多；東五環(huán)以東壩板塊為代表，在恒大、龍湖、保利等一系列房企進(jìn)入后，最高房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)+水平；南五環(huán)亦莊板塊成熟較早，黃村板塊已經(jīng)明顯升溫。綠地已經(jīng)對(duì)外透露黃村將開發(fā)最高端的“海珀”系產(chǎn)品。這都預(yù)示著區(qū)域樓市的前景。

西五環(huán)成價(jià)格洼地

相對(duì)而言，西五環(huán)外目前在五環(huán)地帶還是一個(gè)“價(jià)格洼地”。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一“價(jià)值高地”也已經(jīng)展現(xiàn)了明顯的升值潛力。2014年年底，北京金隅嘉業(yè)聯(lián)合體以43.9億元拿下長(zhǎng)辛店生態(tài)城兩地塊，樓面價(jià)約2.4萬(wàn)元/平方米。如今，這個(gè)被命名為西山甲一號(hào)的項(xiàng)目已經(jīng)亮相，即將面市。

相對(duì)于現(xiàn)在南五環(huán)、東五環(huán)的地價(jià)，臨近園博園的長(zhǎng)辛店生態(tài)城板塊價(jià)值還處在一個(gè)上漲前夕。

西山甲一號(hào)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，長(zhǎng)辛店生態(tài)城是唯一由政府規(guī)劃的生態(tài)城項(xiàng)目，抬眼望西山，緊鄰永定河，周邊有包括3個(gè)國(guó)家級(jí)5A景區(qū)在內(nèi)的“五湖六園”。生態(tài)優(yōu)勢(shì)將成為區(qū)域項(xiàng)目未來(lái)最大的稀缺賣點(diǎn)，這讓項(xiàng)目對(duì)區(qū)域前景有很樂(lè)觀的期待。

還有房企人士談到，近兩年大熱的豐臺(tái)板塊，高價(jià)土地漸次出現(xiàn)，將帶動(dòng)豐臺(tái)板塊的整體前景，這給了長(zhǎng)辛店板塊明顯的升值預(yù)期。憑借獨(dú)特的環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，加上京西通達(dá)的交通條件，西五環(huán)也將跟上五環(huán)崛起的潮流，并且有望形成一個(gè)獨(dú)特的生態(tài)居住區(qū)。一旦西五環(huán)有新增土地供應(yīng)，一次出讓，就會(huì)讓區(qū)域價(jià)值立刻外顯。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。