龍湖操盤孫河地王將入市 四巨頭聯(lián)手能否破地王魔咒

昔日因總價過高而二度流拍，后被龍湖保利首開聯(lián)合體于去年以64.83億元競得的北京孫河地王，日前確定案名為“景粼原著”，預計于5月下旬正式亮相。與中糧瑞府蟄伏兩年才入市相比，龍湖操盤的孫河新地王拿地數(shù)月旋即入市的節(jié)奏讓人驚訝，畢竟新地王將面臨地價更高、對手強勁的形勢。隨著景粼原著的入市，勢必將于中糧瑞府上演一場頂豪“雙龍會”。

四巨頭的生意

實際上，龍湖操盤的孫河新項目現(xiàn)階段僅披露了“景粼原著”的案名，產品定位、價格區(qū)間等具體細節(jié)均未公布。一位熟悉龍湖的業(yè)內人士表示，龍湖此舉屬于階段性釋放項目信息的營銷策略，意在保持神秘感吊足市場胃口。實際上，龍湖操盤該項目的確有些戲劇性。

資料顯示，該宗地王為北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊，去年9月，保利首開聯(lián)合體在經過1個多小時46輪激烈競拍后，最終以總價64.83億元、配建保障房2.75萬平方米摘得，綜合樓面價達5.5萬元/平方米，遠超中糧瑞府地塊在2013年刷新的紀錄——樓面價4.8萬元/平方米，成為孫河新一代地王。

兩個月后，首開、保利戲劇性地宣布引入當初拿地時的對手龍湖與平安，四家公司在該地塊所占的股權比例均為25%。由此，龍湖從當初的“對手”變成“伙伴”，新孫河地王也成為四家巨頭企業(yè)共同的生意。

而后，市場傳出消息，該地塊被確定由龍湖來操盤。業(yè)內人士表示，當初4.8萬元/平方米拿地的中糧瑞府入市以來至今仍叫好不叫座，甚至面臨去化壓力?，F(xiàn)在樓面價更高的“景粼原著”能否復制龍湖以往總能從地王到銷冠實現(xiàn)華麗轉身的表現(xiàn)，實在令人好奇。

頂豪龍虎斗

“地王往往陷入滯銷的魔咒，”一位業(yè)內人士分析孫河上一塊地王——中糧瑞府項目從拿地到形成銷售，至少蟄伏了兩年后才謹慎入市，目前銷售業(yè)績也難言樂觀。因此，目前龍湖操盤的孫河新地王拿地數(shù)月旋即入市的節(jié)奏讓人略微有些驚訝。畢竟新地王將面臨地價更高、對手強勁的形勢。

按照時間推算，從去年9月拍下地塊到今年5月項目入市，新孫河地王從拿地到入市僅用了8個月的時間。這對頂級項目開發(fā)周期來說，絕對稱得上“高速”。

“經驗將是龍湖后來者居上的關鍵”，一位營銷代理機構分析師表示，龍湖的加入是該項目提速的關鍵。一方面，龍湖地產擅長做低密產品，其打造的豪宅項目口碑也頗佳。更重要的是，龍湖在孫河已開發(fā)銷售了雙瓏原著這個項目，非常了解孫河板塊特點以及區(qū)域客戶的消費心理和產品需求。

資料顯示，龍湖·雙瓏原著是孫河首個入市項目，2013年6月10日，其首次開盤售罄，之后成為北京別墅月度排行冠軍，以及2013年前三季度北京年度別墅銷售桂冠。

勝負幾何

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在分析區(qū)域競爭態(tài)勢時表示，中糧瑞府在售兩類大戶型獨棟產品總價3000萬元起，樓王產品價格過億。目前孫河板塊中的龍湖雙瓏原著和泰禾·北京院子已經進入銷售尾聲，首開瑯樾的主力產品是疊拼、聯(lián)排和類獨棟，類獨棟的面積為380-520平方米，總價2000萬元起。這些項目的目標客群應該有一定錯位。

龍湖首開保利取得的新孫河地王的容積率為1.19，雖然該項目尚未公布產品定位，但受控規(guī)指標限制不可能開發(fā)出大尺度的獨棟別墅產品，景粼原著項目與中糧瑞府在產品定位上必然有一定的差別。

另有業(yè)內人士分析，同一板塊的頂級豪宅仍無法避免正面競爭。雙瓏原著、泰禾·北京院子已基本清盤，首開瑯樾產品與之差別較大，孫河板塊短期內可能變成景粼原著與中糧瑞府的“龍虎斗”。預計景粼原著的銷售單價不會低于中糧瑞府，但總價上則不會超過中糧瑞府。

現(xiàn)在看來，中糧瑞府在尺度和功能定位上可能有一定優(yōu)勢，差異化是中糧瑞府在孫河板塊突圍的砝碼。按照中糧瑞府提供給北京商報記者的資料，2015年中糧瑞府位列北京3000萬元以上別墅項目成交三甲，但總價過高則是中糧瑞府的短板。

景粼原著則擁有“四巨頭”的資金和品牌優(yōu)勢，尤其是龍湖對產品營造、地塊熟悉、區(qū)域客戶積累等多方資源優(yōu)勢。屆時，是中糧借對手入市實現(xiàn)解套，還是龍湖后來居上都可能成為現(xiàn)實。

但業(yè)內人士表示，孫河板塊未來競爭會更加激烈，從孫河組團規(guī)劃可知，區(qū)域共有11塊住宅用地，未來懋源地產地塊也會接力入市。但面對當下豪宅扎堆放量的現(xiàn)實，對于頂豪項目而言整個北京才是戰(zhàn)場。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。