龍湖操盤(pán)孫河地王將入市 四巨頭聯(lián)手能否破地王魔咒

昔日因總價(jià)過(guò)高而二度流拍，后被龍湖保利首開(kāi)聯(lián)合體于去年以64.83億元競(jìng)得的北京孫河地王，日前確定案名為“景粼原著”，預(yù)計(jì)于5月下旬正式亮相。與中糧瑞府蟄伏兩年才入市相比，龍湖操盤(pán)的孫河新地王拿地?cái)?shù)月旋即入市的節(jié)奏讓人驚訝，畢竟新地王將面臨地價(jià)更高、對(duì)手強(qiáng)勁的形勢(shì)。隨著景粼原著的入市，勢(shì)必將于中糧瑞府上演一場(chǎng)頂豪“雙龍會(huì)”。

四巨頭的生意

實(shí)際上，龍湖操盤(pán)的孫河新項(xiàng)目現(xiàn)階段僅披露了“景粼原著”的案名，產(chǎn)品定位、價(jià)格區(qū)間等具體細(xì)節(jié)均未公布。一位熟悉龍湖的業(yè)內(nèi)人士表示，龍湖此舉屬于階段性釋放項(xiàng)目信息的營(yíng)銷策略，意在保持神秘感吊足市場(chǎng)胃口。實(shí)際上，龍湖操盤(pán)該項(xiàng)目的確有些戲劇性。

資料顯示，該宗地王為北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊，去年9月，保利首開(kāi)聯(lián)合體在經(jīng)過(guò)1個(gè)多小時(shí)46輪激烈競(jìng)拍后，最終以總價(jià)64.83億元、配建保障房2.75萬(wàn)平方米摘得，綜合樓面價(jià)達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超中糧瑞府地塊在2013年刷新的紀(jì)錄——樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，成為孫河新一代地王。

兩個(gè)月后，首開(kāi)、保利戲劇性地宣布引入當(dāng)初拿地時(shí)的對(duì)手龍湖與平安，四家公司在該地塊所占的股權(quán)比例均為25%。由此，龍湖從當(dāng)初的“對(duì)手”變成“伙伴”，新孫河地王也成為四家巨頭企業(yè)共同的生意。

而后，市場(chǎng)傳出消息，該地塊被確定由龍湖來(lái)操盤(pán)。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)初4.8萬(wàn)元/平方米拿地的中糧瑞府入市以來(lái)至今仍叫好不叫座，甚至面臨去化壓力?，F(xiàn)在樓面價(jià)更高的“景粼原著”能否復(fù)制龍湖以往總能從地王到銷冠實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身的表現(xiàn)，實(shí)在令人好奇。

頂豪龍虎斗

“地王往往陷入滯銷的魔咒，”一位業(yè)內(nèi)人士分析孫河上一塊地王——中糧瑞府項(xiàng)目從拿地到形成銷售，至少蟄伏了兩年后才謹(jǐn)慎入市，目前銷售業(yè)績(jī)也難言樂(lè)觀。因此，目前龍湖操盤(pán)的孫河新地王拿地?cái)?shù)月旋即入市的節(jié)奏讓人略微有些驚訝。畢竟新地王將面臨地價(jià)更高、對(duì)手強(qiáng)勁的形勢(shì)。

按照時(shí)間推算，從去年9月拍下地塊到今年5月項(xiàng)目入市，新孫河地王從拿地到入市僅用了8個(gè)月的時(shí)間。這對(duì)頂級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期來(lái)說(shuō)，絕對(duì)稱得上“高速”。

“經(jīng)驗(yàn)將是龍湖后來(lái)者居上的關(guān)鍵”，一位營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)分析師表示，龍湖的加入是該項(xiàng)目提速的關(guān)鍵。一方面，龍湖地產(chǎn)擅長(zhǎng)做低密產(chǎn)品，其打造的豪宅項(xiàng)目口碑也頗佳。更重要的是，龍湖在孫河已開(kāi)發(fā)銷售了雙瓏原著這個(gè)項(xiàng)目，非常了解孫河板塊特點(diǎn)以及區(qū)域客戶的消費(fèi)心理和產(chǎn)品需求。

資料顯示，龍湖·雙瓏原著是孫河首個(gè)入市項(xiàng)目，2013年6月10日，其首次開(kāi)盤(pán)售罄，之后成為北京別墅月度排行冠軍，以及2013年前三季度北京年度別墅銷售桂冠。

勝負(fù)幾何

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)時(shí)表示，中糧瑞府在售兩類大戶型獨(dú)棟產(chǎn)品總價(jià)3000萬(wàn)元起，樓王產(chǎn)品價(jià)格過(guò)億。目前孫河板塊中的龍湖雙瓏原著和泰禾·北京院子已經(jīng)進(jìn)入銷售尾聲，首開(kāi)瑯樾的主力產(chǎn)品是疊拼、聯(lián)排和類獨(dú)棟，類獨(dú)棟的面積為380-520平方米，總價(jià)2000萬(wàn)元起。這些項(xiàng)目的目標(biāo)客群應(yīng)該有一定錯(cuò)位。

龍湖首開(kāi)保利取得的新孫河地王的容積率為1.19，雖然該項(xiàng)目尚未公布產(chǎn)品定位，但受控規(guī)指標(biāo)限制不可能開(kāi)發(fā)出大尺度的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，景粼原著項(xiàng)目與中糧瑞府在產(chǎn)品定位上必然有一定的差別。

另有業(yè)內(nèi)人士分析，同一板塊的頂級(jí)豪宅仍無(wú)法避免正面競(jìng)爭(zhēng)。雙瓏原著、泰禾·北京院子已基本清盤(pán)，首開(kāi)瑯樾產(chǎn)品與之差別較大，孫河板塊短期內(nèi)可能變成景粼原著與中糧瑞府的“龍虎斗”。預(yù)計(jì)景粼原著的銷售單價(jià)不會(huì)低于中糧瑞府，但總價(jià)上則不會(huì)超過(guò)中糧瑞府。

現(xiàn)在看來(lái)，中糧瑞府在尺度和功能定位上可能有一定優(yōu)勢(shì)，差異化是中糧瑞府在孫河板塊突圍的砝碼。按照中糧瑞府提供給北京商報(bào)記者的資料，2015年中糧瑞府位列北京3000萬(wàn)元以上別墅項(xiàng)目成交三甲，但總價(jià)過(guò)高則是中糧瑞府的短板。

景粼原著則擁有“四巨頭”的資金和品牌優(yōu)勢(shì)，尤其是龍湖對(duì)產(chǎn)品營(yíng)造、地塊熟悉、區(qū)域客戶積累等多方資源優(yōu)勢(shì)。屆時(shí)，是中糧借對(duì)手入市實(shí)現(xiàn)解套，還是龍湖后來(lái)居上都可能成為現(xiàn)實(shí)。

但業(yè)內(nèi)人士表示，孫河板塊未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，從孫河組團(tuán)規(guī)劃可知，區(qū)域共有11塊住宅用地，未來(lái)懋源地產(chǎn)地塊也會(huì)接力入市。但面對(duì)當(dāng)下豪宅扎堆放量的現(xiàn)實(shí)，對(duì)于頂豪項(xiàng)目而言整個(gè)北京才是戰(zhàn)場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。