北京高端住宅供應(yīng)料增加

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和北京市通州區(qū)人民政府日前發(fā)布了通州區(qū)史上最嚴(yán)樓市限購(gòu)令。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策從多個(gè)方面防范了炒房需求的出現(xiàn)。

抑制炒房需求

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，自去年北京通州區(qū)住宅雙重限購(gòu)之后，區(qū)域內(nèi)商住產(chǎn)品開(kāi)始凸顯優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目入市積極性提升因此拉動(dòng)整體成交不斷攀升。而進(jìn)入4月之后，隨著通州商住限購(gòu)傳言的散布，通州區(qū)域成交進(jìn)入一個(gè)新高峰，4月通州區(qū)共實(shí)現(xiàn)成交6601套，市場(chǎng)成交占比高達(dá)44%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此前在北京通州副中心建設(shè)背景下，部分投資投機(jī)客瞄準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)遇，積極購(gòu)房，進(jìn)而轉(zhuǎn)手套利?，F(xiàn)在來(lái)看，此類物業(yè)的投資價(jià)值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅購(gòu)房政策收緊的思路是一致的。

另外，為了防范企業(yè)炒房，此次政策規(guī)定企業(yè)購(gòu)置商辦項(xiàng)目，接盤(pán)者必須為機(jī)構(gòu)，而不允許是個(gè)人。這便打消了此類企業(yè)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓給個(gè)人的想法，從各個(gè)關(guān)口防范了炒房需求的出現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，仍需要警惕兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：一是順義和大興后續(xù)類似商務(wù)型公寓的炒房熱或出現(xiàn)，使得這兩個(gè)區(qū)后續(xù)需要警惕此類炒房風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)控工作應(yīng)積極部署起來(lái)；二是可能引發(fā)通州周邊如燕郊等城市購(gòu)房市場(chǎng)熱，此類城市后續(xù)也應(yīng)繼續(xù)收緊相關(guān)政策。

高端產(chǎn)品供應(yīng)料增加

從潛在供應(yīng)情況來(lái)看，郭毅表示，2016年前5個(gè)月北京住宅用地僅出讓5宗，且今后出讓宅地將遵循“90/70”原則。潛在供應(yīng)的稀缺以及土地成本的上漲，使得這類現(xiàn)有的城區(qū)住宅項(xiàng)目，尤其是主打中大戶型產(chǎn)品普宅項(xiàng)目價(jià)格仍將不斷攀升。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究主管陸明表示，一季度密集推出的住房公積金賬戶存款利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅下降、放寬境外個(gè)人在京購(gòu)買(mǎi)住房的限制條件等利好政策將刺激購(gòu)房需求釋放，改善性需求的占比也將進(jìn)一步加大。2015年北京新增住宅用地樓面單價(jià)同比上漲15%，預(yù)計(jì)在土地市場(chǎng)的帶動(dòng)下，未來(lái)高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，一方面，在經(jīng)歷了多年快速規(guī)?；l(fā)展之后，目前北京整體可供應(yīng)住宅用地缺乏，宅地稀缺造成了北京土地價(jià)格持續(xù)攀高，這也使得新房項(xiàng)目呈現(xiàn)豪宅化趨勢(shì)；另一方面，2014年底“限高令”的解除，多年積壓的供需兩端的豪宅需求在2015年集中釋放，豪宅項(xiàng)目的熱銷，也刺激了高價(jià)地的成交，這將使得2016年至2017年，北京將迎來(lái)豪宅入市的高峰。

“未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)于一線城市而言，是剛需春天即將過(guò)去，高端市場(chǎng)的春天已然來(lái)臨，這是供需兩端合力的結(jié)果。”明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、房企轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新研究專家劉策認(rèn)為，從供應(yīng)端來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格越來(lái)越高，甚至新增土地樓面價(jià)格已超過(guò)區(qū)域商品房均價(jià)，導(dǎo)致房企只能將大部分新增土地規(guī)劃建設(shè)成高端產(chǎn)品，以提升產(chǎn)品溢價(jià)，獲得正利潤(rùn)；從需求端來(lái)看，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，一線城市改善型購(gòu)房者將逐漸占據(jù)市場(chǎng)主力，私營(yíng)業(yè)主、互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)等高管成為高端住宅主要購(gòu)買(mǎi)人群。另外，一線城市房?jī)r(jià)逐年上漲，使得之前購(gòu)房人群獲得了巨大資產(chǎn)增值，也在很大程度上提升了改善型產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。