北京寫字樓市場一季度迎“開門紅” 凈吸納量創(chuàng)10年新高

經(jīng)歷跌宕起伏的2020年，北京甲級寫字樓市場在今年第一季度迎來了強勢的“開門紅”。

高力國際調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一季度市場凈吸納量超過23萬平方米，刷新近10年單季度凈吸納量的新高。得益于強勁的需求反彈，空置率在有20萬平方米新增供應(yīng)量的情況下環(huán)比下降0.7個百分點至18.8%。而在租金方面，市場平均租金依然處于下降通道，但降幅持續(xù)收窄，達到346.4元每月每平方米，個別子市場的租金已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海分析認為，市場新增需求表現(xiàn)超預(yù)期主要有以下三個原因：

第一，宏觀經(jīng)濟快速復(fù)蘇為企業(yè)擴張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。在去年的季度報告中，高力國際就曾指出疫情的有效防控和宏觀經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的恢復(fù)是企業(yè)擴張的前提，也是寫字樓新增需求持續(xù)釋放的前提。2020年中國經(jīng)濟的正增長，以及疫情恢復(fù)期間相對寬松的貨幣和信貸環(huán)境，都為企業(yè)在2021年持續(xù)擴張奠定了良好基礎(chǔ)。

第二，受抑制的企業(yè)擴張需求持續(xù)釋放。根據(jù)觀察，2021年一季度簽約的很多大宗租賃成交都來源于去年下半年開始洽談的在途項目，只是最終簽約確定時間發(fā)生在2021年一季度。因此，今年一季度所呈現(xiàn)的新增需求爆發(fā)式復(fù)蘇也可以說是去年需求復(fù)蘇的強勢延續(xù)。

第三，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融企業(yè)持續(xù)擴張助力新增需求爆發(fā)?；ヂ?lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)在一季度需求中依然表現(xiàn)強勢。除一季度已經(jīng)簽約的交易外，目前在談的大宗租賃項目也以金融和互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)為主，并可能會在未來的2~3個月內(nèi)完成交易。

在子市場的表現(xiàn)方面，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，根據(jù)觀察，東部市場和新興市場為此次需求復(fù)蘇的主要區(qū)域。北京東部的CBD、燕莎和望京酒仙橋以及新興的麗澤區(qū)域，在本季度均出現(xiàn)不同程度的快速去化。從2018年二季度市場租金觸及高點后，CBD、燕莎和望京酒仙橋的租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，累計降幅分別為12.3%、20%和10.3%。

“一方面，租金的回調(diào)進一步凸顯出東部市場的性價比優(yōu)勢；另一方面，近年來東部市場中的優(yōu)質(zhì)新項目也為大面積租戶提供了更多選擇?！标懨髦赋?。

值得注意的是，望京酒仙橋區(qū)域受益于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的持續(xù)快速擴張，整體市場空置率在本季度降至7.7%，并從租戶市場轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主市場。同時，區(qū)域平均租金本季度逆勢上漲3%，成為首個租金出現(xiàn)明顯觸底企穩(wěn)回升的子市場，進一步凸顯了該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

“市場新增需求釋放的可持續(xù)性依然是未來市場的核心關(guān)注點。雖然本季度新增需求出現(xiàn)創(chuàng)紀錄的強勢反彈，但并未從根本上改變整體市場處于供大于求的現(xiàn)狀。因此新增需求增長的可持續(xù)性將決定整體市場空置率的上升幅度以及租金探底企穩(wěn)所需的時間?！备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海分析認為，大幅的季度新增需求反彈或?qū)⒉豢沙掷m(xù)，季度新增需求后續(xù)將會逐步回歸到疫情前的水平。

對于市場變化，嚴區(qū)海進一步指出，高力國際依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復(fù)蘇、北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎(chǔ)宏觀條件，并預(yù)計空置率在2021年觸頂和租金探底的基本研判。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。