樓市井噴：房企集體猛砸錢拿地補(bǔ)貨

從房地產(chǎn)企業(yè)一季度業(yè)績報(bào)告來看，開發(fā)商趁新政調(diào)控前跑量迅猛，其中一二線項(xiàng)目貢獻(xiàn)率較高。但是同樣走高的地價(jià)進(jìn)一步壓縮了房企的利潤，一季度增營收不增利的現(xiàn)象愈演愈烈。

正在經(jīng)受股權(quán)之爭的萬科，并不影響其銷售成績。4月27日晚萬科披露的2016年第一季度報(bào)告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入146億元，同比增長64.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤8.3億元，同比增長28.1%。萬科A一季度銷售增速為近5年來同期最高。一季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元，同比分別上升37.6%和59.5%，期內(nèi)銷售呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

澎湃新聞?dòng)浾邚娜f科處獲悉，截至4月27日2016年簽約額已經(jīng)超過1000億元，其中上海萬科銷售額占比近300億元。

另一家龍頭企業(yè)，恒大地產(chǎn)第一季度累計(jì)合約銷售金額約達(dá)656.7億元，累計(jì)合約銷售面積及銷售均價(jià)分別約為750.4萬平方米及每平方米8751元。2016年1月份至3月份期間的累計(jì)合約銷售金額、面積及均價(jià)較2015年同期分別增長115.0%、85.9%及15.7%。

保利地產(chǎn)第一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額451.25億元、簽約面積343.52萬平方米，同比分別增長131.35%和117.19%。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止日前，公布2016年一季度報(bào)的滬深地產(chǎn)上市公司合計(jì)有35家，這35家房企在2016年一季度的總營業(yè)收入達(dá)到了872.8億，同比漲幅高達(dá)42.6%，35個(gè)企業(yè)中只有12家企業(yè)營收下滑，在市場(chǎng)升溫的基礎(chǔ)下，2/3的企業(yè)成交上升。

房地產(chǎn)企業(yè)一季度銷售業(yè)績飄紅，和整個(gè)房地產(chǎn)銷售情況相一致。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全國商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積2.18億平米，同比上升35.6%，和2014年一季度相比上升22.3%；實(shí)現(xiàn)銷售金額16，133.0億元，同比增長60.3%。全國住宅新開工面積結(jié)束了自2014年年初以來持續(xù)下滑的趨勢(shì)，一季度同比增長14.8%。

有不愿具名的開發(fā)商表示，整體來看，一季度房企業(yè)績飄紅，主要源自于一二線城市的項(xiàng)目貢獻(xiàn)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：以京滬廣深、南京蘇州等為代表的15個(gè)一二線城市，在3月單月庫存面積3月為8645萬平米。相比2月份的9116萬平米環(huán)比降低了5.2%，減少就達(dá)到了470萬平米。全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存變化依然是非常不均衡。一二線城市減少，三四線增加。

有不愿具名開發(fā)商表示，一季度數(shù)據(jù)有一定滯后性，上海、深圳、蘇州等地調(diào)控新政均是3月底以后。在此輪新政出臺(tái)前，開發(fā)商對(duì)于新政對(duì)市場(chǎng)影響已有預(yù)期，因此在一季度加緊推盤，購房者也借著新政前最后一波利好入市，導(dǎo)致一季度銷售業(yè)績出現(xiàn)井噴。預(yù)計(jì)進(jìn)入二季度，銷售業(yè)績的增速會(huì)遠(yuǎn)低于一季度。但整體看，一二線雖然面臨調(diào)控，特別是二線城市，庫存還在繼續(xù)走低。而沒有調(diào)控的三四線城市，庫存依然高企。

一季度的房企項(xiàng)目的快速去化，導(dǎo)致房企“補(bǔ)貨”力度加大。

萬科為例，在開發(fā)投資方面，一季度公司新增加開發(fā)項(xiàng)目42個(gè)，規(guī)劃建筑面積約725.9萬平方米，為當(dāng)期銷售面積的133%。一季度新增項(xiàng)目按公司權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約484.4萬平方米，新增項(xiàng)目的整體權(quán)益比例約66.7%。萬科稱，由于新增項(xiàng)目中一二線城市占比較高，一季度公司新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約6729元/平方米，較去年全年有所上升。

保利地產(chǎn)也加大補(bǔ)充土地資源，一季度新拓展項(xiàng)目21個(gè)，新增容積率面積460萬平方米，同比增長85%，權(quán)益比例66%，其中一、二線城市占比62%。

有國企開發(fā)商高層透露，市場(chǎng)去化較快，導(dǎo)致開發(fā)商后續(xù)土地儲(chǔ)備壓力較大。這也是近來一二線城市土地競拍較為激烈的原因。

但整體來看，出于市場(chǎng)和避險(xiǎn)考慮，房企投資力度集中于一二線城市，土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致土地溢價(jià)走高，推高房企的拿地成本，進(jìn)一步壓縮房企的利潤。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2016年一季度雖然一二線城市火爆，但因?yàn)?015年開始的地王，地價(jià)透支了房企的利潤。2015年是房企告別兩位數(shù)利潤率的第一年，跌破10%，在2014年房企的平均凈利潤率為10.5%，在2013年凈利潤高達(dá)11.97%。數(shù)字顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。房企營收增加，但利潤漲幅低于營收漲幅，房企利潤率明顯下調(diào)。大部分企業(yè)的利潤率都明顯下調(diào)。2016年一季度6-7%的房企凈利潤率已經(jīng)是歷史最低，即使在后續(xù)大房企公布業(yè)績后，預(yù)計(jì)行業(yè)平均利潤率也僅在8%上下。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。