李一戈：溫州住宅用地到期 產(chǎn)權保護意識覺醒

大家為什么對溫州住宅用地到期事件如此關注？因為它關系到幾乎每一個城鎮(zhèn)家庭的切身利益。

2007年10月1日起施行的《物權法》對此是有規(guī)定的，就是人們所熟知的“自動續(xù)期”。法律條款是這樣的：

第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

目前各方爭議的是，住宅用地的自動續(xù)期是有償還是無償。關于這一點，我同意一位律師的分析。上款對住宅用地到期后直接規(guī)定“自動續(xù)期”，而下款對非住宅用地到期后的續(xù)期，卻寫明要“依照法律規(guī)定辦理”?？梢?，物權法的續(xù)期方式對住宅用地與非住宅用地是有明確區(qū)分的。

從立法的本意和邏輯看，住宅用地的“自動續(xù)期”應該是無條件的，亦即是無償?shù)?；非住宅用地到期后，并非自動續(xù)期，而是有條件的。如果二者的續(xù)期都是有條件的，作為一項基本法，就不會專門區(qū)分住宅用地與非住宅用地，分兩款來分別作出規(guī)定。

也就是說，如果住宅用地的自動續(xù)期是有條件的、有償?shù)?，那么，《物權法》第一百四十九條第一款和第二款第一句應該合起來，變成一款：“建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。但事實并非如此。

非住宅用地續(xù)期的“條件”，應由法律規(guī)定來界定。首先是《土地管理法》。上一輪的《土地管理法》修改是2004年8月28日，早于《物權法》的頒布。新一輪《土地管理法》的修改已列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃的第一類項目，十三五期間有望完成。

《土地管理法》作為下位法，不能超越作為上位法的《物權法》。因此，對住宅用地的自動續(xù)期不應再設定任何條件。但為了回應全社會的關切，可以加上“無償”二字，即明確規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，無償自動續(xù)期”。但對于非住宅用地的續(xù)期，可以設定具體條件。

有朋友說，像溫州、青島、深圳等城市，有些住宅用地使用權已經(jīng)到期，但居民的房產(chǎn)交易不能因此而停頓，而法律修改還需要時間，長則三四年。在此之前，我個人建議，全國人大常委會可對此進行專門解釋。

又會有朋友說，土地使用權只有20年的住宅，與產(chǎn)權有70年的住宅，都同樣免費續(xù)期，對后者是否不公平？看起來是有不公平。但真正感覺不公平的，恐怕還是當?shù)卣?，因為是它們少收了土地使用費。

但值得提醒的是，20年前的房價，各地都比較便宜，70年產(chǎn)權與20年產(chǎn)權的平均地價相差并沒有那么大。而且，20年產(chǎn)權與50年產(chǎn)權的房子，畢竟是少數(shù)，一并無償續(xù)期，政府讓點利，并沒有太大損失。

其實，遠在物權法頒布以前，就有一些敏感的朋友問過我這個問題：如果70年產(chǎn)權到期以后，房子會不會被政府無償收回？我當時開玩笑說：70年以后是下一代的事，你操這個心做什么？何況，比我們房子多的人更著急。無知的我那時并沒有想到還有20年產(chǎn)權的房子。

我國《憲法》第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。居民對住宅用地到期如何續(xù)期的關切，就是對合法私有財產(chǎn)權、私有產(chǎn)權的關切。這一點，與年初拆除小區(qū)圍墻的熱烈討論是相近的。居民自有房屋是私有產(chǎn)權的最重要部分。

不唯居民個人的私有產(chǎn)權。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，個人和企業(yè)的財富也在大幅增長，近些年來，整個社會的產(chǎn)權意識都得到了顯著強化。但令人遺憾的是，實際生活中的產(chǎn)權保障保護仍顯嚴重不足，尤其是在企業(yè)產(chǎn)權制度和知識產(chǎn)權方面。

創(chuàng)新、創(chuàng)造是一個社會不斷良性發(fā)展的基石。如果說，在前工業(yè)時代，仿冒有它存在的歷史背景，情有可原的話，那么，在市場經(jīng)濟時代，充分的產(chǎn)權保護就是創(chuàng)新的制度保證。

當前，有些行業(yè)、領域，尤其是少數(shù)以創(chuàng)新名義建立的互聯(lián)網(wǎng)公司（包括互聯(lián)網(wǎng)媒體），大肆仿造其他企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)品，抄襲、偷取他人的知識產(chǎn)品，完成原始積累后卻被推舉為時代的英雄。殊不知，他們的所謂成功完全是建立在無償吮吸他人的血汗基礎上。這種不正常的產(chǎn)權制度環(huán)境應該予以凈化，這種畸形的價值觀必須得到清算，否則創(chuàng)新就是可望不可即的奢侈。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。