樓市去庫存 未雨綢繆地應(yīng)對兩難困境

央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，個(gè)人購房貸款增加1萬億元，同比多增4309億元。單季度1萬億的房貸新增量，創(chuàng)下了自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來的6年最高記錄。這也意味著，在一季度全部4.61萬億元的新增貸款中，超過20%投向了房貸市場。

推動(dòng)樓市去庫存的政策看上去非常奏效，盡管是以房價(jià)暴漲的方式增加了銷售而不是以降價(jià)吸引買家，之所以出現(xiàn)這種奇怪的現(xiàn)象，并非完全是市場存在“買漲不買跌”的邏輯，而是貨幣政策制造的預(yù)期發(fā)揮了作用。自去年以來，利率不斷降低，首付比例也開始下調(diào)，再加上貨幣偏寬松政策帶來幾乎與2009年一樣的天量信貸投放，人們對上次還記憶猶新：大量的貨幣撲向樓市推動(dòng)房價(jià)急速上漲。

這一次來的更猛，在一線城市房價(jià)暴漲并使得調(diào)控政策出臺(tái)后，房價(jià)上漲開始向二三線城市傳導(dǎo)。國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有62個(gè)（比2月份增加了15個(gè)），（與上月相比）下降的城市有8個(gè)。與去年同月相比，有40個(gè)城市的房價(jià)上漲。

另外，在一些火爆的二三線城市，比如，合肥、蘇州、南京的消化周期現(xiàn)在僅有2至3個(gè)月，市場很容易在這種供不應(yīng)求的背景下失去理性。據(jù)悉，南京推出了限價(jià)措施，均價(jià)每平米2萬元以下的年化漲幅要求不宜高于12%；每平方米2萬到3萬元的年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的年化漲幅不宜高于8%。與此同時(shí)，在北京周邊河北的一些縣市，甚至?xí)和Ａ硕址拷灰住?/p>

三四線城市供給過剩，一線城市（包括一些二線城市）供給不足，這種結(jié)構(gòu)性失衡是長期以來不斷干預(yù)市場的結(jié)果，但是在大量投放貨幣的背景下，很容易導(dǎo)致那些供給不足的城市房價(jià)暴漲，也就是說，貨幣干預(yù)下的流動(dòng)性擴(kuò)張與干預(yù)下的供給不足結(jié)合，很容易讓一線城市房價(jià)上漲。

這種邏輯的本質(zhì)是：一旦經(jīng)濟(jì)下行樓市疲弱，就開始限制土地供應(yīng)量，并采取貨幣寬松政策刺激；而一旦貨幣政策作用顯現(xiàn)，一線城市供不應(yīng)求，就出現(xiàn)暴漲。這樣的周期經(jīng)歷幾回導(dǎo)致中國房價(jià)在過去的十幾年上漲數(shù)倍，一二線城市的房價(jià)早就脫離了當(dāng)?shù)厝司鶎?shí)際購買力水平。另外一個(gè)后果就是，市場對貨幣寬松與資產(chǎn)價(jià)格關(guān)系變得敏感，一出現(xiàn)寬松就開始搶購，因?yàn)楝F(xiàn)在不搶購，未來漲得更高，更不可能買得起。

限制供應(yīng)、貨幣寬松以及由此制造的搶購潮擁擠在一起，很容易會(huì)快速拉升房價(jià)。與2009年貨幣寬松不同的是，當(dāng)時(shí)政府、企業(yè)以及個(gè)人杠桿率都比較低，政府推出的基建項(xiàng)目以及地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，吸收了大量流動(dòng)性。而現(xiàn)在，政府與企業(yè)的杠桿率過高，實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過剩，流動(dòng)性流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的比較少，比如一季度工業(yè)和服務(wù)業(yè)中長期貸款增速放緩。

因此，大量的流動(dòng)性注入到了樓市，流向了商品市場，通脹的壓力上升。去產(chǎn)能、去庫存的同時(shí)，各種商品的價(jià)格暴漲。這幾乎是與樓市以價(jià)格暴漲去庫存一樣的現(xiàn)象，完全是流動(dòng)性導(dǎo)致的“資本空轉(zhuǎn)”。這也意味著，現(xiàn)階段通過寬松政策刺激經(jīng)濟(jì)增長的做法可能適得其反，一部分流動(dòng)性并沒有投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，卻造成了資產(chǎn)泡沫與通脹壓力。

貨幣政策需要改變，通脹預(yù)期才不會(huì)迅速兌現(xiàn)。房價(jià)雖然能通過干預(yù)做到一定程度上的“凍結(jié)”，但會(huì)不斷傳導(dǎo)。央行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿周二表示，未來貨幣政策要避免企業(yè)杠桿率過快上升，還要考慮對物價(jià)和房地產(chǎn)的影響。

鑒于商品價(jià)格、房價(jià)、食品價(jià)格以及服務(wù)業(yè)價(jià)格快速上漲，通脹預(yù)期上升，寬松貨幣政策的空間越來越小。但是，繼續(xù)膨脹的債務(wù)與資產(chǎn)價(jià)格可能無法承受貨幣政策的收縮，因此，目前正在陷入兩難的困境，就像索羅斯所說，目前的處境類似于2007至2008年債臺(tái)高筑的美國，這應(yīng)該引起我們的警惕，未雨綢繆。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。