北京四個(gè)半月只成交7塊地 房企困局加劇

今年以來，北京樓市庫(kù)存數(shù)量明顯下調(diào)，截至3月底北京商品住宅庫(kù)存總量為61066套，已處在近兩年的歷史低谷。另一方面，土地供應(yīng)量的疲軟，開始讓不少項(xiàng)目操盤者感嘆“地難拿，項(xiàng)目越來越不好做”。

房企開啟搶地模式

數(shù)據(jù)顯示，北京樓市庫(kù)存數(shù)量相比一年前有明顯下調(diào)，實(shí)際商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)在6萬套左右。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，截至3月底，北京包括普通住宅和別墅在內(nèi)，庫(kù)存總量為61066套，存量面積為950.31萬平方米。事實(shí)上，庫(kù)存總量和庫(kù)存面積這兩個(gè)數(shù)字從去年7月份開始，就一路下行。去年7月份的庫(kù)存總量為72439套，存量面積為1092.75萬平方米。

與這兩個(gè)數(shù)字下滑的趨勢(shì)相反，成交均價(jià)則是一路上揚(yáng)。去年7月，北京新建商品房成交均價(jià)約2.75萬元，今年3月則為3.44萬元。的確，在供應(yīng)量持續(xù)走低的情況下，包含所有住宅的庫(kù)存數(shù)據(jù)在最近幾個(gè)月均呈現(xiàn)明顯下調(diào)的趨勢(shì)，而未來商品房住宅可能會(huì)因?yàn)橄∪?，持續(xù)出現(xiàn)普遍的“被高端化”。

庫(kù)存量告急的態(tài)勢(shì)與近年來土地供應(yīng)量的減少不無關(guān)聯(lián)。記者根據(jù)北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來約四個(gè)半月的時(shí)間，北京僅成交了7塊經(jīng)營(yíng)性用地。雖然并非傳統(tǒng)的熱點(diǎn)地塊，但仍然經(jīng)歷了激烈的拼搶，樓面價(jià)也是不斷走高。

一季度，住宅用地市場(chǎng)成交明顯減少，根據(jù)北京國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本季度北京共成交3宗住宅地塊，比去年同期減少成交8宗；土地成交總價(jià)130億元，同比下降55%；規(guī)劃建筑面積為18萬平方米，同比大幅下降83%。然而，本季度住宅用地表現(xiàn)最為搶眼的是平均樓面單價(jià)高達(dá)29585元/平方米，環(huán)比大幅上漲82%，同比大幅上漲125%。

一季度商辦用地市場(chǎng)延續(xù)了去年的火熱態(tài)勢(shì)，雖然成交宗數(shù)大幅減少，但競(jìng)拍中多家企業(yè)廝殺激烈，平均溢價(jià)率已達(dá)87%，平均樓面地價(jià)18934元/平方米，環(huán)比上漲12%，同比上漲47%。

在國(guó)土資源局的網(wǎng)站信息中，昌平南邵和大興興城共三塊地，即將入市。值得注意的是，昌平南邵鎮(zhèn)兩地塊的出讓公告中，暫停七年的“90/70”政策再次現(xiàn)身，即地塊除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。這一政策的出現(xiàn)，旨在優(yōu)化商品住房土地供應(yīng)，增加中小套型的供應(yīng)。

記者了解到，即使面對(duì)上述條件，昌平南邵的兩地塊還是吸引了多家房企的關(guān)注。有多家活躍在北京拿地一線的房企表示，將會(huì)參加該地塊的競(jìng)拍。

多名高管離職

印證樓市尷尬局面

對(duì)于開發(fā)商來說，手中沒有土地便是無米之炊。今年春節(jié)之后，一批房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人或項(xiàng)目操盤者的跳槽也印證了當(dāng)前市場(chǎng)的一些變化。

“原所在公司在北京幾乎沒有新地塊了，現(xiàn)有項(xiàng)目也已進(jìn)入銷售尾聲，我們是跟著項(xiàng)目走的，項(xiàng)目沒的做了，我們也要換地方。”有業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

而對(duì)于有的房企人士的跳槽則是來源于企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的比例在公司業(yè)務(wù)比重中越來越小，公司要轉(zhuǎn)型，我們也要轉(zhuǎn)型。”一家曾以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的房企從業(yè)人員表示。

另一豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，“每個(gè)星期都要對(duì)我進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，看似一片向好的豪宅市場(chǎng)其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大。以現(xiàn)在普遍4萬元/平方米的地價(jià)來說，這就意味著一年半項(xiàng)目入市時(shí)，你能保證項(xiàng)目至少能賣到8萬元/平方米，考驗(yàn)的是對(duì)未來的預(yù)期，其實(shí)帶有賭的性質(zhì)。”

有轉(zhuǎn)型其他產(chǎn)業(yè)的房企高管就對(duì)記者坦言，“現(xiàn)在北京的房地產(chǎn)路子越走越窄，普通的房企拿不到地，沒有資金、品牌的房企難以生存，未來是個(gè)寡頭房企市場(chǎng)。”

基于不同的壓力和調(diào)整，今年以來房企中高層人員跳槽的不在少數(shù)。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，北京城市格局已經(jīng)定型，五環(huán)內(nèi)發(fā)展空間已經(jīng)受限，30億已成為北京拿地的資金門檻。在北京共有約1000家開發(fā)企業(yè)，有能力在北京拿地的不超過50家，而真正活躍在土地市場(chǎng)的也就十幾家。能在北京占有一席之地的房企，首先應(yīng)具有資金實(shí)力，或是上市公司具有極強(qiáng)的融資能力，或通過聯(lián)合拿地獲取土地，并有很強(qiáng)的營(yíng)銷、產(chǎn)品控制力。“拼的是企業(yè)的品牌、資金和對(duì)形式的判斷力。”陳云峰說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。