房?jī)r(jià)高企背后廣州為何理性：政府調(diào)控有為而有限

廣州，它是那座對(duì)中國(guó)人最充滿善意、最平和的“一線城市”。

但有人可能不這么認(rèn)為，在他們看來(lái)，廣州正在被“一線城市集團(tuán)”淘汰，一些機(jī)構(gòu)的樓市報(bào)告中，已經(jīng)開(kāi)始堂而皇之地把廣州歸為“二線城市”，和杭州放在一起。

在這一輪房?jī)r(jià)狂飆中，廣州的確“表現(xiàn)不佳”。以漲幅來(lái)看，北京、上海和深圳都超過(guò)了廣州，尤其是同處一省的深圳，更是在房?jī)r(jià)上進(jìn)行了一次空前的、無(wú)情的碾壓。甚至于，中西部的數(shù)十個(gè)二線乃至三線城市，其漲幅都大幅超過(guò)廣州。廣州，你到底怎么了？

但很少有人反問(wèn)：如果因?yàn)橐蛔鞘械姆績(jī)r(jià)“不給力”，就成為質(zhì)疑這座城市“經(jīng)濟(jì)不行”的導(dǎo)火索，這是不是意味著，我們這個(gè)社會(huì)正在陷入了一種嚴(yán)重的價(jià)值扭曲呢？房地產(chǎn)已經(jīng)在改變青年人的擇業(yè)、擇偶觀念，以及他們對(duì)人生和職業(yè)的看法，難道這還不足以讓人反思嗎？

《南風(fēng)窗》記者以前也提出過(guò)，中國(guó)正從“中小城鎮(zhèn)化”或者說(shuō)“普遍城市化”進(jìn)入“大城市化”，這是一個(gè)截然不同的新階段。與此同時(shí)，四座“一線城市”的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)了不同的特點(diǎn)——并不是只有廣州不漲這么簡(jiǎn)單。

因此，我們都必須重新認(rèn)識(shí)“北上廣深”，認(rèn)識(shí)它們之所以崛起，但房?jī)r(jià)走向卻有所不同的“城市基因”，以及這種“基因”對(duì)樓市和城市本身的未來(lái)可能產(chǎn)生的不同影響。

北京樓市是一個(gè)“現(xiàn)實(shí)”

在一個(gè)中央集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的國(guó)家，首都一定是超級(jí)城市，這決定了北京在中國(guó)“一線城市”中不容爭(zhēng)議的“第一城”地位。

北京是出臺(tái)所謂“史上最嚴(yán)”調(diào)控最早的城市。2011年，北京有關(guān)部門提出調(diào)控樓市的15條措施，簡(jiǎn)稱“京十五條”。比如，要求非北京戶籍人士購(gòu)房，需要提供在北京連續(xù)5年繳納社?；蚣{稅記錄的證明，政策不可謂不嚴(yán)厲。但2011年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)停止過(guò)上漲嗎？

在中國(guó)樓市，看一項(xiàng)調(diào)控政策到底有多“嚴(yán)厲”，最簡(jiǎn)單的判斷標(biāo)準(zhǔn)是，看人們突破它所需要付出的代價(jià)有多高。“京十五條”出臺(tái)之后，媒體開(kāi)始熱炒中國(guó)樓市中，一種讓外國(guó)人無(wú)法理解的現(xiàn)象——假離婚。

這些年，敢在中國(guó)說(shuō)住宅市場(chǎng)有“剛需”的，誰(shuí)都沒(méi)有北京有底氣。對(duì)于地方官而言，這座城市負(fù)責(zé)分發(fā)全國(guó)的財(cái)政、金融資源；對(duì)于商人來(lái)說(shuō)，這里的部委可以批出最具價(jià)值的“特許經(jīng)營(yíng)”牌照。這里沒(méi)有房?jī)r(jià)不高的理由，高房?jī)r(jià)，這是所有樓市參與者共同的“現(xiàn)實(shí)選擇”。

在本輪房?jī)r(jià)上漲之中，一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在北上廣深四大城市中，北京樓市和其他三地最大的區(qū)別是，二手房價(jià)格指數(shù)一直比新建商品房高出10%左右，而其他三家并未出現(xiàn)這種情況。

二手房漲過(guò)了新房，為什么？道理很簡(jiǎn)單：北京這座城市的擴(kuò)張是以中心為原點(diǎn)，不斷向四周擴(kuò)散，新房的地理位置距離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，而二手房距離中心近，因此自然賣得貴、漲得快。

更重要的是，作為中國(guó)的政治、文教，乃至經(jīng)濟(jì)、金融中心，北京二手房的“附加價(jià)值”往往較大。對(duì)家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，這是一平難求的學(xué)區(qū)房，盡管它價(jià)格高到離譜。對(duì)商人而言，這是可以彰顯自身“背景”特殊位置的物業(yè)，是做生意的信用背書(shū)。

相比而言，滬廣深三地，盡管也存在所謂中心區(qū)，但并不是北京這種“由內(nèi)及外式”擴(kuò)張，因此二手房和新房錯(cuò)落分布，其漲幅拉開(kāi)的差距并不大。北京樓市就是一個(gè)“現(xiàn)實(shí)”，一個(gè)你不得不承認(rèn)的“現(xiàn)實(shí)”。

上海樓市是一種“可能”

上海是一個(gè)特殊的存在，它的歷史給我們太多的遐想，但這還不是“現(xiàn)實(shí)”，更多是一種“可能”。

“中國(guó)只有一個(gè)上海”、“國(guó)際金融中心”，這是上海最引以為豪的兩個(gè)概念。但某種程度上講，第一個(gè)概念的確是個(gè)地理上的事實(shí)，但第二個(gè)或許還僅僅是著眼于未來(lái)。甚至可以說(shuō)，當(dāng)下的上海，都很難算是真正的全國(guó)金融中心，因?yàn)樗⒉皇墙鹑谫Y產(chǎn)的聚集之地。

中國(guó)是個(gè)銀行融資為主的經(jīng)濟(jì)體，主要金融資產(chǎn)集中于銀行，而銀行總部多在北京，這是一個(gè)無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)。此外，上海在保險(xiǎn)、證券等領(lǐng)域也并沒(méi)有明顯超過(guò)北京，乃至深圳。

外資銀行是上海金融業(yè)的“品牌”，但其發(fā)展并不如想象的那樣迅猛。目前，在華外資銀行資產(chǎn)規(guī)模在全國(guó)銀行總資產(chǎn)中的占比一直在2%上下徘徊。當(dāng)初，內(nèi)資銀行驚呼“狼來(lái)了”，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)不過(guò)是一場(chǎng)虛驚。

那么，上海高房?jī)r(jià)的推動(dòng)力是什么？無(wú)疑，上海房?jī)r(jià)的確有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，比如：作為“工業(yè)第一城”原有的產(chǎn)業(yè)部門，優(yōu)良港口對(duì)華東地區(qū)、長(zhǎng)江流域的輻射，以及原有巨大的城市人口基數(shù)；良好的文教衛(wèi)生資源，對(duì)周邊也有強(qiáng)大的集聚作用等等。

但不容否認(rèn)，并不是現(xiàn)實(shí)中的“金融中心”地位推動(dòng)了上海的房?jī)r(jià)，而很可能是一種愿景。比如，歐美金融市場(chǎng)的主要中介機(jī)構(gòu)——投行，基本上都把中國(guó)總部或亞太總部放在香港，而不是上海，為什么？如果用大白話說(shuō)，就是投行需要拿到“大單”，比如國(guó)企上市，而這些決策、批條的發(fā)出地顯然是北京。那么，為什么不直接把總部放在北京呢？因?yàn)?，香港的個(gè)稅稅率比內(nèi)地低得多，而商人都是逐利的“動(dòng)物”。如果不是稅收原因，投行“大單專家”不會(huì)在香港多呆一天。

上海，的確是一座前途無(wú)量的城市，但目前而言，它更多的魅力在于給你一種可能，而房?jī)r(jià)的上漲，也只需要這種可能，并不需要其他多余的東西。

深圳樓市是一組“概念”

“概念”并不是貶義詞。深圳是中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最現(xiàn)代化的城市，而且企業(yè)質(zhì)量在國(guó)內(nèi)也難有其匹，這是事實(shí)。但深圳樓市狂飆背后，也包含了“概念”因素，而且不是單一的“概念”，而是一組復(fù)合的“概念”的組合。

最初，深圳是“改革前沿”，現(xiàn)在又是“創(chuàng)新之城”。概念不止于“創(chuàng)新”，還包括了“人多地少”、“關(guān)內(nèi)關(guān)外”和“自貿(mào)區(qū)”等。第一個(gè)不用說(shuō)，新聞報(bào)道中有太多闡述，比如“單位面積稅收全國(guó)第一”、“城區(qū)土地開(kāi)發(fā)殆盡”等等，這些都是最好的房?jī)r(jià)興奮劑。

第二，深圳在設(shè)立特區(qū)之初，曾有“關(guān)內(nèi)”（往南、靠近香港的中心區(qū)）和“關(guān)外”（北部、靠近東莞的非中心區(qū)）的區(qū)別，中間隔有鐵絲網(wǎng)，過(guò)關(guān)需要看證件?，F(xiàn)在，物理意義上的“關(guān)”早已拆除，但“關(guān)內(nèi)”和“關(guān)外”的公共服務(wù)卻仍有差別。比如，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“綠色的士”是不能進(jìn)入“關(guān)內(nèi)”的，而“紅色的士”又很少去“關(guān)外”，這就造成了全國(guó)城市中少有的，在同一城市出行卻需要兩種的士“接駁”的奇特現(xiàn)象。這種事實(shí)上的“通勤障礙”，客觀上強(qiáng)化了“關(guān)內(nèi)”的房?jī)r(jià)。

第三個(gè)“自貿(mào)區(qū)概念”自然不用多言，但和上海、廣州不同，深圳的“自貿(mào)區(qū)概念”是多種“概念”的疊加，深圳自貿(mào)區(qū)本身不算“郊區(qū)”，原本這一帶就匯聚了騰訊、中興等一大批IT企業(yè)，有“創(chuàng)新概念”；這里原本就有較好的公共服務(wù)，因此有“關(guān)內(nèi)概念”；此外，這些“概念”還必須加上比“自貿(mào)區(qū)概念”更早的“前海概念”（深港服務(wù)業(yè)融合），因而形成一堆復(fù)合的“概念”。“概念”倍增，房?jī)r(jià)倍漲。

廣州樓市是一款“應(yīng)用”

相對(duì)于北上深，廣州樓市最大的特點(diǎn)是什么？

它是這四座城市中，對(duì)炒房團(tuán)最缺乏吸引力的城市。因?yàn)?，它缺乏以上的這些“現(xiàn)實(shí)”、“可能”和“概念”。

按照“炒房地理學(xué)”，最適合炒房的城市，一定是中心區(qū)最明確的城市，只要買對(duì)了地理位置，隨著貨幣不斷“放水”，外加國(guó)家對(duì)資本外流的嚴(yán)格管制，它以人民幣計(jì)價(jià)的價(jià)格就一定會(huì)漲。本輪狂飆中，北京（環(huán)環(huán)向外擴(kuò)張，市中心層次明確）和深圳（“關(guān)內(nèi)”幾個(gè)區(qū)，尤其是羅湖、福田和南山就是明顯的市中心）表現(xiàn)突出，上海市中心不如前兩者“緊湊”，但也比廣州“緊湊”一些。

廣州是一個(gè)市區(qū)相對(duì)分散的城市，其舊城區(qū)位于荔灣（傳說(shuō)中的“十三行”所在地）和越秀，比如，“東山大少”和“西關(guān)小姐”是對(duì)廣州舊時(shí)代富家闊少和小姐的特定稱呼。那個(gè)年代，同樣以居住地論貴賤。改革開(kāi)放后，廣州市中心東移，天河區(qū)體育中心一代迅速崛起為CBD，隨后，珠江新城再次崛起為新的CBD。

和北上深不同，廣州城市的布局策略一直是以“輻射”和“統(tǒng)領(lǐng)”珠三角為指導(dǎo)思想的，而不是要重點(diǎn)發(fā)展某個(gè)中心區(qū)域。

比如，廣州將位于市中心白云區(qū)的機(jī)場(chǎng)遷到花都和白云的交界處，這種將華南地區(qū)第一航空港北移的戰(zhàn)略，無(wú)疑對(duì)于擴(kuò)大廣州城區(qū)面積、加快北部城區(qū)平衡發(fā)展，以及輻射珠三角其他城市起到了積極作用。

在高鐵時(shí)代，作為華南最大的高鐵樞紐，廣州南站選址遠(yuǎn)離市區(qū)的南部番禺，同樣對(duì)附近的佛山市區(qū)、順德和中山等地起到輻射作用。更重要的是，這將有助于番禺新城區(qū)的崛起，番禺新城區(qū)將被作為樞紐地帶，連接原有主城區(qū)和更南邊的南沙自貿(mào)區(qū)。

這種城區(qū)分散發(fā)展的策略，固然會(huì)面臨各種不同的評(píng)論，但它帶來(lái)的正面效果也是明顯的，即客觀上對(duì)高房?jī)r(jià)起到了“稀釋”作用——實(shí)際上，這種分散也并非是毫無(wú)道理的分散化，而是對(duì)城區(qū)功能的再次定位和區(qū)分規(guī)劃。

因此，可以說(shuō)，在其他“一線城市”和一些二線城市全線上漲的時(shí)候，在集中了華南地區(qū)最好的教育、醫(yī)療等資源的廣州，較低的“地租成本”，反倒是吸引企業(yè)入駐、推動(dòng)創(chuàng)業(yè)大潮的“比較優(yōu)勢(shì)”。

在關(guān)于硅谷大佬的傳記中，他們的創(chuàng)業(yè)地點(diǎn)很多都是車庫(kù)，關(guān)于這種“車庫(kù)文化”，各種教育學(xué)、勵(lì)志學(xué)和心理學(xué)的解釋非常多，天花亂墜，但這其實(shí)都是把簡(jiǎn)單的問(wèn)題復(fù)雜化。選擇車庫(kù)，最現(xiàn)實(shí)的原因只有一個(gè)：自家車庫(kù)不要房租，而且可以“亂折騰”，還可以用這個(gè)地址注冊(cè)公司。換言之，營(yíng)商成本低，這是對(duì)創(chuàng)業(yè)公司的重要吸引力之一。

除了房?jī)r(jià)之外，廣州的普通物價(jià)也比其他三座城市要低。其中，房租因素很重要，因?yàn)榱闶蹣I(yè)會(huì)把房租轉(zhuǎn)嫁到商品價(jià)格中。總之，一座城市的營(yíng)商成本最重要的基礎(chǔ)是地租。我們這個(gè)時(shí)代，應(yīng)該屬于創(chuàng)業(yè)者，而不是地租的“收租人”。

如果說(shuō)北京是一個(gè)“現(xiàn)實(shí)”，上海是一種“可能”，深圳是一組“概念”，那么，廣州就是一款“應(yīng)用”（程序），一款創(chuàng)業(yè)時(shí)代平易近人的超級(jí)“應(yīng)用”（程序）。它的“性能”，就像誕生于這座城市的微信一樣。

微信，全球排名前五的APP應(yīng)用，所有的中國(guó)人——不分職業(yè)、年齡、社會(huì)排序，財(cái)富地位，還是取向……都可以在這款軟件里找到自己的需求。就像廣州，簡(jiǎn)潔、包容、接地氣，讓每個(gè)人都能找到自己合適的位置。

政府“有為而有限”也是競(jìng)爭(zhēng)力

實(shí)際上，很多人還忽略了一個(gè)極為重要的事實(shí)，即廣州這座城市從來(lái)沒(méi)有高房?jī)r(jià)的“基因”。在“一線城市”中，廣州對(duì)樓市的調(diào)控一直最“給力”。

上個(gè)世紀(jì)90年代的亞洲金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)被一些地方政府當(dāng)成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“第一推動(dòng)力”，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入“黃金時(shí)代”，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高，但廣州卻反其道而行之。

2005年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與1996年相比，近9年的時(shí)間內(nèi)，廣州每平方米商品房?jī)r(jià)格從6616元的高位上甚至還下降了1000元左右，總體房?jī)r(jià)在全國(guó)35個(gè)大中城市中最為平穩(wěn)。這讓廣州成為一個(gè)“異類”。

在全國(guó)很多地方樓市調(diào)控紛紛陷入“空調(diào)”的時(shí)候，廣州如何實(shí)現(xiàn)了“實(shí)調(diào)？”其背后原因是，廣州市抓住了“關(guān)鍵”，即通過(guò)強(qiáng)化對(duì)土地供應(yīng)的管理，在樓市的“供應(yīng)環(huán)節(jié)”做好了文章。

比如，廣州連續(xù)多年對(duì)房地產(chǎn)用地進(jìn)行清理，收回閑置土地，在土地“供應(yīng)環(huán)節(jié)”集中化管理，并成為全國(guó)最早建立和完善土地招拍掛制度的城市之一。土地的集中化和市場(chǎng)化供應(yīng)，無(wú)疑壓縮了尋租空間以及地產(chǎn)商“炒地皮”的機(jī)會(huì)。

更值得一提的是，廣州的舊城改造曾一度不讓房地產(chǎn)商參與，而是政府主導(dǎo)舊城改造，這在全國(guó)范圍內(nèi)非常少見(jiàn)。這種舊改模式，有效地壓縮了舊改土地的供應(yīng)成本，更限制了房地產(chǎn)利益集團(tuán)通過(guò)舊改套利的空間。

廣州這種“抑制房?jī)r(jià)，造福于民”的基因一直持續(xù)至今。因?yàn)?，城市的發(fā)展成果不應(yīng)該屬于房地產(chǎn)利益集團(tuán)，而是應(yīng)該屬于市民，屬于創(chuàng)業(yè)者。在廣州房?jī)r(jià)“不給力”的同時(shí)，在《福布斯》中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市的排名中，廣州卻已經(jīng)六年五奪第一名。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)賈康日前在接受《廣州日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，“一線城市”中，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比其他城市更平衡，平穩(wěn)的房?jī)r(jià)讓老百姓和政府都受惠。廣州六年五奪《福布斯》最佳商業(yè)城市第一名，展現(xiàn)了“有為而有限”政府的特點(diǎn)，非常值得肯定。

平穩(wěn)、理性的房?jī)r(jià)降低了營(yíng)商、生活成本，無(wú)疑對(duì)吸引產(chǎn)業(yè)投資和優(yōu)秀人才大有裨益。“錢”和“人”的集聚，這是推進(jìn)供給側(cè)改革，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，廣州這方面的優(yōu)勢(shì)正在凸顯。

除了強(qiáng)大的汽車制造、商貿(mào)會(huì)展、石油化工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之外，這幾年廣州在對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的吸引上可圈可點(diǎn)。廣州在琶洲啟動(dòng)了互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)總部，已吸引微信總部、阿里巴巴華南運(yùn)營(yíng)總部、唯品會(huì)總部等進(jìn)駐，為廣州成為了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的華南重鎮(zhèn)打下了基礎(chǔ)。

至于有觀點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的疲弱是經(jīng)濟(jì)后勁不足，廣州最新的一組發(fā)展數(shù)據(jù)給出了有力的回應(yīng)：截至2015年，廣州的GDP已經(jīng)連續(xù)27年位列內(nèi)地城市第3，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到70.6%，首度超過(guò)了7成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。