房價上漲效應溢出：二線城市領(lǐng)漲全國

3月，二線城市接力一線，持續(xù)上演樓市的瘋狂。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月深圳房價不再領(lǐng)漲，取而代之的是二線城市廈門、合肥。廈門新房價格以環(huán)比上漲5.4%的漲幅位列第一，擠掉了深圳；合肥二手房則以9.3%的漲幅傲視全國，完全超越了京滬。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，這是一線城市高房價、高地價的溢出效應。3月份，一線城市的亢奮表現(xiàn)正蔓延到全國其他重點城市，造就了這些城市的火熱。

但這或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)最大的狂歡，滬深等熱點城市已經(jīng)遭受史上最嚴厲的調(diào)控政策，政策的短期效應已見，市場將逐步進入調(diào)整。

從近期市場的表現(xiàn)來看，包括南京、廊坊在內(nèi)的熱點二線城市及環(huán)一線城市周邊也將面臨政策調(diào)控，市場變盤將現(xiàn)。

二線的瘋狂

“深圳等一線城市過去一年漲得太多了，掩蓋了二線城市漲幅也很大的事實，”去年底在珠海買了房的陳華說，今年開年后珠海房價漲了不少，慶幸自己趕早買了房。

窩在深圳旁邊的珠海樓市向來不溫不火，但過去一年卻是火爆異常的二線城市之一。珠海中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2016年伊始，珠海房價持續(xù)攀升，1月份住宅均價突破14000元/平方米大關(guān)，2月均價約為14668元/平方米，再創(chuàng)新高。

一季度，廈門的房價更突破了2萬元/平方米，超過了傳統(tǒng)的一線城市廣州；南京部分區(qū)域房價則高達4萬元/平方米，引起了當?shù)匚飪r局的擔憂。

從過去一年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，部分熱點二線城市漲幅也很明顯。南京、廈門兩個二線城市漲幅均超過15%，分別達到16.8%和15.7%，均排在廣州之前，位列前五。

二手房市場更能說明問題。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，包括合肥、南京、廈門在內(nèi)的二線城市二手住宅指數(shù)同比上漲均超過了10%，其中合肥更是以23%的漲幅排在深圳、北京、上海之后，成為二線城市中同比漲幅最高的城市；從環(huán)比來看，則以9.3%位居第一。

在國家統(tǒng)計局70個大中城市之外，蘇州、東莞等熱點二三線城市的住宅漲幅也不容小覷。

而開發(fā)商一季度在二線城市拿地的熱情高漲，也被認為是推高了當?shù)胤績r的重要原因。今年一季度，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計的標桿房企在二線城市拿地金額為636.47億元，占總額的53.6%，首次過半，一線城市拿地金額明顯減少。

蘇州一季度大型土地拍賣2天成交251億，創(chuàng)下13個地王的記錄，也是當前二線城市的空前熱度的一個縮影。

中信建投房地產(chǎn)小組研究指出，一季度二線城市土地市場有了很大起色，溢價率達53.07%，創(chuàng)下近三年來的新高。自去年以來土地市場分化劇烈，一線城市和二線核心城市成為眾多開發(fā)商的必爭之地，在當前一線城市政策調(diào)控的背景下，土地投資向二線價值洼地集中的趨勢越來越明顯。

“一線城市傳導的效應越來越顯著，我們跟蹤的重點城市中二三線城市成交增速開始超越一線城市。”中信建投認為，進入2016年，城市之間分化越發(fā)明顯，目前一線城市受制于調(diào)控政策的影響，量價出現(xiàn)修正情況，而三線城市則受制于人口持續(xù)流出、需求不足、庫存壓力較大等問題的掣肘，市場難以有明顯改善，相對而言其更看好二線城市；二線的市場熱度已在一線城市的傳導作用下迅速升溫，相對一線城市居民杠桿彈性更大，二線城市在二季度有望脫穎而出。

火熱的地市、樓市成交導致熱點城市庫存大減，中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，3月份，20個重點城市的庫存消化周期較去年12月均有不同程度縮短，合肥、蘇州、南京的消化周期僅在2至3個月，市場短期內(nèi)嚴重供不應求，這種情況下，市場很容易被鼓動上漲，形成惡性循環(huán)。

調(diào)控將至？

一二線樓市的火爆，客觀上帶動了GDP的增長，樓市去庫存似乎在顯效。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度GDP初步核算數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)業(yè)絕對額較去年同期增長9.1%，在第一分類漲幅中排在第一。

房地產(chǎn)投資增速開始觸底反彈。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比上年全年加快5.2個百分點，比1-2月份加快3.2個百分點。其中，住宅投資增長4.6%。

華龍證券研究員張連軍認為，房地產(chǎn)去庫存推動房地產(chǎn)價格的回暖，房地產(chǎn)投資增速觸底反彈。從目前各項經(jīng)濟指標以及實體經(jīng)濟市場表現(xiàn)來看，去庫存的時間有望超預期。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉則指出，3月份70大中城市絕大多數(shù)房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市，其余二、三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。

整體來說，全國絕大部分省市仍在千方百計地出臺政策激活市場以消化庫存，這類省份占比超半。政策干預可以改變短期市場格局，中長期的樓市走向則依然取決于供求關(guān)系的基本面，而歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟發(fā)展和城市吸引力。

目前上漲飛速的這些二線城市是否具有強勁支撐？恐怕不盡然。從地方的舉措來看，擔憂房價過快上漲、擬出臺調(diào)控措施的態(tài)度已很明顯。

在不斷拍出地王、房價連漲13個月的南京，有關(guān)部門已經(jīng)坐不住了。

3月19日，南京市國土資源局發(fā)布2016年供地計劃：公開出讓經(jīng)營性用地700公頃，其中商品住房用地占500公頃，全年供應量同比增長30%。

3月28日，央行南京分行、江蘇銀監(jiān)局等聯(lián)合下發(fā)文件針對“首付貸”，加強對個人住房貸款“首付資”資金來源的審查；同時，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房價較快上漲可能帶來的金融風險。

此外，新一輪調(diào)控措施可能蓄勢待發(fā)。“可能會類似深圳那樣，要求二套房首付比例增加。”南京業(yè)內(nèi)知情人士稱。

而臨近北京的河北廊坊，環(huán)北京的“北三縣”中香河的房價在3月至4月一個月的時間內(nèi)出現(xiàn)大幅暴漲。其中，有些樓盤的均價從7400元/平方米提價至13000元/平方米，漲幅超過70%，燕郊最高的房價已經(jīng)突破20000元/平方米。

近期有消息稱，“北三縣”二手房網(wǎng)簽已經(jīng)全部暫停，此舉是為了使得環(huán)京樓市降溫。經(jīng)21世紀經(jīng)濟報道多方核實了解到，只有三河確實暫停了二手房網(wǎng)簽。

北京、深圳的分析人士認為，未來房地產(chǎn)政策將更加兼顧區(qū)域差異特征，并做適當微調(diào)，不排除環(huán)北京區(qū)域調(diào)控政策繼續(xù)收緊的可能。

“包括南京、蘇州等二線城市紛紛出現(xiàn)地王，而且地價甚至超過在售周圍房價，這種情況下二線城市很可能成為下一個被調(diào)控的區(qū)域。”張大偉稱，整體看，房地產(chǎn)市場的風險均在明顯增加。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。