房地產(chǎn)市場一季度三信號：個(gè)別城市面臨過熱壓力

住宅市場，一線城市帶動(dòng)二線城市加快升溫，個(gè)別城市面臨“過熱”壓力；土地市場，“地冷房熱”改觀，房價(jià)上漲，推動(dòng)土地市場轉(zhuǎn)暖；財(cái)政收支，房地相關(guān)稅收增長較快。2016年一季度房地產(chǎn)市場三大信號，印證經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)暖。

房產(chǎn)市場“熱了”

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年1至3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.1%），增速比1至2月份提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資11670億元，增長4.6%，提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.0%。

“去年下半年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極回暖走勢，對經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定運(yùn)行，發(fā)揮出一定作用。”國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，從一季度情況來看，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率有所提升，初步估算房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)提升綜合貢獻(xiàn)率比上年同期提高。

房地產(chǎn)是非常重要的行業(yè)，關(guān)聯(lián)效應(yīng)比較大，房地產(chǎn)行業(yè)的投資和銷售不僅會(huì)帶動(dòng)如鋼鐵、水泥等生產(chǎn)資料等上游行業(yè)發(fā)展，還會(huì)帶動(dòng)裝修、家電甚至汽車等下游行業(yè)。所以，保持房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展至關(guān)重要。

“1至2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)束連續(xù)5個(gè)月的負(fù)增長，投資增速轉(zhuǎn)正；個(gè)人按揭貸款在寬松的信貸條件下，同比連續(xù)10個(gè)月保持上漲態(tài)勢，漲幅創(chuàng)2014年以來新高。在市場流動(dòng)性充裕，信貸規(guī)模擴(kuò)張，開發(fā)投資增長的背景下，房地產(chǎn)市場吸引資本進(jìn)入，有效需求上升，支撐了對價(jià)格的承受能力。”全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)負(fù)責(zé)人趙松說。

土地市場“暖了”

據(jù)全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)，2016年一季度全國重點(diǎn)區(qū)域和主要城市地價(jià)水平整體漲勢平穩(wěn)，綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比、同比增速較上一季度均有所上升；商服地價(jià)環(huán)比增速與上一季度持平，同比增速微幅放緩。

“本季度地價(jià)增速總體上升，供應(yīng)量降幅收窄，與去年的軌跡明顯不同∩以說土地市場出現(xiàn)回升。”趙松說，一線城市各用途地價(jià)增速全面上漲，特別是住宅地價(jià)進(jìn)入高速增長區(qū)間。二線城市地價(jià)增速也以漲為主，企穩(wěn)跡象明顯。但三線城市變化有所不同，商服、住宅地價(jià)環(huán)比增速放緩。

數(shù)據(jù)顯示，一季度全國主要監(jiān)測城市綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為0.96%、1.27%、0.73%，分別較上一季度上升0.22、0.13、0.44個(gè)百分點(diǎn)；商服地價(jià)環(huán)比增速為0.57%，與上一季度持平。綜合、商服、工業(yè)地價(jià)環(huán)比變化平穩(wěn)，住宅地價(jià)環(huán)比增速溫和上行。

“目前熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)上漲效應(yīng)在土地市場顯現(xiàn)，預(yù)期改善。流動(dòng)性充裕，開發(fā)投資增長，作為重要投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場吸引資本進(jìn)入，有效需求上升，帶動(dòng)了部分城市地價(jià)快速上漲。”趙松說。

財(cái)政收入“增了”

財(cái)政部公布財(cái)政收支情況顯示，1-3月累計(jì)，全國財(cái)政收入增幅比去年全年增幅提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。受部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售回暖、房地產(chǎn)相關(guān)稅收增長較快拉動(dòng)，地方財(cái)政收入增幅回升較多。

數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)營業(yè)稅1917億元，增長32%；建筑業(yè)營業(yè)稅1493億元，增長7.5%。契稅1012億元，同比增長15.4%；土地增值稅1127億元，同比增長19.9%；耕地占用稅493億元，同比增長14.1%；城鎮(zhèn)土地使用稅521億元，同比增長4.7%；房產(chǎn)稅501億元，同比增長10.5%。

財(cái)政收入是觀察經(jīng)濟(jì)形勢的一個(gè)重要指標(biāo)。“房地產(chǎn)業(yè)的回暖，特別是一二線城市住房銷售的量價(jià)提升，顯著拉動(dòng)了營業(yè)稅的增長。契稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收也增長明顯。”中國財(cái)政科學(xué)研究院副院長白景明表示，房地產(chǎn)相關(guān)稅收增長帶動(dòng)財(cái)政收入繼續(xù)回暖。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和宏觀調(diào)控正在發(fā)力顯效。

“‘十三五’開局之年首季，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，有助于穩(wěn)定企業(yè)信心，為房地產(chǎn)市場進(jìn)一步上漲積聚了動(dòng)能。”趙松說，但必須清醒地看到，國內(nèi)外不確定性因素持續(xù)疊加：一方面，美元加息預(yù)期可能引發(fā)資金外流，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形成壓力；投資支撐基礎(chǔ)尚不牢固，去庫存、去產(chǎn)能背景下企業(yè)降成本、增效益改善情況仍有待觀察。另一方面，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，但不夠理想，一線城市市場熱度上升明顯；三四線城市改善有限，庫存壓力巨大。“房地產(chǎn)市場深度調(diào)整、高度分化，既要降熱又得升溫，考驗(yàn)著管理者的智慧和能力。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。