潘石屹的租金保衛(wèi)戰(zhàn)：轉(zhuǎn)型自持物業(yè)一路并不順利

轉(zhuǎn)型自持物業(yè)的潘石屹一路并不順利。4月14日，潘石屹宣布SOHO3Q眾包傭金自4月15日至6月30日上調(diào)至15%。另外，由于商業(yè)地產(chǎn)空置率嚴(yán)重，潘石屹甚至將購(gòu)物中心部分改成了SOHO3Q移動(dòng)辦公模式。這些做法能否提高和改善租金？

光華路SOHO，頗具現(xiàn)代化的圓形建筑物十分醒目。這個(gè)位置相當(dāng)繁華，北臨光華路，東距東大橋路100米，緊鄰第一使館區(qū)。

原本，這是一個(gè)集商業(yè)、寫(xiě)字樓為一體的商業(yè)綜合體。2010年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商掀起商業(yè)綜合體建筑熱潮。光華路SOHO也順應(yīng)了這樣的潮流。但隨著商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，商場(chǎng)租金日益下滑，商場(chǎng)竣工后，潘石屹不得不將此改成了移動(dòng)辦公SOHO3Q。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，商場(chǎng)保留了原有的傳統(tǒng)圓形中庭設(shè)計(jì)，但在中庭周?chē)?，SOHO中國(guó)擺上了一圈開(kāi)放式辦公桌。而原有租給店鋪的空位，潘石屹則將它改成了單獨(dú)房間的辦公模式。

“包租公”的日子也許沒(méi)有想象中的好過(guò)。盡管光華路SOHO已經(jīng)試水近半年，但記者在工作日看到，大多數(shù)工位仍然在空置。

商場(chǎng)改造移動(dòng)辦公

潘石屹最近拎了一盒蛋糕去看望了他的老朋友，老朋友在他看來(lái)過(guò)得不太好。隨著王石、馮侖、任志強(qiáng)、劉曉光等地產(chǎn)大佬都逐漸隱退，潘石屹也不無(wú)落寞。

“我最深的體會(huì)就是這個(gè)世界變化太快了。我們好多中介朋友們?cè)阡N(xiāo)售房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)幾年前全中國(guó)最有錢(qián)的人是煤老板和鋼鐵企業(yè)老板。今天再看這些老板，很多已經(jīng)破產(chǎn)了。這個(gè)變化就是一夜之間，如果我們?cè)俨桓献兓吐浜罅恕?rdquo;潘石屹說(shuō)。

而作為商業(yè)地產(chǎn)商，潘石屹最大的感受是，十年前甚至五年前，商鋪的利潤(rùn)率是辦公樓的好幾倍，誰(shuí)擁有商鋪都是不得了的事情。但現(xiàn)在，商鋪的利用率遠(yuǎn)不如辦公樓。“如果不想被社會(huì)淘汰，確實(shí)要思考，社會(huì)上需要的辦公空間到底是什么樣的。”潘石屹說(shuō)。

作為老一輩地產(chǎn)企業(yè)家，潘石屹仍然在試圖抓住市場(chǎng)潮流。而他發(fā)現(xiàn)，對(duì)于一線城市，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空置率是最低的。但商場(chǎng)卻日漸沒(méi)落。

第一太平戴維斯近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2016年一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓可租賃面積空置率升至3.9%，環(huán)比上漲0.3%；而租金水平卻依舊保持上漲趨勢(shì)，環(huán)比小幅上漲0.5%，同比上漲0.8%，達(dá)到340元/平方米/月。

第一太平高級(jí)董事商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人溫書(shū)閱預(yù)計(jì)，在未來(lái)3年內(nèi)，與國(guó)內(nèi)其他城市相比，由于需求的強(qiáng)勁表現(xiàn)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率都將保持低位，租金起伏不會(huì)很大。

商場(chǎng)租金卻不理想。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）日前發(fā)布的《2016年第一季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望》指出，一季度北京零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目落成，市場(chǎng)空置率維持上季度4.8%的水平不變。在部分購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)近期的調(diào)整升級(jí)實(shí)現(xiàn)入駐率提升的同時(shí)，推動(dòng)購(gòu)物中心首層商鋪平均租金同樣環(huán)比上漲0.9%至36.7元/天/平方米。

兩相對(duì)比，潘石屹果斷將近期竣工的光華路SOHO商場(chǎng)部分全部改成了辦公模式。SOHO中國(guó)是這樣計(jì)算的，光華路SOHO2商業(yè)面積20000平方米，改造成3Q座位3300個(gè)。按市場(chǎng)租金情況，商業(yè)年租金估計(jì)約5000萬(wàn)。“受網(wǎng)上購(gòu)物影響，零售業(yè)的生意一天不如一天，我們順應(yīng)大勢(shì)，將這里改成了SOHO3Q，為創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)。”潘石屹說(shuō)。

租金保衛(wèi)戰(zhàn)

SOHO中國(guó)并沒(méi)有提供光華路SOHO的出租率情況，不過(guò)目前已經(jīng)出租的座位是900個(gè)。

SOHO中國(guó)總裁閻巖稱(chēng)，“我們從以往自持的170萬(wàn)平方米里拿出10%做了一個(gè)勇敢的嘗試，就是做了大家現(xiàn)在看到的SOHO3Q。從去年2月份開(kāi)始實(shí)驗(yàn)。經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間，到目前為止一共開(kāi)放了10個(gè)SOHO3Q，共計(jì)12500個(gè)座位。到5月底會(huì)開(kāi)放15個(gè)中心，一共15000個(gè)座位，規(guī)模擴(kuò)張得很快。”

相比整售或者整租的寫(xiě)字樓，SOHO3Q是面向相對(duì)松散的小租戶(hù)，如何將這些大規(guī)模的座位出租是件并不容易的事情。

借鑒互聯(lián)網(wǎng)思維，利用社會(huì)力量，是潘石屹想到的方案。

去年10月，SOHO3Q正式開(kāi)啟了互聯(lián)網(wǎng)眾包模式，鼓勵(lì)所有個(gè)人和公司加入3Q銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)成為3Q伙伴和3Q聯(lián)盟。通過(guò)手機(jī)端代客下單，客戶(hù)支付成功后，3Q伙伴/聯(lián)盟賬戶(hù)將獲得傭金閃電到賬，實(shí)現(xiàn)“人人都能賺租金”。

據(jù)透露，加入眾包的3Q伙伴來(lái)源背景相當(dāng)多元化，既有目前的3Q鐵桿粉絲用戶(hù)，又有大中小型公司的職員及管理人員。而3Q聯(lián)盟既包括傳統(tǒng)的中介、代理行，也包括像點(diǎn)點(diǎn)租、優(yōu)辦這些互聯(lián)網(wǎng)辦公租賃的新生力量。

“截至目前，SOHO3Q的眾包已經(jīng)吸引了3400多名3Q伙伴以及80家3Q聯(lián)盟加入銷(xiāo)售，累計(jì)成交1177單，簽約金額超過(guò)1億元，累計(jì)發(fā)放傭金總額達(dá)420萬(wàn)元。”閻巖稱(chēng)。

顯然，8%的傭金比例并未觸及“痛點(diǎn)”。

SOHO中國(guó)副總裁錢(qián)霆宣布了3Q眾包的全新傭金政策：“眾包的傭金比例將從原來(lái)的8%上調(diào)至15%，這一傭金比例極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。有效期將從4月15日至6月30日。”他預(yù)計(jì)這一調(diào)整將吸引更多個(gè)人和公司加入3Q眾包體系，調(diào)動(dòng)更多社會(huì)資源和渠道。

“傭金比例提高到15%是什么概念？如果按照北京、上海所有在租工位計(jì)算，北京的傭金可以發(fā)到2100萬(wàn)，上海的傭金可以發(fā)到1900萬(wàn)，加起來(lái)有4000萬(wàn)。再加上SOHO中國(guó)一直以來(lái)的開(kāi)放合作理念，還有高效實(shí)時(shí)的眾包發(fā)傭制度，機(jī)會(huì)非常難得。”錢(qián)霆認(rèn)為。

潘石屹還有一個(gè)龐大的構(gòu)想。如果他的SOHO3Q模式試水成熟，他將到其他一線城市、二線城市甚至三線城市幫助空置物業(yè)管理出租，并以收取管理費(fèi)的方式盈利。

潘石屹用他一貫詼諧的語(yǔ)氣說(shuō)，“西安的創(chuàng)業(yè)氣氛就很濃厚，是聯(lián)合辦公值得發(fā)掘的市場(chǎng)。”盡管他也不太清楚那里的創(chuàng)業(yè)者主要做什么。

對(duì)市場(chǎng)一向敏銳的SOHO中國(guó)近期有兩組動(dòng)態(tài)值得關(guān)注。一是，SOHO中國(guó)擬在172萬(wàn)平方米的自持物業(yè)中，拿出4.2萬(wàn)平方米物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，但體量大、地段好的核心資產(chǎn)未來(lái)仍將自持。擬出售的物業(yè)是上海世紀(jì)廣場(chǎng)，目前為滿(mǎn)租狀態(tài)，每天每平方米租金可超過(guò)10元，倘若整售，市場(chǎng)價(jià)格約在30億元以上。售出的租金將全部用來(lái)償還外幣債務(wù)。

另外，SOHO中國(guó)年報(bào)顯示，其2015年的租金收入從2014年的4.25億元增加至10.52億元，同比增長(zhǎng)148%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。