農(nóng)民消化七成房產(chǎn)庫存 四線城市眉山憑什么

眉山市住建局城建科負責(zé)人認為，外界對眉山仍然有誤解：補貼農(nóng)民購房的初衷并非是為消化庫存，而是城鎮(zhèn)化需要，“事實上，眉山鼓勵農(nóng)民進城，是順應(yīng)農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房需求，在背后還做了很多工作。”“我們首先是為農(nóng)民進城后提供了就業(yè)保障，再通過財政補貼鼓勵農(nóng)民進城。”

3月29日，四川省眉山市陽光置業(yè)房產(chǎn)銷售經(jīng)理鄒建正忙著新樓盤的開業(yè)。從去年5月到今年1月，該公司售罄了5個在建項目。

這樣的銷售業(yè)績在該市并非孤例，整個眉山房地產(chǎn)市場在2015年后半年呈現(xiàn)明顯上升：全年商品住宅銷售350.5萬平方米，同比增長16.79%，銷售量居四川省第三位。

眉山樓市的火爆，和地方政府在去年5月出臺的一項政策關(guān)系密切：當?shù)剞r(nóng)民若進城購房，最高可獲500元/平方米補貼。而在眉山市這一輪購房潮中，農(nóng)民工和農(nóng)民購房占比高達68.3%。

今年2月，住建部在眉山召開現(xiàn)場會，肯定了眉山鼓勵農(nóng)民進城購房的舉措，這讓眉山幾乎一夜成名。

“南到云南貴州，北到黑龍江都有城市來眉山考察。”眉山市房管局市場科負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者稱。

此后的4月1日，四川省出臺《促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長和提質(zhì)增效推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策措施》提出，“鼓勵支持農(nóng)民進城購房，地方政府可根據(jù)本地實際情況給予一次性獎補。”

這意味著四川省對眉山做法予以了肯定。

事實上，先行者不僅是眉山市，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在全國范圍內(nèi)，自2014年年中以來，湖南、安徽、山東、浙江等多地出臺了購房補貼政策，形式以契稅補貼和現(xiàn)金補貼為主，并且有越來越多的城市加入進來。

地方政府鼓勵農(nóng)民進城買房，同時通過財政補貼購房的行為存在怎樣的邏輯和市場背景？21世紀經(jīng)濟報道記者以眉山市為樣本進行了調(diào)查。

農(nóng)民進城購房

2000年撤區(qū)設(shè)市的眉山，距離成都一個小時車程，以蘇東坡故里為城市文化標識。

盡管是一座年輕的城市，但和四川省絕大多數(shù)城市一樣，眉山也面臨著消化房地產(chǎn)庫存的壓力。眉山城區(qū)在2008年的總銷售面積還僅僅只有60萬平方米左右，據(jù)搜房網(wǎng)發(fā)布的報告稱，2013年眉山總銷售面積猛增至160多萬平方米，而供應(yīng)量超過220萬平方米，加之舊有存量及新增開發(fā)量，眉山房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，在2014年超過450萬平方米。

面對嚴峻形勢，眉山市政府在2014年便開始出臺財政補貼措施，眉山市發(fā)改委出臺《促進當前全市經(jīng)濟穩(wěn)定增長的二十六條措施》提出，凡在眉山城區(qū)購買商品房的，按60元/平方米給予購房補貼。

但60元/平方米的補貼并未獲得市場預(yù)期回應(yīng)。從整個2014年的情況觀察，眉山市房地產(chǎn)新房成交套數(shù)環(huán)比下跌8.66%，成交總面積環(huán)比下跌10.72%，成交總金額環(huán)比下跌15.46%。截至2014年底，眉山市的去庫存化周期達27個月，超過四川省24個月的預(yù)警線。

事實上，眉山的銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)體會到了樓市消費群體的變化。

如工商銀行眉山分行發(fā)現(xiàn)，2014年開始眉山當?shù)氐膫€人住房按揭貸款客戶結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生變化，農(nóng)民工和農(nóng)民購房貸款余額占個人住房按揭貸款余額比例，從2014年年初的0.38%快速上升到年末的13%。

“我們從2013年便開始注意到，來看房的群體逐漸由城鎮(zhèn)居民向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變。”從事房地產(chǎn)銷售多年的鄒建說。根據(jù)銷售部門提供的來訪登記，2013年約7成的看房者均來自眉山附近的農(nóng)村。

2013年開始，眉山開發(fā)商便開始密集的在各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行宣傳，各色的售房廣告在農(nóng)村顯現(xiàn)。

“以前，農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房的積極性不高。我們也想過很多辦法，降價但又不敢大力宣傳，因為老百姓都有買漲不買跌的心理；還辦過房交會、到村里挨家挨戶講解我們的樓盤，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市搞過活動、辦過晚會、以一個生產(chǎn)隊為單位搞團購。效果有，但是不太理想。”眉山市一家地產(chǎn)企業(yè)的銷售顧問對21世紀經(jīng)濟報道記者稱。

但上述情況在2015年5月發(fā)生了改變，起因則是眉山市出臺了《引導(dǎo)鼓勵農(nóng)村居民進城落戶促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試行意見》。

眉山市政府稱，“在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，實行市、區(qū)縣聯(lián)動的企業(yè)優(yōu)惠加政府鼓勵。不僅政府補貼200-300元，房地產(chǎn)企業(yè)還給予每平方米200元的購房優(yōu)惠。”

這一補貼力度對均價4000左右的眉山而言，產(chǎn)生的效應(yīng)明顯。為了盡可能的宣傳新政，眉山市不僅動員報社、電視臺、網(wǎng)絡(luò)等媒體和開發(fā)企業(yè)開設(shè)專欄、設(shè)置戶外展板、懸掛標語、短信群發(fā)等多種形式深入宣傳報道，還甚至發(fā)動了鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的力量，挨家挨戶的進行宣傳。

“7月份后銷售現(xiàn)場非?；鸨?，”鄒建稱，“當時整個眉山的庫存消化速度達到每天2000套。”

數(shù)據(jù)同時顯示，去年5-12月，眉山全市商品住宅銷售294.5萬平方米，同比大幅增長64.3%，其中農(nóng)民工和農(nóng)民購房占比高達68.3%。

具體到開發(fā)商方面，眉山市陽光置業(yè)公布的一組數(shù)據(jù)顯示：去年前5個月，公司僅完成全年銷售額目標的30%，很不理想。隨著5月眉山市一系列政策出臺后，5-12月共銷售1934套，同比增長41.27%。這些銷售量中，農(nóng)民工和農(nóng)民購房套數(shù)占比高達81.13%

而全市商品住宅庫存量從2015年4月末的392萬平方米，減少到12月末的236萬平方米，消化周期相應(yīng)縮短到11個月，而到了2016年2月末，全市商品住宅庫存下降了13.45萬平方米，減少到222.55萬平方米，消化周期相應(yīng)從11個月縮短到8.6個月。

百萬大調(diào)查

眉山市政府鼓勵農(nóng)民進城買房、財政補貼購房的行為，受到住建部門的關(guān)注。

今年2月1日，住建部副部長陸克華、房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇帶隊，前往眉山市進行調(diào)研，并召開由地方相關(guān)部門參加的專題座談會。

據(jù)參與座談會的消息人士介紹，住建部當時對調(diào)研眉山的看法是：“認識高、做法好，作出了眉山成績、創(chuàng)造了眉山經(jīng)驗。”

“但住建部的意思是希望眉山謹慎試驗，畢竟依靠農(nóng)民進城購房來消化庫存，并無先例，”上述消息人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“但今年兩會上住建部部長表態(tài)支持農(nóng)民進城購房后，眉山開始成為全國關(guān)注的焦點。”

而正是在這樣的背景下，獲得住建部肯定的“眉山模式”，全國近20余地的地方政府來眉山考察學(xué)習(xí)。

與此同時，全國陸續(xù)有多個地方政府，開始出臺購房補貼政策，盡管政策細則各有差異，關(guān)鍵還在于政府掏出真金白銀補貼購房。

2015年中國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷。房地產(chǎn)投資增速大幅回落，經(jīng)濟增速放緩，土地市場需求不足，全國土地出讓收支規(guī)模出現(xiàn)“雙降”。在這樣的背景下，通過財政優(yōu)惠，刺激樓市去庫存似乎順理成章。

但對于依靠農(nóng)民消化樓市庫存的做法，亦獲得較多爭論：城市的樓盤庫存是否需要依靠農(nóng)民來消化。

眉山市住建局城建科負責(zé)人認為，外界對眉山仍然有誤解：補貼農(nóng)民購房的初衷并非是為消化庫存，而是城鎮(zhèn)化需要，“事實上，眉山鼓勵農(nóng)民進城，是順應(yīng)農(nóng)民工和農(nóng)民進城購房需求，在背后還做了很多工作。”

這一切源于2013年眉山市進行的覆蓋全域6個區(qū)縣，128個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1212個行政村，涉及78萬戶農(nóng)村家庭，160多萬農(nóng)村勞動力的農(nóng)民進城意向普查。由于涉及人數(shù)眾多，后被稱為“百萬大調(diào)查”。

調(diào)查的初衷，是針對眉山推進城鎮(zhèn)化的需要。2013年，眉山350萬戶籍人口中，農(nóng)村人口占200多萬，城鎮(zhèn)化率不足40%。但根據(jù)眉山制定的“十二五”發(fā)展規(guī)劃，眉山到2016年“城鎮(zhèn)化率”要達到52%。

百萬大調(diào)查的結(jié)果顯示，盡管160多萬農(nóng)村勞動力中八成人有意愿向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)變。但亦提出了兩個擔憂，第一不愿意因進城而放棄土地；第二和生活消費水平有關(guān)。

“不僅是眉山，我認為全國在推進農(nóng)民進城購房的時候，都應(yīng)該注意到這一點，”眉山市住建局城建科負責(zé)人稱，“政策應(yīng)該是一套組合拳。”

為此，在出臺購房補貼政策前，眉山出臺了一系列措施，如向進城農(nóng)民提供就業(yè)保障，使其享受一系列公共服務(wù)等，讓進城農(nóng)民實現(xiàn)“有資產(chǎn)、有崗位、有技能、有保障”“四有”目標。比如，建立了1億元的眉山市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)扶持資金、1000萬元的人才激勵專項資金。市、區(qū)縣建立創(chuàng)業(yè)孵化園7個，對包括農(nóng)民工和農(nóng)民在內(nèi)的返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者實行免費入駐、免費指導(dǎo)、免費培訓(xùn)等，同時，承諾農(nóng)民進城落戶后，依然享有農(nóng)村土地權(quán)益。

“我們首先是為農(nóng)民進城后提供了就業(yè)保障，再通過財政補貼鼓勵農(nóng)民進城。”眉山市房管局辦公室負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者稱。

購房補貼經(jīng)濟賬

從目前情況看，眉山通過政府補貼、企業(yè)降價的做法，達到了三贏的局面。

對政府而言，眉山市通過補貼農(nóng)民購房，推動了當?shù)爻擎?zhèn)化率的提高。根據(jù)眉山2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，當年末城鎮(zhèn)化率從2013年的37.57%提高到42.4%。

與此同時，地方政府并未如市場所擔憂的，因大量的財政補貼而出現(xiàn)虧空，相反推動了稅收的增長——截至2015年12月31日，眉山市政府補貼了3.95億元，但稅收收入增加了6.44億元。

同時，眉山市房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資占比也有所增長，從數(shù)據(jù)看，2013年當?shù)胤康禺a(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的占比為17.23%，2014年該比例下降至16.37%，2015年卻上漲到18.90%。

對于開發(fā)商而言，也加速了資金回籠的進程。2015年，陽光置業(yè)僅眉山項目銷售回款就達到8.8億元，未償還貸款由年初的5.9億元，降到年底的3.1億元。

就整個眉山市而言，2015年5月1日至年末，全市新建商品住宅實現(xiàn)銷售收入120.47億元，實現(xiàn)銷售收入30.83億元。

在進城購房的農(nóng)民方面，以70平米為例，每平米售價4200元，總價29.4萬，首付3成8.82萬。企業(yè)讓利200元/平米，政府獎勵300元/平米，70平米合計3.5萬，實際首付就由8.82萬降到了5.32萬，大大減輕了購房者的經(jīng)濟壓力。

由政府完成對農(nóng)民購房者的一次性補貼，不可能對其后續(xù)的還款能力進行兜底。有人擔心，大量收入不穩(wěn)定的農(nóng)民構(gòu)成的貸款新群體，會不會形成潛在的還貸危機？

以農(nóng)業(yè)銀行眉山分行的住房貸款新增量來分析，2015年，該行個人住房貸款新增6.67億元，其中農(nóng)民工和農(nóng)民購房貸款占91.3%，約6.09億元。

而在工商銀行眉山分行2015年的14億元個人住房貸款投放量中，6成為農(nóng)民或農(nóng)民工購房貸款，同時，2015年末，農(nóng)民工和農(nóng)民購房貸款比2014年末增長97.2%。

“可以說，農(nóng)民工和農(nóng)民購房貸款已經(jīng)成為眉山當?shù)劂y行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分。”眉山市金融辦負責(zé)人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

外界認為，農(nóng)民收入并不穩(wěn)定，持續(xù)支付購房貸款的能力值得懷疑，此外農(nóng)民所形成的大量抵押貸款，是否聚集了高風(fēng)險。

農(nóng)業(yè)銀行眉山分行信貸科負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，住房貸款是銀行所有貸款業(yè)務(wù)中相對低風(fēng)險的業(yè)務(wù)，“即使在貸款人出現(xiàn)斷供的情況下，銀行通過房屋資產(chǎn)處置，也可以降低風(fēng)險。”

上述人士進一步解釋了農(nóng)業(yè)銀行的借款流程，他表示，目前農(nóng)行并未推出針對農(nóng)民的特別貸款業(yè)務(wù)，因此農(nóng)民貸款購房的流程和城鎮(zhèn)居民一致，即將貸款人的各種資料輸入電腦后，有電腦自動打分。

同時該人士還特別提到，收入僅僅是判斷借款申請人資質(zhì)的一個方面，而最終的銀行決定是否放貸給申請人，則是通過電腦系統(tǒng)的自動評分。

彭山珠江村鎮(zhèn)銀行是眉山當?shù)氐墓煞葜粕虡I(yè)銀行，其銀行負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在眉山市，農(nóng)村居民購房是以剛性需求為主，如夫妻首套房或子女婚嫁用房，而不是投資性購房，因此較少出現(xiàn)主觀惡意斷供，住房貸款的不良率比較低。此外，眉山當?shù)胤績r在最近幾年未出現(xiàn)大幅度上漲，因此在未來出現(xiàn)大幅下跌可能性較小，發(fā)生因房價大跌而購房者斷供的可能性較低。

此外，該人士認為，有別于其他三四線城市的是，眉山由于靠近成都，農(nóng)民主要發(fā)展近郊旅游業(yè)和花卉等經(jīng)濟作物種植業(yè)，同時隨著眉山最近幾年土地流轉(zhuǎn)的加速，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入增加較快，給農(nóng)民還貸提供了保障。

但21世紀經(jīng)濟報道亦注意到，無論是眉山市還是四川省級層面，均為對農(nóng)民貸款設(shè)立風(fēng)險基金。

事實上，眉山市的金融機構(gòu)通過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民的還款意愿比城鎮(zhèn)居民更強烈，“農(nóng)民講究傳統(tǒng)的觀念，眉山整體房價并不高，同時，在土地流轉(zhuǎn)，以及規(guī)?；?jīng)營的背景下，農(nóng)戶還款能力比較強。”

農(nóng)民進城接力？

住建部召開會議后，從西部的云南貴州到北方的黑龍江，全國20多個城市都來眉山學(xué)習(xí)經(jīng)驗。這些城市幾乎都和眉山面臨同樣的問題：農(nóng)業(yè)人口較多，城鎮(zhèn)化水平不高，樓市去庫存存在壓力。

但是主客雙方通過交流后發(fā)現(xiàn)，沒有一座城市的情況和眉山完全一樣，這提醒了全國其他城市，在借鑒眉山模式的同時，需要注意“因地制宜”“因城施策”。

第一是眉山模式需要政府財政補貼，這對于地方財力有一定要求，因此并不適合貧困縣市；第二是某些地方的農(nóng)民進城意愿不強烈，如黑龍江農(nóng)民擁有土地面積較多，沒有進城需求；第三是商品房價格和農(nóng)民收入系數(shù)有關(guān)系，并非每個城市的房價都適合農(nóng)民購買；最后是農(nóng)民的鄉(xiāng)土觀念，眉山市在和云貴地區(qū)的一些城市交流中，也發(fā)現(xiàn)一些地區(qū)的農(nóng)民本土觀念非常重，不愿意離開故土。

同時，21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的一份財政部報告，亦提示了地方政府需要在補貼農(nóng)民購房時候注意三方面問題。

一是房價高位狀態(tài)下財政對購房者進行補貼，應(yīng)該注意符合財政的基本服務(wù)和公共性方向，避免出現(xiàn)像個別沿海城市由財政補貼風(fēng)險投資問題。

二是高房價下通過財政補貼引導(dǎo)商品房去庫存，可能加劇樓市虛漲投機和樓市泡沫。購房有補貼，這有可能進一步觸發(fā)個人住房加杠桿意愿，誘發(fā)部分人和機構(gòu)的購房投機行為，進而加劇樓市泡沫。

三是購房補貼資金來源缺乏可持續(xù)性。目前，財政補貼資金主要來源于盤活財政存量資金和整合專項資金。這兩項資金都不具有可持續(xù)性，勢必為補貼工作的進一步開展帶來一定風(fēng)險。

一位當?shù)胤慨a(chǎn)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，眉山購房補貼政策邊際效應(yīng)呈現(xiàn)遞減趨勢，眉山能夠進城的農(nóng)民數(shù)量有限，在城鎮(zhèn)化的背景下，眉山還需要運用多個途徑來促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。

事實上，眉山今年第一輪購房補貼政策已經(jīng)結(jié)束，是否在未來繼續(xù)這一政策，眉山市房管局市場科工作人員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“還在研究中。”

而在眉山市住建局城建科工作人員看來，未來仍有幾類農(nóng)民將是主要的城鎮(zhèn)化對象，同樣具備全國普遍性：一類是已經(jīng)在城市長期租住，就業(yè)較穩(wěn)定且擁有一定存款的農(nóng)民；第二類是還游離在城市和農(nóng)村之間，鄉(xiāng)土觀念不重的年青一代農(nóng)民；第三類是希望孩子在城市上學(xué)的買房者；第四類是孩子結(jié)婚需要在城市買房的農(nóng)民。

“可以看出，財政補貼、開發(fā)商讓利、金融機構(gòu)相關(guān)政策以及農(nóng)民收入水平等因素與該政策的落地推廣息息相關(guān)。若能有效的平衡和處理這4個因素，那么將刺激農(nóng)民進城購房的積極性，從而加快去庫存速度。”戴德梁行成都公司總經(jīng)理巫保民對21世紀經(jīng)濟報道記者稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。