北京商品住宅供地回暖 二手房均價(jià)現(xiàn)回落

不同地區(qū)樓市出現(xiàn)的冰火兩重天格局，也讓各地的土地供應(yīng)開始分化。在遼寧、湖南等去庫(kù)存壓力較大的區(qū)域，地方政府逐漸減少甚至停止土地供應(yīng)（《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在13日曾做報(bào)道）；而在北京、南京、合肥等一些熱點(diǎn)城市，卻反其道而行之，正加大土地的供應(yīng)。

北京市政府近日通過(guò)的《北京市2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，雖然相比2015年供地總量有所下降，但住宅用地安排了1200公頃，仍與去年持平，其中的保障性安居工程用地減少100公頃，商品住宅用地則增加100公頃。

南京此前在3月19日就宣布，今年供地總量較去年增長(zhǎng)30%左右。合肥市也計(jì)劃今年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上。

在上海、深圳等地相繼出臺(tái)調(diào)控措施后，一線城市高漲的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)跡象。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“各地的‘分區(qū)調(diào)控’做法有助于庫(kù)存結(jié)構(gòu)和供地結(jié)構(gòu)相匹配。近日一線城市房?jī)r(jià)下調(diào)，是此前虛高價(jià)格泡沫的一次短暫破裂。”

各地土地供應(yīng)政策分化

4月13日，國(guó)家發(fā)改委政策研究室副主任、新聞發(fā)言人趙辰昕介紹，今年一季度部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，商品房銷售明顯加快，前2個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)28.2%、43.6%，增速比去年分別提高21.7和29.2個(gè)百分點(diǎn)。

雖然整體回升，但是各地房地產(chǎn)走勢(shì)呈現(xiàn)明顯分化。與三四線城市或西部地區(qū)面臨的去庫(kù)存壓力相比，北京、上海、深圳和部分二線城市住房市場(chǎng)行情火爆。

上海易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，在本輪樓市升溫中，在70個(gè)大中城市里漲幅超過(guò)10%的全都是一二線城市，其中，深圳房?jī)r(jià)在6年內(nèi)的漲幅達(dá)到83%，上海房?jī)r(jià)漲幅為41%。北京、廈門、廣州3個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅均在30%以上。

但是，該報(bào)告也顯示，今年一季度，東中西部30個(gè)典型城市商品住宅成交面積分別為3507萬(wàn)、1495萬(wàn)和1138萬(wàn)平方米，同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后東部，西部城市甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

在房地產(chǎn)交易分化的背景下，各地政府也出臺(tái)了不同的調(diào)控手段。當(dāng)遼寧、湖南等地要求去庫(kù)存不力地區(qū)停止供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地之時(shí)，北京、南京、合肥等地卻計(jì)劃增加土地供應(yīng)。

北京市雖然連續(xù)6年下調(diào)了土地供應(yīng)總量，但是今年的用地計(jì)劃卻增加了100公頃商品住宅用地。

而在樓市過(guò)熱的南京，計(jì)劃公開出讓經(jīng)營(yíng)性用地700公頃，其中商品住房用地500公頃，供地總量較去年增長(zhǎng)30%左右。4月1日，合肥市也提出，今年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，并實(shí)行差異化供地政策，通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“北京、南京通過(guò)增加土地供應(yīng)量等方式，既是為了滿足房企的拿地需求，同時(shí)也是希望穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。不論是增加供地還是停止供地，主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)供地和庫(kù)存結(jié)構(gòu)相匹配。”

另外，4月12日，國(guó)土部印發(fā)的《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》也要求，在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)。

京滬深出現(xiàn)樓市降溫跡象

值得注意的是，在一線城市房地產(chǎn)持續(xù)“高溫”后，近日也出現(xiàn)“降溫”跡象。

數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量為32009套，環(huán)比上漲111.3%，同比上漲193.3%。成交均價(jià)39286元/平方米，環(huán)比上漲4.3%，同比上漲14.5%。但是從周成交來(lái)看，4月第一周，北京二手房成交量出現(xiàn)大幅下滑。

北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月第一周，北京二手住宅網(wǎng)簽量為5136套，環(huán)比大幅下降37.3%；成交均價(jià)為39660元/平方米，環(huán)比下降1.7%，這也是春節(jié)后價(jià)格出現(xiàn)的首次回落。

在深圳，進(jìn)入4月后，多個(gè)片區(qū)的二手房報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。而在新出爐的“滬九條”影響下，上海已有不少二手房業(yè)主先后調(diào)低報(bào)價(jià)。最典型的例子是碧云國(guó)際社區(qū)某別墅房源，掛牌價(jià)由原先的1150萬(wàn)元下降至990萬(wàn)元，跌了160萬(wàn)。

另外，易居研究院智庫(kù)中心選取“3·25新政”前后各13天的交易數(shù)據(jù)計(jì)算后也發(fā)現(xiàn)，在上海“3·25新政”之后，當(dāng)?shù)貥鞘忻黠@降溫，成交均價(jià)下降1174元/平方米。

“前一階段寬松的政策、金融環(huán)境帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。應(yīng)該說(shuō)近期房?jī)r(jià)方面低調(diào)多了，各類盲目定高價(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)消除了。一線城市目前的價(jià)格下滑，是一種暫時(shí)性的調(diào)整，是此前虛高價(jià)格泡沫的一次短暫破裂。各地土地供應(yīng)等調(diào)控政策也引導(dǎo)了部分預(yù)期。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

但是，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從實(shí)際情況看，由于庫(kù)存規(guī)模不足，后續(xù)整個(gè)市場(chǎng)交易依然會(huì)持續(xù)活躍，并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌的現(xiàn)象，甚至不排除依然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上升態(tài)勢(shì)的可能性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。