南京部分地區(qū)房?jī)r(jià)破4萬/平米 土地拍賣不斷升溫

2016年3月，南京房?jī)r(jià)環(huán)比成長(zhǎng)2.23%、同比增長(zhǎng)3.16%，連續(xù)12個(gè)月呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。其中，河西地區(qū)和國家級(jí)江北新區(qū)更成為南京市場(chǎng)房?jī)r(jià)的“領(lǐng)漲者”。

僅僅用了2個(gè)多小時(shí)，4月12日晚22點(diǎn)45分左右，位于南京奧體板塊的仁恒江灣城推出的90套房就被一搶而光。當(dāng)晚，吸引了超過1500組客戶前去搶購，開發(fā)商進(jìn)賬10億元。

據(jù)了解，這些面積250平方米左右的大戶型，最終成交價(jià)為4.4922萬元/平方米，只有4套房源的總價(jià)低于1000萬元。

這是自2015年以來，南京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的又一個(gè)例證。另一個(gè)表現(xiàn)突出的江蘇旗下城市為蘇州。近幾個(gè)月來，南京與蘇州已成為了國內(nèi)二線城市中房?jī)r(jià)猛漲的“領(lǐng)頭羊”。

房市一路看漲，再次影響到房地產(chǎn)的“民生特性”，給保障性住房等民生工程帶來挑戰(zhàn)。有銀行高管近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，目前人民銀行南京分行正聯(lián)合地方政府調(diào)研，可能會(huì)出臺(tái)新一輪調(diào)控措施。

上述高管表示，已有同事被人民銀行南京分行邀去座談，回來透露的消息是“僅針對(duì)南京蘇州兩市房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)”，但如何具體執(zhí)行并不清楚。

火熱的河西地區(qū)、江北新區(qū)

自入駐南京河西地區(qū)奧體板塊開始，仁恒房?jī)r(jià)一直扮演著“風(fēng)向標(biāo)”的角色，連續(xù)打破南京房?jī)r(jià)紀(jì)錄。

“我們的產(chǎn)品有特殊性，你不能用我們代表南京市場(chǎng)水平。”4月13日下午，仁恒的銷售員說，“我們賣的是品牌，昨晚就有部分老業(yè)主，他們從一期買到現(xiàn)在。”

但是，南京房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。2014年10月，南京房?jī)r(jià)一改之前的疲軟，開始升溫。2015年3月，房?jī)r(jià)更開始了新一輪走高，到當(dāng)年第四季度，部分地區(qū)新開發(fā)商品房銷售價(jià)突破“4萬元/平方米”。數(shù)據(jù)顯示，2015年南京新房成交量115535套，同比增長(zhǎng)56%。

2016年3月，南京房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)2.23%、同比增長(zhǎng)3.16%，連續(xù)12個(gè)月呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。

其中，南京河西地區(qū)和國家級(jí)江北新區(qū)更成為南京市場(chǎng)房?jī)r(jià)的“領(lǐng)漲者”。

從上個(gè)世紀(jì)九十年代中后期，江蘇暨南京決定開發(fā)主城以西的“河西地區(qū)”。2000年之后，這一地區(qū)得到了重點(diǎn)和快速發(fā)展，且其區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位為“金融等服務(wù)業(yè)”。而奧體作為河西核心區(qū)，緊鄰長(zhǎng)江，“風(fēng)水好”，至今仍是商人們的居住首選地。

在4月初，就有多個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透風(fēng)：奧體板塊房?jī)r(jià)有可能將突破5萬/㎡。

同樣在南京主城區(qū)一江之隔的長(zhǎng)江北岸——江北新區(qū)，是江蘇首個(gè)國家級(jí)新區(qū)，房?jī)r(jià)亦是高漲。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)資深觀察人士田春告訴記者，一個(gè)樓盤已賣到了2.3-2.5萬元/平，“這還不在規(guī)劃中江北新區(qū)的核心區(qū)。”

毫無疑問，河西地區(qū)、江北新區(qū)已成為了本輪南京“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快區(qū)域”。

對(duì)地方政府而言，本輪房?jī)r(jià)上漲帶來的壓力也很明顯：既要適應(yīng)市場(chǎng)屬性又要防止房?jī)r(jià)在全國排名“太靠前”——影響到人才的流動(dòng)。

如此暴漲的房?jī)r(jià)，江蘇省也表達(dá)了擔(dān)憂。

2月29日，江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)孔祥平在例行的新聞發(fā)布會(huì)表示，近一段時(shí)間以來，南京部分地區(qū)，特別是河西以及江北新區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲明顯，其漲價(jià)走勢(shì)令人擔(dān)憂，“雖說房地產(chǎn)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的推動(dòng)力量之一，但前提必須是理性、良性。”

他進(jìn)一步表示，目前河西地區(qū)、江北新區(qū)的房?jī)r(jià)已超出了本區(qū)域的“理性判斷”，希望地方政府在土地供應(yīng)、商品房銷售等方面，增加“理性”，要有對(duì)未來發(fā)展負(fù)責(zé)，對(duì)百姓購房負(fù)責(zé)的態(tài)度。

調(diào)研“增長(zhǎng)過快區(qū)域”

據(jù)了解，在前幾輪的宏觀調(diào)控中，物價(jià)局成為了房?jī)r(jià)的核準(zhǔn)者。

田春對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋，目前奧體和江北新區(qū)的房?jī)r(jià)，先由開發(fā)商向物價(jià)局報(bào)一個(gè)開盤價(jià)格，然后物價(jià)局會(huì)根據(jù)開發(fā)商前批次房源的成交價(jià)格給出一個(gè)上浮基準(zhǔn)，如果超出太多，則物價(jià)局就不核準(zhǔn)，“所以漲幅其實(shí)是被限制的。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，某開發(fā)商在河西地區(qū)的上一批次的銷售價(jià)格在2.3-2.5萬/平之間，3月報(bào)告超過3萬的價(jià)格就被物價(jià)局“退回”。

多位開發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，4月12日晚仁恒漲價(jià)銷罄后，“一切就改變了”，奧體地區(qū)特別是幾大豪宅的樓盤，如果再有新房源出來，每平方漲價(jià)可能要超過8000元。

但是，由于物價(jià)局的核準(zhǔn)，導(dǎo)致很多開發(fā)商即使有房源也不推向市場(chǎng)。

最新數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過之前的釋放，目前南京庫存量已低于3萬套，“并不是房源少，而是達(dá)不到開發(fā)商的預(yù)期。”田春表示。

“我們現(xiàn)在考慮的是，將銷售價(jià)格拔高到市場(chǎng)預(yù)期的最上限，多余的錢用來改善產(chǎn)品，所以近期河西和江北新區(qū)的開發(fā)商推出的新概念較多。”一位開發(fā)商表示，江景、地段、高性價(jià)比房型、大戶型等概念很多。

一方面是開發(fā)商“惜售”，一方面是南京的土地拍賣不斷升溫。

3月18日，全國近40家房地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)奪南京5塊土地，共拍出92.72億元。按照江北新區(qū)新地王的樓面地價(jià)核算，房?jī)r(jià)有望超4萬元/平。至此，南京“準(zhǔn)一線”城市定位明確。

4月13日，南京國土局公布下一批次的土地拍賣信息。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，樓面價(jià)過2萬已成為事實(shí)。但與之前不同的是，出售地塊被切割成50畝的“小塊”。

為了調(diào)控南京房?jī)r(jià)，3月19日，南京市國土資源局發(fā)布《南京市2016年經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃》：公開出讓經(jīng)營(yíng)性用地700公頃，其中商品住房用地占500公頃，全年供應(yīng)量同比增長(zhǎng)30%。

調(diào)控南京房?jī)r(jià)最新一輪動(dòng)作來自人民銀行。3月28日，人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局等聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》在央行網(wǎng)站上刊登。

這一《通知》主要是針對(duì)“首付貸”，降低金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。

人民銀行南京分行金融穩(wěn)定處有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋，《通知》的主要精神是要求江蘇地區(qū)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款“首付資”資金來源的審查，主動(dòng)把控貸款中“首付貸”的風(fēng)險(xiǎn)。與之同時(shí)，密切關(guān)注南京、蘇州等部分城市因房?jī)r(jià)較快上漲可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

此外，就有銀行人士向記者透露，人行南京分行正在南京和蘇州房?jī)r(jià)“增長(zhǎng)過快區(qū)域”進(jìn)行調(diào)研，新一輪調(diào)控措施可能蓄勢(shì)待發(fā)。

人民銀行有關(guān)人士透露，確實(shí)有處室在針對(duì)房?jī)r(jià)“增長(zhǎng)過快區(qū)域”進(jìn)行調(diào)研，但不愿透露具體內(nèi)容。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，“二套房”可能是其中的一個(gè)焦點(diǎn)。

“據(jù)我所知，可能會(huì)要求二套房首付比例增加，但如何認(rèn)定‘二套房’要由其他部門來解釋。”一位銀行的高管對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，“從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，力度不會(huì)有北上深那么大。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。