李宇嘉：莫讓一體化成為都市圈樓市炒作借口

近日，由于高位慣性回調(diào)和政策收緊，一線城市樓市開始降溫，但其周邊城市成為新一輪上漲的主力。百城房?jī)r(jià)顯示，今年3月，房?jī)r(jià)上漲前10個(gè)城市中，東莞、惠州、蘇州和昆山排在前4位，去年和今年1-2月領(lǐng)漲全國(guó)的深圳、上海3月份的房?jī)r(jià)漲幅已分別降至第8位和第5位。

3月份東莞、惠州、蘇州、昆山房?jī)r(jià)創(chuàng)造了有統(tǒng)計(jì)記錄以來的最大漲幅。“環(huán)京縣”特別是“北三縣”（三河市、大廠縣、香河縣）的房?jī)r(jià)漲得更高。3月，“北三縣”各區(qū)域均價(jià)相比2015年上漲50%以上，而作為北京“后花園”的燕郊，目前每平方米2萬(wàn)元的房?jī)r(jià)比2015年初翻了一倍，比春節(jié)前上漲20%。目前，燕郊房?jī)r(jià)甚至比北京房山、平谷還要高。

樓市火爆驅(qū)動(dòng)庫(kù)存周期下降及土地市場(chǎng)火熱。目前，都市圈內(nèi)樓市庫(kù)存周期已降至6-8個(gè)月。其中，蘇州、南京為4個(gè)月左右；東莞、惠州為6個(gè)月左右，而靠近深圳的片區(qū)庫(kù)存僅夠2.8個(gè)月消化；燕郊目前在售庫(kù)存僅6000套，快到無房可售的境地。“搶地”是都市圈內(nèi)樓市的另一特點(diǎn)。一季度土地出讓前5個(gè)城市中，南京、杭州、佛山和天津在列。4月初蘇州誕生了13個(gè)地王，平均溢價(jià)率203%。

除去庫(kù)存和貨幣政策利好外，一線城市收緊限購(gòu)限貸，樓市高位回調(diào)，驅(qū)使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向都市圈是房?jī)r(jià)上漲的首要原因。如臨近燕郊的通州在2015年8月推出“限購(gòu)”，深圳、上海近期提高非戶籍人口限購(gòu)門檻。都市圈內(nèi)房?jī)r(jià)較低是樓市火爆的另一個(gè)原因，如通州目前均價(jià)在每平方米4萬(wàn)元左右，比燕郊高出2倍。區(qū)域一體化預(yù)期強(qiáng)化，如副中心通州與“北三縣”規(guī)劃一張圖、軌道交通在燕郊設(shè)站傳聞；再如深圳“直轄市”傳聞、軌道將通往東莞和惠州等。

另一個(gè)重要原因就是“資產(chǎn)荒”。“十三五”及未來，樓市去庫(kù)存是需求端“做加法”的重點(diǎn)，目的是承接制造業(yè)去杠桿騰出來的信貸，熨平“做減法”陣痛。“做加法”需要偏寬松的貨幣環(huán)境，而貨幣寬松疊加居民“加杠桿”，樓市景氣向上是必然的。但是，經(jīng)濟(jì)放緩，企業(yè)利潤(rùn)下滑（2015年國(guó)企利潤(rùn)同比下滑21.9%），有效資產(chǎn)供給不足，“信貸寬、資產(chǎn)荒”格局明顯，資金需要避難所。

當(dāng)安全資產(chǎn)匱乏時(shí)，體制優(yōu)勢(shì)集中之處，也是資金最安全的地方。由于集中了全國(guó)20%的公共資源、就業(yè)機(jī)會(huì)和現(xiàn)代化成果，一線城市是體制優(yōu)勢(shì)最集中的地方，而房子則毫無疑問是這種優(yōu)勢(shì)的最佳載體。當(dāng)一線城市政策收緊、樓市開始調(diào)整，在人口、產(chǎn)業(yè)方面“有故事、水位低”的周邊城市，成了洼地的代表。于是，資金又開始涌向這些城市。

本來，這是一個(gè)良好的都市圈發(fā)展景象，即人口由一線城市向圈內(nèi)其他城市遷移，形成類似于日本東京“市—都—圈”式的都市圈模式、分層住房供應(yīng)模式，既集聚了人口，發(fā)揮了城市的規(guī)模效應(yīng)，降低了公共服務(wù)邊際成本，又解決了人口過分集中后的“城市病”。但目前看，一線城市住房需求向周邊轉(zhuǎn)移，還停留在民間和市場(chǎng)自發(fā)推動(dòng)，但秩序混亂的“野蠻生長(zhǎng)”階段。

盡管河北“環(huán)京縣”開始承接北京“非首都功能”的產(chǎn)業(yè)與人員，但在軌道交通和公共配套方面，規(guī)劃并未“落地”。如軌道會(huì)否在燕郊設(shè)站，一直不明確，京冀兩地在產(chǎn)業(yè)、人口和服務(wù)上的規(guī)劃無法協(xié)同。深莞惠一體化喊了很多年，但最關(guān)鍵的軌道交通一直沒有通到東莞和惠州，臨界區(qū)域“斷頭路”多年未解。總之，三大都市圈在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)、人口和住房方面的一體化效果不彰，但不斷上漲的房?jī)r(jià)、不斷抬升的投機(jī)需求，卻在透支一體化的利好。目前，深圳人占東莞和惠州樓市50%的份額，但投資是主要目的，真正居住的很少。被稱為“空城”的無錫，由于均價(jià)低（8000元）而成了投資客的新選擇，據(jù)悉一季度47%的房子被江浙滬投資客買走。

再看燕郊，常住人口2015年已達(dá)80萬(wàn)人，這是一個(gè)中等城市的“體量”。近年來，燕郊是作為承接北京“剛需”的“睡都”發(fā)展，但在公共服務(wù)供給上，燕郊卻是按照廊坊的一個(gè)鎮(zhèn)來設(shè)置的。燕郊距離北京國(guó)貿(mào)僅15公里，但交通完全靠102國(guó)道，比北京“睡城”回龍觀還擁擠，15公里的路程要花1-2個(gè)小時(shí)。滿眼望去，燕郊腳手架林立，但城市管理混亂，教育配套缺失，社區(qū)服務(wù)質(zhì)量低下，治安形勢(shì)嚴(yán)峻，生活服務(wù)低端落后。事實(shí)上，這是三大都市圈的共性，即與圈內(nèi)一線城市在產(chǎn)業(yè)協(xié)作、公共服務(wù)銜接上不足，但房地產(chǎn)卻先行過度發(fā)展。

住房需求向都市圈轉(zhuǎn)移，這是城市化第二階段的規(guī)律，即從城市化到“都市圈”化。但是，受政策利好預(yù)期和投資需求外溢，三大都市圈房?jī)r(jià)暴漲，這是管理層不希望看到的。因此，蘇州限制房?jī)r(jià)漲幅，廊坊限制外地人買房、限制杠桿，東莞和惠州堅(jiān)持30%的最低首付比，筆者認(rèn)為這很必要。需求端限制、遏制投機(jī)炒作，降低“都市圈”成本，為人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造低成本的環(huán)境，這是第一步。

同時(shí)，在推進(jìn)一線城市與圈內(nèi)其他城市在區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃、交通一體化、基礎(chǔ)市政設(shè)施先行、教育醫(yī)療均等化及異地結(jié)算等方面，要明確合作機(jī)制、實(shí)施機(jī)制及分階段任務(wù)。相關(guān)省份和城市，要抓住住房需求向一線城市周圍轉(zhuǎn)移的契機(jī)，打破“一畝三分地”、短期經(jīng)濟(jì)績(jī)效的短視思維，本著人口、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)帶來的空間釋放、效率提升的長(zhǎng)期利好，以稅收分享機(jī)制為激勵(lì)，以省際間和市際間積極有效的公共政策為手段，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)與產(chǎn)業(yè)、人口、住房需求轉(zhuǎn)移同步推進(jìn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。