北京不會(huì)出更嚴(yán)樓市限購政策：一手房市場(chǎng)并不火爆

提高二套房首付比例、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、“限購”升級(jí)，這是上周末，上海、深圳接連發(fā)布的樓市調(diào)控政策。隨后，南京、武漢等房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市也分別出臺(tái)新政，調(diào)節(jié)信貸政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

在這樣的背景下，北京是否也會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策？目前不少人對(duì)此感到“不踏實(shí)”。本周，《北京青年報(bào)·廣廈時(shí)代》就此采訪了北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)陳志，對(duì)于這種憂慮他打了一個(gè)生動(dòng)的比喻：“隔壁老王在家打孩子，你也要打嗎？這要看你的孩子是否也犯了同樣的錯(cuò)誤。”

北京出不出政策不應(yīng)看其他城市

北京是否出臺(tái)新政，應(yīng)該看北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況以及監(jiān)管的需要，而不是看其他城市是否出了政策，二者之間沒有什么因果關(guān)系。

那么，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況到底怎樣呢？仔細(xì)分析一下我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前北京、上海、深圳的市場(chǎng)表現(xiàn)完全不一樣。

一手房市場(chǎng)，并未那么火爆

目前北京的一手市場(chǎng)，并不像一些媒體描述得那么火爆。

成交量上，與2011年相比，眼下北京的交易量沒有太大的變化。價(jià)格方面，目前房?jī)r(jià)的上漲是結(jié)構(gòu)性的，更多的是因?yàn)楦邇r(jià)盤占比在增大，對(duì)整個(gè)結(jié)構(gòu)性上漲的帶動(dòng)明顯，平均房?jī)r(jià)因此略有抬升，但抬升幅度是緩慢的。另外，“高價(jià)盤的頻繁開盤銷售，不斷爆出天價(jià)的單套成交信息，在新媒體、自媒體上傳播，在社會(huì)心理輿論方面、購房者預(yù)期方面造成了非常大的影響”。陳志認(rèn)為，這是一手房市場(chǎng)火爆假象的原因。

另一方面，高價(jià)盤的抬升在2015年表現(xiàn)并不突出。單價(jià)超過6萬元的豪宅，全北京成交也就是幾百套，大概占比百分之一。

房地產(chǎn)投資方面，雖然總投資有增長(zhǎng)，但導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要原因是土地購置價(jià)款計(jì)入投資以后，帶來的投資增長(zhǎng)，這本身并不會(huì)產(chǎn)生新的增量。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，辦公寫字樓的漲幅更大，住宅上漲的幅度并不大，甚至是負(fù)增長(zhǎng)。施工面積、竣工面積盡管有量的增加，但北京的住宅新開工量是降低的。從這個(gè)角度看，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是那么“火”。“北京的新建商品住宅市場(chǎng)仍然處在一個(gè)相對(duì)偏冷，或說接近于景氣的狀態(tài)。”陳志說。

北京二手房市場(chǎng)：確實(shí)熱了

近來北京二手房的成交量變化非常明顯，2015年有將近19.9萬套的交易量，價(jià)格逐月都有小幅度上漲，如果把這些小幅度上漲加起來，它的量還是很大的。

陳志說，“近期通過檢查，我們也發(fā)現(xiàn)中介二手房市場(chǎng)有很多問題，其中包括虛假房源、首付貸、陰陽合同……但從檢查的結(jié)果來看，二手房市場(chǎng)的確有些過熱。”

限購政策不會(huì)更嚴(yán)

從目前看，北京樓市的政策出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是對(duì)癥下藥。

當(dāng)前二手房市場(chǎng)火熱，中介行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象也有所增多，因此北京在3月份進(jìn)行了二手房市場(chǎng)的專項(xiàng)檢查，采取嚴(yán)格的監(jiān)管，并對(duì)二手房市場(chǎng)的違規(guī)行為進(jìn)行了整頓。

“這方面的檢查和整治規(guī)范以后也可能會(huì)不斷增強(qiáng)，頻次及力度會(huì)增加，目的是讓市場(chǎng)更加合理，讓市場(chǎng)行為更加規(guī)范。這種方式雖然不是政策，但也是對(duì)市場(chǎng)的一種管控。”陳志說，“目前沒必要對(duì)北京現(xiàn)有的限購政策再加嚴(yán)格。”

上海這次出臺(tái)的政策強(qiáng)度與北京幾無差異，5年納稅、社保的政策，北京已經(jīng)執(zhí)行了5年，而且前一段時(shí)間北京市住建委也表態(tài)：限購政策執(zhí)行效果良好。如北京再加強(qiáng)政策強(qiáng)度，實(shí)際上反證了上海這次推出的5年納稅、社保政策無效。

陳志認(rèn)為，即便北京不出新政也不代表政府對(duì)市場(chǎng)的違規(guī)行為和不規(guī)范、不健康的秩序給予放任。北京會(huì)堅(jiān)持既有的執(zhí)行政策，并在執(zhí)行中進(jìn)行微調(diào)和完善，同時(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。

●鏈接●

馬光遠(yuǎn)：北京再出調(diào)控政策的概率等于零

北京會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)厲的限購政策？對(duì)此，著名財(cái)經(jīng)專家、中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，北京再出調(diào)控政策的概率等于零，最大的姿態(tài)就是整頓市場(chǎng)，打擊市場(chǎng)上的違規(guī)行為，僅此而已。而且，北京市場(chǎng)的走勢(shì)不會(huì)因?yàn)樯虾?、深圳出現(xiàn)嚴(yán)厲的調(diào)控而出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

馬光遠(yuǎn)表示：“北京的調(diào)控政策已經(jīng)很嚴(yán)格了，基本上都是頂著‘天花板’在進(jìn)行調(diào)控。如果執(zhí)行這樣的政策還會(huì)出現(xiàn)瘋狂反彈和不正常反應(yīng)的話，只能說明這個(gè)政策本身沒有用，應(yīng)該廢掉了。然而，北京市場(chǎng)現(xiàn)在非常正常，完全符合經(jīng)濟(jì)學(xué)家過去對(duì)整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。作為一個(gè)一線城市現(xiàn)在出現(xiàn)反彈、銷量的回升、二手房大量交易的情況很正常。”

社科院專家預(yù)計(jì)——二季度一線城市房?jī)r(jià)漲速將趨緩

近期上海、深圳等一線城市相繼出臺(tái)限購限貸樓市新政引發(fā)關(guān)注，中國社科院專家28日表示，一線城市房?jī)r(jià)暴漲促使政府出臺(tái)較嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控措施，在控制需求增長(zhǎng)的同時(shí)也會(huì)增進(jìn)后續(xù)市場(chǎng)觀望情緒。預(yù)計(jì)二季度一線城市房?jī)r(jià)總體漲速將趨緩。

今年一季度，在宏觀利好政策不斷加碼的背景下，一線城市住房銷售加速，房?jī)r(jià)快速上漲。中國社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員鄒琳華認(rèn)為，這也使一線城市房?jī)r(jià)上漲的能量得以提前釋放。

對(duì)于一、二線城市，鄒琳華建議，應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大供給，抑制住房投資投機(jī)需求。具體舉措包括進(jìn)一步降低存量住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)二手住房入市；多方擴(kuò)大普通商品住房供給：加大普通住房土地供應(yīng)，加快住房用地入市節(jié)奏，提高中低價(jià)位商品房入市審批的速度，支持商改住、工改住等土地用途改變。此外，適時(shí)降低多套住房融資杠桿，抑制住房投機(jī)，如提高熱點(diǎn)城市二套房首付比例等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。