北京樓市面臨去化難題

“銀十”落幕，10月北京新房、二手房成交呈現(xiàn)冷暖互現(xiàn)現(xiàn)象。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房銷量環(huán)比9月高位企穩(wěn)，二手房銷量降至萬套邊緣，創(chuàng)今年2月以來近8個月銷量新低。有分析人士指出，近幾月限競房的扎堆入市是導(dǎo)致北京樓市冷熱不均的主因，但隨著后續(xù)限競房的高速供應(yīng)以及樓市調(diào)控的不動搖，接下來北京新房、二手房或?qū)⒂瓉沓山浑y題。

新房銷量回暖

盡管天氣漸寒，不過“銀十”北京樓市的新房成交表現(xiàn)卻顯露出一絲暖意。

合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房供應(yīng)量為6208套，較去年同期的1647套增長276.9%，環(huán)比9月增長22.7%；成交量為2738套，較去年同期的1873套增長46.2%，環(huán)比9月減少7.1%。

今年以來限房價(jià)項(xiàng)目的井噴式供應(yīng)，被視為促進(jìn)新房銷量回暖的重要因素。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅明確向北京商報(bào)記者表示，北京新房銷量回暖的最核心原因在于中低價(jià)位、中小戶型限競房的上市。

6月至今，北京限競房供應(yīng)占到同期商品住宅供應(yīng)總量的64%。由于限競房大多限定了70/90，使得北京新房市場中總價(jià)400萬-500萬元左右的90平方米三居產(chǎn)品供量驟增。“這一總價(jià)段和面積段主要面向剛需、剛改客群，不僅填補(bǔ)了北京新房市場近兩年來存在的市場供應(yīng)空白，更與二手房市場需求高度重合，因此造成部分購房客群由二手轉(zhuǎn)為選擇新房市場的限競房產(chǎn)品。”郭毅表示。

值得注意的是，盡管限競房項(xiàng)目的積極入市為10月北京新房市場貢獻(xiàn)了一定成交量，但是從整體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，限競房網(wǎng)簽比例卻并不突出。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月31日，今年北京合計(jì)入市限房價(jià)項(xiàng)目共26個、15982套房源，網(wǎng)簽量累計(jì)只有2581套，累計(jì)網(wǎng)簽比例僅16%。即使考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，限競房實(shí)際統(tǒng)計(jì)銷售也不過只有三成。

“限競房成交量表現(xiàn)平平的原因在于當(dāng)下整體市場平穩(wěn)，且限競房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，這使得市面供大于求矛盾顯現(xiàn)，購房者因而開始全面觀望?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如是解釋道。

二手房成交遇冷

與10月北京新房銷量回暖形成對比的是，同期北京二手房的成交表現(xiàn)則相對清冷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房成交8879套，繼2月后再次低于萬套，成交量環(huán)比下降42%。

10月北京二手房市場的繼續(xù)降溫態(tài)勢，在貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，具體表現(xiàn)為：成交量繼續(xù)下探、均價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌以及庫存房源走高。根據(jù)RealData數(shù)據(jù)，10月北京二手房市場實(shí)時(shí)成交量環(huán)比下滑12.5%，受國慶黃金周影響降幅有所擴(kuò)大，成交量在經(jīng)歷連續(xù)5個月的回落后降至去年11月水平；均價(jià)方面，10月北京全市二手房成交均價(jià)為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，這已經(jīng)是北京二手房均價(jià)連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，現(xiàn)已跌至5月水平之下。此外，由于成交的持續(xù)走低，北京二手房庫存房源量持續(xù)上升并超過2016年2月水平，去化周期延長至13個月，處在2016年以來的歷史高位上。

對于北京二手房成交量環(huán)比大幅下降超四成的原因，張大偉分析認(rèn)為，一方面是10月國慶長假的影響，較長的假期導(dǎo)致網(wǎng)簽數(shù)據(jù)減少一周，而年內(nèi)成交低于萬套的2月也是受長假（春節(jié)）影響。另一方面，受9月公積金政策收緊影響，部分網(wǎng)簽提前，使得當(dāng)周成交井噴，透支了部分10月的成交?！巴瑫r(shí)，公積金政策的收緊對于10月市場也有明顯的抑制作用，整體二手房市場相比前幾個月有所降溫。”

未來成交或“新舊兩難”

圍繞接下來新房、二手房成交狀況，多位行業(yè)專家各抒己見。

郭毅告訴北京商報(bào)記者，目前北京共出讓70余宗限競房用地，今年底前至明年，限競房仍將保持高速供應(yīng)的局面，這對二手市場造成的沖擊將長期存在。隨著北京限競房新房、二手房市場博弈的加劇，有利二手房價(jià)格保持穩(wěn)定。

就二手房成交問題，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場預(yù)期松動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項(xiàng)目集中入市，將分流部分二手房市場需求，預(yù)計(jì)11月二手房市場成交增幅不大，均價(jià)將在當(dāng)前水平附近波動。

值得一提的是，從目前樓市現(xiàn)狀來看，購房者“房住不炒”的心態(tài)已經(jīng)形成，此外還有相當(dāng)一部分剛需客群出于對房價(jià)走勢的擔(dān)憂出現(xiàn)嚴(yán)重觀望。郭毅分析認(rèn)為，當(dāng)前北京新房市場庫存壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，如果明年樓市調(diào)控政策依然保持嚴(yán)格，房企將面臨嚴(yán)峻的去化難題。“這將會造成投資意愿的大幅下降，從而影響到土地市場的正常交易?！?/p>

對此，有行業(yè)人士表示，若房企去化壓力激增，或許北京樓市接下來的成交將面臨“新舊兩難”的問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。