深圳房?jī)r(jià)增速創(chuàng)歷史新高 供給側(cè)調(diào)控來(lái)治本

今年春節(jié)過(guò)后，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，這些城市主動(dòng)采取調(diào)控措施，比如實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)、規(guī)范房地產(chǎn)金融等相關(guān)政策。近日，本報(bào)記者深入江蘇南京和蘇州、廣東深圳等地調(diào)研，了解當(dāng)?shù)卣{(diào)控措施的實(shí)施情況、市場(chǎng)參與者等多方反應(yīng)和效果。

2015年，深圳房?jī)r(jià)漲幅突飛猛進(jìn)，新房成交量達(dá)66450套，同比增長(zhǎng)近六成，相當(dāng)于每天賣出182套新房、6.1億元。而二手房也以126899套、1060.78萬(wàn)平方米的成交套數(shù)和面積雙創(chuàng)新高，較2014年分別上漲121.7%和117.7%。投資購(gòu)房、杠桿入市引起的市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)引起各界關(guān)注，人們對(duì)深圳的高房?jī)r(jià)對(duì)城市發(fā)展和百姓生活的影響深感擔(dān)憂。

房?jī)r(jià)增速創(chuàng)歷史新高

——受政策和降息降準(zhǔn)的信貸環(huán)境影響，深圳新房成交活躍，2015年全年成交價(jià)、成交量和供應(yīng)量三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高

因家庭成員增多，家住深圳龍崗區(qū)的康雅靜女士一直在考慮換房?？闪钏泽@的是，在同一小區(qū)內(nèi)，140平方米的房子已從2015年10月的500多萬(wàn)元猛漲到現(xiàn)在的700多萬(wàn)元，驟增的200萬(wàn)元房款讓她不得不推后換房計(jì)劃?？笛澎o的經(jīng)歷并非個(gè)案。短短幾個(gè)月里，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，使得一些房主寧愿付違約金也不愿賣房，甚至有個(gè)別購(gòu)房者與房主因?yàn)檫`約打官司。

事實(shí)上，深圳樓市在過(guò)去一年多時(shí)間里經(jīng)歷著有史以來(lái)最瘋狂的一輪上漲行情。數(shù)據(jù)顯示，自2014年“930政策”實(shí)施至今，深圳房?jī)r(jià)上漲已持續(xù)超過(guò)16個(gè)月。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新建住宅價(jià)格32898元/平方米，為歷史最高值，同比漲幅37.2%；新房成交66450套，同比增長(zhǎng)58.7%；成交金額2225.8億元，同比暴增130.4%。受政策和降息降準(zhǔn)的信貸環(huán)境影響，深圳新房成交活躍，全年成交價(jià)、成交量和供應(yīng)量三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。

進(jìn)入2016年，深圳的房?jī)r(jià)依然沒(méi)有停止增長(zhǎng)的腳步。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，截至2016年3月26日，深圳市新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售91.12萬(wàn)平方米、9124套，面積同比增長(zhǎng)12.6%；新建商品住房成交152.53萬(wàn)平方米、14769套，面積同比增長(zhǎng)17.7%；二手住房成交294.33萬(wàn)平方米、36451套，面積同比增長(zhǎng)78.2%。此外，今年1月，新建商品住房均價(jià)為46515元/平方米，2月為48095元/平方米，3月為48112元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)繼續(xù)快速增長(zhǎng)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒指出，目前深圳商品住房庫(kù)存消化周期為6.9個(gè)月，而住房庫(kù)存消化周期在12個(gè)月左右為正常狀態(tài)，顯然深圳的住房市場(chǎng)供求關(guān)系處于緊張狀態(tài)。

深圳房?jī)r(jià)上漲速度為何如此之快？房市交易為何持續(xù)高燒難退？業(yè)內(nèi)人士表示，這與深圳的城市特點(diǎn)不無(wú)關(guān)系。深圳作為改革開(kāi)放前沿，發(fā)展速度很快，人口扎堆，但是因?yàn)榭亢?，土地面積有限，近幾年土地供應(yīng)更是持續(xù)縮減。一組數(shù)據(jù)顯示，與全國(guó)人均土地面積7259平方米相比，深圳人均土地面積185平方米，僅是全國(guó)人均土地面積的2.5%，人均住宅面積則只有28平方米。土地資源稀缺，加上政府規(guī)劃又配備生態(tài)綠地97439公頃，占深圳總面積的48.8%，一系列客觀的土地要素成為深圳房?jī)r(jià)高的基礎(chǔ)原因。數(shù)據(jù)顯示，深圳到2020年的建設(shè)用地上限是976平方公里，但現(xiàn)在已使用940平方公里。這意味著，未來(lái)5年深圳只有36平方公里的新增建設(shè)用地，每年僅7平方公里。因?yàn)樾略鐾恋厣伲钲谶@座中國(guó)最年輕的城市早早就走上了城市更新的道路。記者注意到，在今年深圳可供銷售的102個(gè)新樓盤(pán)中，有55個(gè)為城市更新項(xiàng)目，占比高達(dá)58%。但由于城市更新項(xiàng)目在房?jī)r(jià)看漲的趨勢(shì)下難度也越來(lái)越大，因拆遷矛盾加劇導(dǎo)致周期長(zhǎng)、成本高，不確定性也急劇上升。

而從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2015年末，深圳25歲至35歲人口比例為36.85%，而上海為22.35%。這顯示出，深圳潛在購(gòu)房人群龐大，而每年的新增人口也由于金融等行業(yè)的集聚，具有較強(qiáng)的購(gòu)買力。加上供求關(guān)系方面深圳未來(lái)可供開(kāi)發(fā)的土地有限，人口增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)建房的體量，只能夠靠存量房來(lái)解決，故深圳二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)活躍。

投資購(gòu)房帶來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

——除了“剛需”之外，市場(chǎng)上的投資性購(gòu)房、中介人員參與炒房、“首付貸”等助推房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)也留下了潛在風(fēng)險(xiǎn)

深圳房?jī)r(jià)一路領(lǐng)跑，除了獨(dú)有的城市特點(diǎn)，業(yè)界普遍認(rèn)為與投資投機(jī)客入市難脫干系，市場(chǎng)也存在炒作因素。記者注意到，自去年以來(lái)，深圳購(gòu)房者利用“首付貸”產(chǎn)品進(jìn)行配資加大購(gòu)房貸款，乃至通過(guò)“眾籌”方式入市炒房的個(gè)案屢見(jiàn)報(bào)道。有資深炒房客稱，去年年底，深圳樓市暴漲與部分資產(chǎn)管理公司和眾多炒房資金涌入有關(guān)，但現(xiàn)在許多普通工薪階層的“剛需”則通過(guò)各種手段“接棒”。

在深圳已有一套住房的王女士就加入到合伙買房的隊(duì)伍。2015年底，她和朋友兩人各出50萬(wàn)元首付買了一套房，兩人共同承擔(dān)月供。“將來(lái)如果漲得多，我們就考慮賣，如果價(jià)格一般，就長(zhǎng)期持有。”據(jù)王女士介紹，在深圳不乏眾籌買房、合伙炒房的人。這些人在湊齊房子首付后會(huì)簽訂一份合約，以其中一人的名義買房，約定房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋售，獲利按出資比例分成。而在深圳業(yè)界，中介人員炒房則已是公開(kāi)的秘密。

在房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)的慣性里，不少購(gòu)房者在房產(chǎn)投資路上越走越遠(yuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，深圳個(gè)人住房貸款余額在7000億元以上，比北京、上海和廣州均要高，平均貸款超過(guò)6成，新發(fā)放個(gè)人住房貸款較上一年增加了2.3倍。王鋒指出，深圳2015年住房貸款余額增幅較大，與投資投機(jī)入場(chǎng)較多不無(wú)關(guān)系。他認(rèn)為，“首付貸”等的興起使得部分支付能力較弱的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，助推了市場(chǎng)快速上升。

“據(jù)我們調(diào)研，投資性購(gòu)房的比例較此前的20%上升到去年底的40%，甚至更高；新進(jìn)入市場(chǎng)的投資客呈現(xiàn)收入不穩(wěn)定、支付能力不足、跟風(fēng)炒作等特征，這是去年四季度二手住房?jī)r(jià)格比三季度上漲20%，新房均價(jià)由此前3.5萬(wàn)元上漲到4萬(wàn)元以上的主要因素，也是市場(chǎng)存在很大不確定風(fēng)險(xiǎn)，樓市泡沫與危機(jī)泛起的重要因素。”王鋒分析稱。

針對(duì)近期市場(chǎng)快速上升、部分人群利用杠桿投機(jī)炒作，沖擊合理的住房需求，推升房?jī)r(jià)的情況，今年3月，深圳市金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開(kāi)展了房地產(chǎn)首付貸與眾籌買房摸底排查，旨在降低樓市不合理杠桿，穩(wěn)定市場(chǎng)，保障樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。王鋒表示，為合理控制金融風(fēng)險(xiǎn)，降低投資投機(jī)的杠桿率，有必要進(jìn)一步完善深圳市差別化的信貸政策。

在3月25日深夜出臺(tái)的樓市調(diào)控新政中，深圳要求全市誠(chéng)信信息聯(lián)網(wǎng)形成監(jiān)管合力，實(shí)現(xiàn)行政監(jiān)管與行業(yè)自律的聯(lián)動(dòng)。依法打擊和查處虛假“日光盤(pán)”、“捂盤(pán)惜售”、“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)行為。開(kāi)展金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。

高房?jī)r(jià)影響創(chuàng)新發(fā)展

——房?jī)r(jià)高企，導(dǎo)致實(shí)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)成本越來(lái)越高，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)生存和發(fā)展，不利于人才安居及高端人才引進(jìn)

目前，一路飛奔的深圳房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大部分“剛需”消費(fèi)者的承受能力，特別是高學(xué)歷、高技能的年輕人想在深圳創(chuàng)業(yè)發(fā)展，高房?jī)r(jià)已成為一道不得不逾越的門(mén)檻。而深圳對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力下降，勢(shì)必導(dǎo)致深圳高科技企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。

正如王鋒所言，“人們正因承擔(dān)不起房?jī)r(jià)壓力準(zhǔn)備離開(kāi)深圳，一些制造類企業(yè)也開(kāi)始考慮退出深圳”。在深圳創(chuàng)業(yè)多年的楊先生經(jīng)再三思量，于春節(jié)后將他的4人創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)撤回到福建老家。“房租不斷上漲，經(jīng)營(yíng)成本已不堪重負(fù)。”楊先生告訴記者，微利時(shí)代，不斷上揚(yáng)的房?jī)r(jià)正推高在深圳的生存成本，大部分員工的大半收入用于支付高昂的房租，不斷陷入為房東打工的窘境，失去了在深圳繼續(xù)奮斗的意義。同時(shí)，企業(yè)亦支撐不起員工要求年年漲薪的需求，目前像他這樣離開(kāi)深圳的小企業(yè)主已經(jīng)很多。

“按照近期房?jī)r(jià)走勢(shì)與成交量來(lái)判斷，2016年深圳樓市還可能繼續(xù)升溫。”據(jù)王鋒分析，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲短期內(nèi)會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)積聚，可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)不穩(wěn)定。同時(shí)，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲、房屋租金上漲，實(shí)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)成本越來(lái)越高，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)生存和發(fā)展，不利于人才安居及高端人才引進(jìn)。

深圳市政府層面也注意到了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)之隱憂。廣東省委副書(shū)記、深圳市委書(shū)記馬興瑞表示，高房?jī)r(jià)是深圳當(dāng)前難解決的大問(wèn)題，但政府不可能袖手旁觀。未來(lái)，深圳將大量供應(yīng)原特區(qū)外土地，并出臺(tái)一些政策規(guī)定不允許炒房。深圳市規(guī)土委副主任喬恒利也表示，如果房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，不僅人才在內(nèi)的居民難以安居，而且影響到了整個(gè)深圳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的氛圍，將根據(jù)因城施策的原則，果斷采取措施。

最新調(diào)控新政中，深圳市政府希望通過(guò)提高購(gòu)房門(mén)檻、調(diào)整信貸政策等舉措收緊樓市，并從供給、風(fēng)險(xiǎn)防范等層面發(fā)出積極信號(hào)，其中最為關(guān)鍵的兩點(diǎn)是：一為外地戶籍購(gòu)房社保年限由一年改為三年；二為即使首套房房貸付清，二套房首付最低也要4成。

新政中的差別化信貸政策調(diào)整，在王鋒看來(lái)“不會(huì)沖擊到住房的剛性需求，做到了差別化對(duì)待，有效支持合理住房需求。”他指出，首先，“對(duì)于購(gòu)房人家庭名下無(wú)房且近2年內(nèi)也無(wú)住房貸款記錄的，仍執(zhí)行原來(lái)3成的貸款首付比例”，也就是說(shuō)，深圳支持的是真正的首套住房需求；其次，“對(duì)于購(gòu)房人家庭名下無(wú)房但近2年內(nèi)有貸款記錄的，或者擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的家庭，貸款首付比例不低于4成”，在供求緊張、房貸杠桿上升的情況下，需要對(duì)這部分需求和第一種情形區(qū)別對(duì)待，但同時(shí)這部分需求不低于4成的首付比例，相比起早前“認(rèn)房又認(rèn)貸”時(shí)的7成，已是大大下降了。這條政策出臺(tái)的本意，也是通過(guò)金融信貸政策，支持剛需，抑制投資，打擊投機(jī)，防止“斷供潮”再現(xiàn)。

在購(gòu)房門(mén)檻方面，深圳新政規(guī)定，戶籍居民家庭限購(gòu)兩套住房；非戶籍居民家庭自購(gòu)房之日起計(jì)算前3年及以上在該市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套住房。

供給側(cè)調(diào)控來(lái)治本

——深化住房制度改革，加強(qiáng)人才安居政策的頂層設(shè)計(jì)，建立分層次、多渠道、廣覆蓋、規(guī)范管理的住房保障體系

在力爭(zhēng)以“無(wú)形的手”調(diào)控房?jī)r(jià)之時(shí)，政府層面也在用“有形的手”增加供應(yīng)、加大保障來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)之困。“今年，我們要向原特區(qū)外地區(qū)大量供給土地，計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)6萬(wàn)多套保障性住房，‘十三五’期間計(jì)劃籌建40萬(wàn)套，要把人流、物流、資金流向原關(guān)外地區(qū)引導(dǎo)。”馬興瑞表示，為拓展發(fā)展空間，深圳將填海55平方公里，再進(jìn)行陸地整備50平方公里左右。

在王鋒看來(lái)，本著滿足合理需求，多渠道增加住房供應(yīng)，從“供給側(cè)”角度來(lái)解決樓市的問(wèn)題是根本之道，也是長(zhǎng)效機(jī)制。深圳市準(zhǔn)備通過(guò)深化住房制度改革，加強(qiáng)人才安居政策的頂層設(shè)計(jì)，建立分層次、多渠道、廣覆蓋、規(guī)范管理的住房保障體系，并通過(guò)新增用地供應(yīng)傾斜，城市更新配建，優(yōu)先在地鐵沿線等交通便利、配套完善的重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

供給側(cè)改革的速度和效果或?qū)⒅苯佑绊懮钲跇鞘心芊裾嬲禍?，但成效如何還有待時(shí)間檢驗(yàn)。事實(shí)上，最近幾年，深圳保障房建設(shè)一直在提速，深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，深圳保障性住房累計(jì)開(kāi)工23.3萬(wàn)套，保障性安居工程開(kāi)工量約占全省四分之一。目前在建保障房項(xiàng)目20余萬(wàn)套，相當(dāng)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立以來(lái)前30年政策性住房總量，建設(shè)規(guī)模居全省、全國(guó)前列。而自2010年以來(lái)深圳保障房累計(jì)供應(yīng)分配11萬(wàn)套。盡管如此，深圳保障房的供應(yīng)和分配始終頗受詬病，其中因分配制度存在缺陷，曾經(jīng)出現(xiàn)的“上萬(wàn)人排隊(duì)等號(hào)”與“幾百套房子空置”之矛盾尤為典型。“房子最大的功能在于居住，安居才能樂(lè)業(yè)，政府應(yīng)該以切實(shí)有效的舉措，加快政策性住房的供給力度。”有業(yè)內(nèi)人士指出，深圳的核心優(yōu)勢(shì)就在于具有創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)所需的新鮮血液和豐富資源，深圳獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力在于高附加值的優(yōu)秀企業(yè)和潛力無(wú)限的年輕人才，深圳必須為他們做好保障和服務(wù)。

深圳市人大代表潘樟良則認(rèn)為，要想從根本上解決居民住房難的問(wèn)題，深圳走傳統(tǒng)渠道很難行得通，而是要在住房制度上尋求突破創(chuàng)新。他建議土地資源有限的深圳大力發(fā)展房屋租賃，通過(guò)盤(pán)活現(xiàn)有閑置住房，采取以租代售解決中等收入群體住房問(wèn)題；在發(fā)展租賃市場(chǎng)的過(guò)程中，鼓勵(lì)更多大型機(jī)構(gòu)和企業(yè)參與其中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。