環(huán)京樓市漲幅遠(yuǎn)超北京 調(diào)控政策即將出臺(tái)

幾乎是同時(shí)，3月25日前后，上海、深圳、南京、武漢連發(fā)樓市新政，涉及全面收緊限購、限貸，其中上海限購3年變5年，樓市調(diào)控政策升級(jí)為全國最嚴(yán)；深圳限購1年變3年。

作為一線城市的排頭兵，北京是否接棒尤其引發(fā)關(guān)注。經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方采訪獲悉，北京的調(diào)控措施已經(jīng)在逐步落地，涉及到嚴(yán)格限購資格審查，規(guī)避通過假離婚等方式獲取購房資格的情況，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場等。

在三四線城市都在絞盡腦汁去庫存之時(shí)，借京津冀協(xié)同發(fā)展和北京行政副中心飛漲的“北三縣”（廊坊市下轄的三河、大廠、香河，這三個(gè)縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻緊鄰北京）樓市或?qū)⒚媾R嚴(yán)格的調(diào)控政策。

3月29日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電廊坊市人民政府辦公室獲悉，廊坊市人民政府根據(jù)國家和省政府的要求，結(jié)合本地情況，研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定住房價(jià)格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ校蝗諏l(fā)布。

環(huán)京樓市漲幅超北京

在過去的一年里，環(huán)北京縣市的樓市漲幅尤其矚目。

環(huán)北京縣市中，首推“北三縣”，其中三河市轄內(nèi)的燕郊特殊的地理位置，與大廠、香河并列，讓這里成為了河北的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，被譽(yù)為北京最近的“后花園”。

借助京津冀協(xié)同發(fā)展以及北京行政中心遷至通州，成為這一輪房價(jià)上漲的風(fēng)暴口。

3月25日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了大廠、燕郊的多個(gè)項(xiàng)目了解，大廠的樓盤已經(jīng)突破1.5萬/平方米，部分甚至高達(dá)1.8萬/平方米；燕郊也出現(xiàn)單平方米將近3萬元的項(xiàng)目。

而在一年前，上述兩個(gè)區(qū)域的樓盤價(jià)大概是折半，即8000多或者1萬多的單價(jià)。

京津冀協(xié)同發(fā)展和北京行政副中心落地通州是助推北三縣樓市騰飛的重要原因之一。

彼時(shí)，燕郊、大廠的不少銷售員在鼓動(dòng)購房者買房時(shí)，也多以未來北三縣或?qū)潥w北京為誘導(dǎo)。

在年初舉行的北京市第十四屆人代會(huì)第四次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)上，北京市規(guī)劃委主任黃艷稱，在京津冀協(xié)同發(fā)展的背景下，將積極向中央爭取跨界城鎮(zhèn)群建設(shè)的試點(diǎn)政策，推動(dòng)行政副中心與包括三河、香河、大廠在內(nèi)的廊坊北三縣共同編制跨區(qū)域規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃一張圖，做好協(xié)同發(fā)展和共同管制。

這也推動(dòng)了外界對(duì)于“北三縣”用地規(guī)劃等指標(biāo)實(shí)行北京通州和廊坊市共同管理的猜測。3月29日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電北京市通州區(qū)政府辦公室、廊坊市人民政府辦公室、發(fā)改委、三河市人民政府辦公室等多個(gè)官方部門核實(shí)上述消息，均告知未收到相關(guān)通知。

廊坊市政府的一位不愿具名的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，具體是共同管制還是行政區(qū)的調(diào)整都不是北京或者河北省政府能確定，需要中央來統(tǒng)籌安排。

另一個(gè)助推區(qū)域樓市騰飛的是近期的樓市去庫存政策，“在北京限購未松、通州限購從嚴(yán)的背景下，2015年以來，全國主推去庫存，全國層面的樓市新政諸如低首付、契稅以及房貸利息，也讓投資客篤定加碼布局北三縣的項(xiàng)目”，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是介紹。

張大偉在對(duì)比北京和北三縣過去一年的漲幅也發(fā)現(xiàn)，北京新盤上漲幅度不超過15%，二手房同比超過不到25%，而北三縣是將近1倍的漲幅。

“北三縣”將加碼調(diào)控

環(huán)北京樓市升溫也引起決策層的關(guān)注，并將迎來新一輪的樓市調(diào)控措施。

2015年7月，國務(wù)院副總理張高麗在京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動(dòng)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)化土地供應(yīng)管控，嚴(yán)格城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，防止在北京周邊地區(qū)盲目搞房地產(chǎn)和炒作房價(jià)。

據(jù)廊坊市的一位大型開發(fā)商營銷總監(jiān)透露，從去年四季度以來，廊坊市政府就在調(diào)研、研討新一輪限制北三縣房價(jià)過快上漲的方案，也探討諸如限購、限價(jià)、限貸等多個(gè)政策方向的可執(zhí)行性。

張大偉認(rèn)為，未來廊坊等地的主要政策將是限制價(jià)格漲幅和信貸約束政策。

上述廊坊市的一位大型開發(fā)商營銷總監(jiān)亦表示，信貸加碼的概率較大。按照其了解，限貸政策具體來看，對(duì)首次申請(qǐng)購買住房的居民家庭，商業(yè)貸款首付比例不低于30%；對(duì)擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)貸款購買普通自住房的，首付比例不低于60%。

而央行此前的新政規(guī)定，非一線城市購買首套房和二套房的商業(yè)貸款首付比例分別是兩成和三成。

上述營銷總監(jiān)也表示，在政策未公布前，仍不能確認(rèn)。3月29日，多個(gè)中介和新盤代理機(jī)構(gòu)在受訪時(shí)均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者核實(shí)，目前仍按照兩成和三成的比例執(zhí)行，沒有收到新政的通知。

3月29日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電廊坊市政府辦公室獲悉，廊坊市根據(jù)國家和省相關(guān)政策要求，結(jié)合本地情況，研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定住房價(jià)格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ?，不日將發(fā)布。

針對(duì)新政穩(wěn)控房價(jià)的方向，廊坊市人民政府辦公室的人士并未透露，僅稱以公開政策為準(zhǔn)。在房價(jià)上漲預(yù)期和政府限價(jià)的博弈下，北三縣的開盤速度也開始減緩。

一個(gè)主做北三縣銷售代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人結(jié)合此前的觀察告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，以往北三縣項(xiàng)目開盤，大多是一個(gè)小區(qū)一個(gè)小區(qū)的開，購房者可以自由現(xiàn)場選房，現(xiàn)在北三縣整體開盤速度都放緩了，多是一棟樓一棟樓的開，且每棟樓開之前，也會(huì)經(jīng)過很長一段時(shí)間的蓄客時(shí)期。

其亦透露，限價(jià)延緩了開發(fā)商開盤的速度，另一方面，開發(fā)商也有意減緩開盤速度，一方面北三縣也在嚴(yán)控商品住宅土地供應(yīng)，現(xiàn)在新增住宅供應(yīng)用地越來越少；另一方面，延緩開盤，也可以借此進(jìn)行饑餓營銷，獲取更高溢價(jià)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。