一線城市樓市投資客預期分歧 北京是否調控受關注

[就像一個硬幣的兩面，本輪樓市參與者們，預期出現了巨大分歧。在上海出臺新政的當口，這些參與者關心的是，未來北京等地將會針對投機出臺什么樣的政策，調控重拳會不會落在北京？]

被市場稱為“史上最嚴”上海樓市新政3月25日塵埃落定。新政無疑將對上海樓市產生巨大影響，市場更為關心的問題是，新政是否如一盆冷水，已經潑在了一線城市樓市投資客的頭上？

將影響京滬豪宅市場

同策咨詢研究部提供給《第一財經日報》的數據顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量降至849.78萬平方米，由于去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位，市場去化周期已經縮短至6.02個月（按照3個月移動存銷比計算）。

此輪上海調控新政最核心的內容涵蓋幾個方面，包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級。其中，嚴禁中介機構從事場外配資業(yè)務，在業(yè)內意料之中。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅接受《第一財經日報》記者采訪時說，中介首付貸問題起源自上海、發(fā)酵于全國，如果中介機構自建資金池，造成的影響將不僅僅是放大購房杠桿助力樓市泡沫，更為嚴重的是構成了巨大的潛在金融風險，因此引起決策層的高度重視。她預計，北京可能出臺的調控政策中也將強調對于中介機構從事場外配資業(yè)務的管控和打擊，資金杠桿降低后，將屏蔽部分資金實力較弱的購房者，造成市場交易量的下滑。

滬版新政一個重要的變化在于規(guī)定非本市戶籍家庭購房，社保及個稅由2年變5年及以上。實際上，北京早在2011年就執(zhí)行非本地戶籍購房的社保及個稅繳納年限達到5年才擁有新購一套的政策，本次上海社保年限升級后，意味著購房資質門檻提高，與北京平齊。

這樣的政策，除了影響剛需市場，對豪宅市場也影響巨大。上海一房地產機構資深分析人士對本報表示，由于限購政策從嚴執(zhí)行，高端市場打“擦邊球”購房的現象將不復存在，再加上當前高端樓盤預售許可證申請及備案上已經實質性收緊，因此，新政對高端樓盤影響會加大，這部分樓盤成交將很快受到影響。

“上海調控新政中前面的兩條，其實對北京影響不大，真正具備核打擊力的，是后面這兩條。”郭毅分析，上海新政中，企業(yè)購買商品房再次上市需要滿3年及以上，以及提高二套首付比例的規(guī)定，可能對北京的樓市政策產生一定警醒作用。

郭毅稱，眾所周知，無論是高端客群重復置業(yè)購買豪宅，還是投資客一次性投資多套房產，目前唯一能夠繞開限購的法寶就是用企業(yè)名義購房。而一旦企業(yè)購買商品房后再次上市需要滿3年及以上，將堵住投資客短期炒房的通道，同時，不可避免地，也將誤傷到部分高端剛需。在她看來，無論購房者會采取何種措施應對，對于豪宅的開發(fā)商來說都是利空，業(yè)績和回款都會受到不小的影響。對于2016年58個售價超過8萬元/平方米的高端項目同期在售的北京，豪宅市場潛在供應量高達5000~6000套，如果執(zhí)行類似政策，豪宅供需形勢將更加惡化。

投資客預期分歧

在任何一個活躍的市場，想博一把的人們總是按捺不住的。

“當時主要考慮的是地鐵口交通方便，另外兩居室比較符合剛需購房者的需求，好出手。”說起春節(jié)前在北京投資兩套二手房的原因，3月初，北京人葉琳（化名）對《第一財經日報》記者說，她和愛人去年投資私募經歷很大波動，隨著利率走低，不動產的保值能力提升，他們認為一線城市好地段的相對不太老舊的兩居室，會是能增值、流動性也較好的資產。葉琳是貸款買的這兩套房子，打算兩年左右賣出套現，原因是她認為北京的房價長遠來看，已經沒有太大上漲空間，現在投資也只是短線博一把。

同樣的時間，同樣是“80后”，宋海（化名）不僅沒有買房，還選擇賣掉了自己的房子，投入到自己的創(chuàng)業(yè)公司。北京四環(huán)內，地鐵口，房齡只有五年，品牌開發(fā)商精裝的60平方米左右的開間，他選擇以280萬元的價格出售。他對本報記者說，思考再三做了這個決定，目前的經濟狀況，房價上升空間有限，很可能是短期內的一個高點。

就像一個硬幣的兩面，本輪樓市參與者們，預期出現了巨大分歧。在上海出臺新政的當口，這些參與者關心的是，未來北京等地將會針對投機出臺什么樣的政策，調控重拳會不會落在北京？

“與上海、深圳不同，北京并未出現明顯的投資需求升溫的跡象，新房市場交易量也保持著相對穩(wěn)定的狀況。”亞豪君岳會新近提供給本報的一份報告顯示，今年年初至3月22日，北京共成交商品住宅（不含保障、商住，包括自住房）10178套，與尚處于成交低谷期的去年一季度樓市相比，反而減少了3241套，其主要原因是北京房價上漲所致。該報告認為，一方面北京庫存不足的現狀令開發(fā)商漲價惜售，另一方面，高端盤入市量的增加，也是造成北京房價結構性上漲的原因之一。

在新房市場價格上漲的背景下，一季度北京大量購房需求流向二手市場。據亞豪君岳會數據，北京二手住宅交易量在今年初實現了同比翻倍增加。近期，從一線門店傳來的聲音，當前二手業(yè)主提高報價之后，看房量已經明顯下降，未來一段時間，預計北京二手住宅市場的交易量將有所下滑。

“二手交易的下滑終將傳導到新房市場，賣舊買新型改善型需求的隱匿，將令新房市場的交易量同樣出現萎縮。因此可以判斷，北京房地產市場已經自主調節(jié)了春節(jié)前后曾出現的樓市過熱現象，加之北京本就執(zhí)行著全國最嚴格的限購，預計在這一點上，將不會繼續(xù)加強。”上述報告如是寫道。

還有人做出來降價的判斷。針對上海樓市，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，今年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征，“量跌價穩(wěn)”將是整體二季度趨勢，下半年在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。