傳上海深圳樓市政策將收緊 房價大漲或是主因

昨日，有消息稱，上海近期將正式部署上海房地產(chǎn)新政，主要包括房貸利率折扣統(tǒng)一上調(diào)為最低9折、執(zhí)行“認房不認貸”等多項銀行信貸政策。

隨后，深圳也傳出“28日起收緊房貸，兩年內(nèi)貸款兩次者拒絕受理”的消息。

不過，截至昨日19時，上述傳聞中的政策并未得到官方的證實。

同時，昨日營改增稅率規(guī)定公布，對于一線城市和非一線城市也給出了不一樣的政策，一線城市稅率會更高。

業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市房價大漲是系列政策出臺主因。

有媒體透露，近日，上海相關(guān)監(jiān)管部門召集各家銀行開會，對銀行信貸部分的最新房地產(chǎn)政策進行調(diào)研和部署。會議要點包括：房貸利率折扣統(tǒng)一上調(diào)為最低9折；執(zhí)行“認房不認貸”政策；二套房政策中，嚴格區(qū)分普通和非普通住房等。

無獨有偶，昨日，網(wǎng)上流傳一份深圳經(jīng)濟特區(qū)金融學會的“關(guān)于下發(fā)《關(guān)于加強個人住房貸款風險控制措施的決議》的通知”，稱應適當控制住房信貸規(guī)模，嚴格控制“首付貸”，實行差別化的住房貸款條件等，并詳細列出“不予受理假離婚客戶的住房貸款申請”，“住房貸款申請日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的應拒絕受理”，“對于總價高于2000萬元的高端樓盤、房價波幅較大的郊區(qū)樓盤、收入來源不穩(wěn)定客戶及投資購房等情況，相關(guān)住房貸款應從嚴確定首付及利率”等執(zhí)行層面的條款。上述通知稱，3月28日起執(zhí)行決議內(nèi)容。

不過，截至昨日19時，上述傳聞中的政策并未得到官方的證實。業(yè)內(nèi)人士稱，最終的政策應以官方發(fā)布的文件為準。

與此同時，財政部昨日公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，對于一線城市和非一線城市也給出了明顯的區(qū)別對待，適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市的政策為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

本周上海房貸政策暫未調(diào)整

“實行9折房貸對銀行來說有點難度。”昨日，某股份制銀行內(nèi)部人士告訴記者，其實，目前銀行都在加大對個人按揭的投放力度，因此價格已調(diào)整到了市場化的競爭態(tài)勢中，不少銀行還在爭搶業(yè)務的時候不時利用價格優(yōu)勢吸引客戶，“如果規(guī)定嚴格要求，也并不是不可能。”

記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，各家銀行目前已經(jīng)形成差異化競爭態(tài)勢，根據(jù)不同的地區(qū)，各家銀行的差異化定價和處理權(quán)已下放到各級分行處理，因此各地的房貸利率都是不同的。

而融360房貸報告顯示，上月，上海首套房平均利率折扣低至8.8折，執(zhí)行利率為4.3%，在監(jiān)測的30家銀行中全部執(zhí)行首套房首付3成。二套房方面，有10家銀行執(zhí)行首付4成，10家銀行執(zhí)行首付5成，6家銀行執(zhí)行首付6成，4家銀行執(zhí)行首付7成。貸款利率方面，4家銀行執(zhí)行基準利率，其余26家銀行全部執(zhí)行基準利率上浮10%。

記者從上海銀行業(yè)人士及中介機構(gòu)了解到，本周上海房貸政策并未調(diào)整，現(xiàn)階段申報的房貸，均按照此前的政策批復。

針對上?？赡芴岣叨追渴赘兜膫髀劊Ω笸ǚ治鰩熇盥搴庹J為，即使上海將二套房首付比例升至70%，也不會動搖市場信心，上海樓市的成交面積最多減少10%。

昨日，有消息稱，招行已提高上海非普二套房首付比至70%，遠高于央行40%的最低標準。對此傳言，招行總行否認，表示嚴格執(zhí)行央行目前關(guān)于二套住房首付比例的規(guī)定。

據(jù)傳，目前，若二套房面積在144平方米以下，招行要求最低50%的首付，而超過144平方米的二套房則要求首付70%。

而據(jù)融360昨日的監(jiān)測顯示，招行在上海未實行7成首付，現(xiàn)階段二套貸款只是放緩（暫停）辦理，據(jù)稱是在等新政出臺。而在此之前，招商銀行(16.110,-0.07,-0.43%)上海分行二套房貸是首付5成。

溯因

滬深房價大漲

或是樓市政策趨緊原因

一線城市，尤其是上海和深圳兩地的政策收緊，直接原因是去年尤其是今年以來的房價飛漲。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從市場成交看，一線城市漲幅領(lǐng)先，同比數(shù)據(jù)看，深圳、上海超過了20%，其中深圳漲幅高達57.8%。上海新房二手房漲幅均超過20%。而北京和廣州漲幅相對較低，北京新房同比上漲14.2%，二手房上漲27.7%，而廣州新房和二手房上漲也都超過10%。

在國家統(tǒng)計局新發(fā)布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，深圳環(huán)比上漲3.6%，同比上漲57.8%，兩項指標再次高居全國第一。其他三個一線城市之中：上海環(huán)比上漲2.9%，同比上漲25.1%；北京環(huán)比上漲2.3%，同比上漲14.2%；廣州環(huán)比上漲1.6%，同比上漲11.9%。

“上海和深圳的房價上漲太兇猛，這會改變后續(xù)市場的輿論導向，進而改變市場預期。對于這些城市實際上需要有一個比較明顯的調(diào)控和管控政策，這是為了一線城市市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

嚴躍進表示，深圳和上海市場庫存規(guī)模其實是比較小的。這樣一波收緊政策，實際上主要是從市場預期的角度來影響市場，可能會使得市場背后的購房和投資策略更加成熟，大家對于市場的判斷會更加有獨立性。

本地

廣州二套房首付全部七成

廣州方面，記者昨日從招行廣州分行了解到，近期房貸政策未有變化，二套房貸一直是首付七成。據(jù)介紹，近期該行房貸情況變化不大，審批時間依然是備齊資料后七天放款。

招商銀行總行相關(guān)人士表示，銀行機構(gòu)各分支機構(gòu)關(guān)于房貸政策的制定，是依據(jù)國家相關(guān)政策，并結(jié)合當?shù)厍闆r和當?shù)卣咧贫ǖ摹?/p>

融360昨日監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本周廣州房貸暫無變化。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，廣州對二套房的限制最嚴格，所有銀行的二套房首付最低都是七成。利率方面，廣州首套房利率大多是8.5折，二套房利率普遍是基準上浮10%。

融360分析師認為，上海所傳房貸新政一旦落地，在嚴格監(jiān)管下，各家銀行不會再打價格戰(zhàn)，而是會對各類購房者嚴格審核，區(qū)別對待，限制投資炒房客，保障剛需人群貸款買房。“不過，上海房貸首付及利率的調(diào)高可能只是個例，不會波及到北上深。”該分析師說。

但嚴躍進認為，此類模式后續(xù)也會傳導到北京和廣州，一線城市總體上會持續(xù)收緊，“當然對于廣州市場來說，可能反而會因為此類政策要出臺，而購房需求積極釋放，這會帶來整個市場成交量持續(xù)上升。”

而房價點評網(wǎng)廣州首席分析師肖文曉表示，對于去年房價整體平穩(wěn)的廣州市場來說，在北上深均已上漲的情況下，今年將會出現(xiàn)一個補漲的態(tài)勢，“量增價升”將是全年的基調(diào)。廣州購房者稍微可以慶幸的是，由于北上深率先“發(fā)燒”，接下來廣州很有可能陪著“吃藥”。如果早前預期的限購區(qū)域調(diào)整等政策紅利落空，對于穩(wěn)定本身供應相對充足的廣州市場還是有幫助的。

相關(guān)機構(gòu)最新監(jiān)測表明，3月份北京二手房看房比、成交量環(huán)比已呈下滑趨勢，市場有下行風險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。