一線樓市庫(kù)存不足成漲價(jià)主因 專家料政策或收緊

2月全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)日前公布，環(huán)比、同比均連續(xù)第七個(gè)月雙漲。其中，北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)“暴漲”，甚至一些二線城市也加入漲價(jià)行列。北京某地產(chǎn)中介人士表示，北京所謂暴漲的房子也分區(qū)域，并非全面大幅漲價(jià)。而面對(duì)一線城市房?jī)r(jià)暴漲，有專家分析認(rèn)為，一線城市的樓市受熱捧，實(shí)際上和庫(kù)存規(guī)模不足、房產(chǎn)投資的增值屬性受認(rèn)可等因素有關(guān)，未來(lái)政策收緊的可能性也比較大。

中介：房?jī)r(jià)暴漲也分區(qū)域曾有10人搶1套房源

傳統(tǒng)的樓市淡季今年卻淡不起來(lái)。據(jù)北京鏈家地產(chǎn)的一名經(jīng)紀(jì)人介紹，今年開(kāi)年以來(lái)二手房房東惜售心理日益嚴(yán)重，跳價(jià)情況屢有發(fā)生，其所負(fù)責(zé)的區(qū)域甚至出現(xiàn)10人搶一套房源的現(xiàn)狀，呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)的賣方市場(chǎng)。由于房?jī)r(jià)大幅上漲，部分業(yè)主寧愿毀約支付違約金進(jìn)而坐地漲價(jià)。

不過(guò)，該經(jīng)紀(jì)人同時(shí)表示，所謂暴漲的房子也分區(qū)域，并非全面大幅漲價(jià)。“有些區(qū)域便宜的房子先賣了，剩下的就是貴的了，外界就容易誤認(rèn)為是漲價(jià)。”

新房交易數(shù)據(jù)也堪稱“火熱”。根據(jù)中指院3月1日發(fā)布的2016年2月百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告，2月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲5.25%，漲幅擴(kuò)大0.88個(gè)百分點(diǎn)。從2月整體來(lái)看，全國(guó)百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第七個(gè)月雙漲，漲幅均有所擴(kuò)大。

通過(guò)梳理不難發(fā)現(xiàn)，銷售最熱地區(qū)仍是北上廣深等一線城市。例如，近日北京出現(xiàn)的“日光盤”，某項(xiàng)目加推72套新房源，2小時(shí)售罄，銷售金額達(dá)2億元；上周末，上海單價(jià)8萬(wàn)元/平方米的某樓盤開(kāi)盤即售罄；深圳某樓盤今年1月份銷售均價(jià)同比暴漲83.2%。

中指院報(bào)告分析，政策方面，在去庫(kù)存的政策導(dǎo)向下，中央繼續(xù)實(shí)施積極的信貸和財(cái)政政策。2月初央行及銀監(jiān)會(huì)下調(diào)非限購(gòu)城市商貸首付比例，進(jìn)一步刺激剛需及部分改善性需求群體的購(gòu)買力。2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，進(jìn)一步為各地樓市拓寬通道。

一線樓市庫(kù)存不足成漲價(jià)主因

“一線樓市受熱捧，實(shí)際上和庫(kù)存規(guī)模不足、房產(chǎn)投資的增值屬性受認(rèn)可等因素有關(guān)系。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受中新網(wǎng)采訪時(shí)表示，從一線城市的庫(kù)存量來(lái)看，實(shí)際上都存在一個(gè)庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。去庫(kù)存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月，而且從短期看，也不可能實(shí)現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模的快速補(bǔ)給，這都使得一線城市樓市在短期看容易大漲。

另外，從投資的增值屬性看，在資本市場(chǎng)動(dòng)蕩的情況下，一線城市的投資價(jià)值更容易受追捧。尤其是高端物業(yè)和豪宅物業(yè)，更容易受到一些改善型購(gòu)房者的認(rèn)可。值得一提的是，個(gè)別二線城市也正加入這一行列。去年年初房?jī)r(jià)還大跌近一半的杭州，近日出現(xiàn)排隊(duì)買房現(xiàn)象，南京等多地也出現(xiàn)類似現(xiàn)象。

對(duì)于三四線城市房?jī)r(jià)，有業(yè)內(nèi)人士表示，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。

事實(shí)上，一線城市房?jī)r(jià)暴漲的背后還存在違規(guī)交易推手。日前，鏈家地產(chǎn)上海公司便卷入違規(guī)放貸風(fēng)波，被媒體質(zhì)疑是高房?jī)r(jià)的幕后推手。相當(dāng)部分房產(chǎn)中介等利用高度不對(duì)稱的信息優(yōu)勢(shì)，通過(guò)建議業(yè)主加價(jià)和毀約以及借助互聯(lián)網(wǎng)金融等其他融資渠道提供首付貸款等，對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。

在清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明看來(lái)，部分投機(jī)行為也拉高了房?jī)r(jià)，以至于剛需難以得到滿足。他建議，下一步，化解房地產(chǎn)庫(kù)存要有治本之策，應(yīng)開(kāi)辟一個(gè)準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，也即，只允許買而在一定期限內(nèi)不允許賣的自住性或改善性商品房市場(chǎng)。

清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任劉志彪則表示，要用價(jià)格手段平衡關(guān)系，保持房地產(chǎn)價(jià)格不下跌也有限上漲，保持在正常投資收益效率之內(nèi)，而不能有暴利，否則去庫(kù)存是做不到的。

有媒體評(píng)論稱，房?jī)r(jià)暴漲不僅不利于培育健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成一定的沖擊。目前大部分的剛需購(gòu)房者都是年輕人，他們資金不足，有不少人購(gòu)房還需啃老。房?jī)r(jià)異常暴漲，使本已趨向理智的市場(chǎng)局面可能再度被打破。因此，保持價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存，還是堅(jiān)定購(gòu)房者購(gòu)買信心，都是一舉多得的做法。

專家預(yù)計(jì)一線樓市政策或收緊多地官方已表態(tài)

針對(duì)樓市開(kāi)年火熱的現(xiàn)狀，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)出臺(tái)收緊政策的可能性比較大。目前，一線城市政府面臨的壓力是，在去庫(kù)存的同時(shí)房?jī)r(jià)的上漲壓力又開(kāi)始增加，近期的各類調(diào)研也正在展開(kāi)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，收緊政策可能體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。第一，原有的限購(gòu)政策不放松，同時(shí)會(huì)嚴(yán)格購(gòu)房的資格審核，防范各類投資投機(jī)者違規(guī)進(jìn)入樓市。第二是，由于過(guò)去的限購(gòu)政策邊際效力在減弱，尤其是陸陸續(xù)續(xù)會(huì)有一些購(gòu)房者符合限購(gòu)條件，所以在購(gòu)房方面沒(méi)有太大的障礙。反思限購(gòu)政策可能也是政策收緊里的重點(diǎn)內(nèi)容。第三是，政府對(duì)近期交易可能會(huì)進(jìn)行一次大的查處，政府可能對(duì)各類違規(guī)交易或違規(guī)跳價(jià)的現(xiàn)象進(jìn)行打擊。第四是，對(duì)目前的商業(yè)銀行貸款政策可能會(huì)做調(diào)整，有序控制信貸資源的發(fā)放。

事實(shí)上，當(dāng)前上海樓市的火熱似乎已引起官方的警覺(jué)。上海市發(fā)改委近日發(fā)文，明確指出未來(lái)上海中心城區(qū)中小套型住房供應(yīng)比例將不低于70%，郊區(qū)將不低于60%。此外，此間官方對(duì)房產(chǎn)中介不規(guī)范服務(wù)行為的緊追猛打似乎也在釋放著調(diào)控趨緊的信號(hào)。

深圳官方也就房?jī)r(jià)調(diào)控問(wèn)題有過(guò)多次明確表態(tài)。深圳市市長(zhǎng)許勤在年初時(shí)表示，市政府正在研究調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)處在合理區(qū)間。2月24日，深圳市住建局局長(zhǎng)楊勝軍出席活動(dòng)時(shí)表示，政府正在研究措施調(diào)控房?jī)r(jià)，同時(shí)會(huì)加大保障性住房建設(shè)的力度；26日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委副主任喬恒利也表示，深圳將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，控制投機(jī)需求。

深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉認(rèn)為，政策會(huì)有針對(duì)性地抑制投機(jī)炒作、非正常加杠桿等破壞市場(chǎng)秩序的行為，讓房?jī)r(jià)回歸基本面驅(qū)動(dòng)。他預(yù)計(jì)，各地調(diào)控政策出臺(tái)以后，未來(lái)重點(diǎn)城市的樓市會(huì)有一段時(shí)間的平靜。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。