營(yíng)改增細(xì)則落地 個(gè)人轉(zhuǎn)讓2年以上普通住房免征增值稅

營(yíng)改增試點(diǎn)5月1日全面推開(kāi)的細(xì)則基本出齊。

3月24日，財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》及《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》、《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點(diǎn)后的方案內(nèi)容。

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，全面推開(kāi)后，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%；境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，在建筑服務(wù)領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)等，都可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

對(duì)于大眾關(guān)心的個(gè)人銷售房屋繳納增值稅的問(wèn)題，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》明確，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

對(duì)北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

“此次營(yíng)改增相關(guān)細(xì)則與年初的二手房交易稅收政策基本銜接。”社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于非一線城市而言，個(gè)人購(gòu)房如果不滿兩年進(jìn)行交易，那么按照5%的稅率進(jìn)行征收。如此計(jì)算實(shí)際上和此前的營(yíng)業(yè)稅政策并沒(méi)有太大的差異。而持有時(shí)間超過(guò)2年的住房進(jìn)行交易，則免征，這樣也使得稅費(fèi)成本降低為零。此類政策和過(guò)去的營(yíng)業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn)，而且從稅費(fèi)效應(yīng)看，也沒(méi)有太大的變化。

對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，不滿2年的住房進(jìn)行銷售時(shí)，也會(huì)通過(guò)此類征收率的方式，適當(dāng)進(jìn)行管控，進(jìn)而抑制部分投資投機(jī)需求。同時(shí)，對(duì)于購(gòu)置2年以上非普通住房來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥祟愖》渴窃鲋悼臻g最大的物業(yè)，因此通過(guò)計(jì)算增值部分即買賣差價(jià)的方式，進(jìn)而能夠進(jìn)行稅費(fèi)的征收和收入的調(diào)節(jié)。當(dāng)然此類政策是針對(duì)購(gòu)置兩年以上的物業(yè)而言的。另外，如果是普通住房，持有2年后進(jìn)行銷售，那么相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實(shí)也是鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求的積極釋放。

公開(kāi)信息顯示，3月18日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署從今年5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至房地產(chǎn)等四大行業(yè)。會(huì)議指出，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過(guò)渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

隨后，財(cái)政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開(kāi)始的擴(kuò)圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。