營改增細(xì)則落地 個人轉(zhuǎn)讓2年以上普通住房免征增值稅

營改增試點5月1日全面推開的細(xì)則基本出齊。

3月24日，財政部、國稅總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》及《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》、《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點后的方案內(nèi)容。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%；境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》，在建筑服務(wù)領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

對于大眾關(guān)心的個人銷售房屋繳納增值稅的問題，《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

“此次營改增相關(guān)細(xì)則與年初的二手房交易稅收政策基本銜接。”社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受記者采訪時表示，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿兩年進行交易，那么按照5%的稅率進行征收。如此計算實際上和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易，則免征，這樣也使得稅費成本降低為零。此類政策和過去的營業(yè)稅政策保持了一致的特點，而且從稅費效應(yīng)看，也沒有太大的變化。

對于一線城市來說，不滿2年的住房進行銷售時，也會通過此類征收率的方式，適當(dāng)進行管控，進而抑制部分投資投機需求。同時，對于購置2年以上非普通住房來說，因為往往此類住房是增值空間最大的物業(yè)，因此通過計算增值部分即買賣差價的方式，進而能夠進行稅費的征收和收入的調(diào)節(jié)。當(dāng)然此類政策是針對購置兩年以上的物業(yè)而言的。另外，如果是普通住房，持有2年后進行銷售，那么相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

公開信息顯示，3月18日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大至房地產(chǎn)等四大行業(yè)。會議指出，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

隨后，財政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。