個(gè)人出租住房月收入不超3萬(wàn) 未來(lái)免征增值稅

國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。值得注意的是，商業(yè)用房改建后可作為租賃住房被寫(xiě)入《意見(jiàn)》，個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底前可免征增值稅。

個(gè)人出租住房月收入不超3萬(wàn)未來(lái)免征增值稅

《意見(jiàn)》從六個(gè)方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體政策措施。

一是培育市場(chǎng)供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。

二是鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受基本公共服務(wù)，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策。

三是完善公共租賃住房。推進(jìn)公租房貨幣化，提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

四是支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。

五是加大政策支持力度。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

六是加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。完善住房租賃法律法規(guī)。城市人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門(mén)聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工。

■文件原文

給予稅收優(yōu)惠

落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。

明確各方權(quán)利義務(wù)

住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。

■解讀

建立購(gòu)租并舉住房制度

“培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要舉措，對(duì)建立購(gòu)租并舉的住房制度、解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授認(rèn)為。

住房租賃市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，是解決住房問(wèn)題的重要渠道，不少歐美國(guó)家居民家庭租房的比例超過(guò)30%，美國(guó)約有1/3的居民家庭租房住，德國(guó)居民家庭租房比例超過(guò)50%。解決好城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。“但目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒(méi)有很好地得到滿足。”中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)博士說(shuō)。

一攬子扶持政策是亮點(diǎn)

為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，《意見(jiàn)》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認(rèn)為是文件的突出亮點(diǎn)。

劉洪玉表示，這些政策措施將對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起很大的推動(dòng)作用，尤其是將促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，取得一舉多得的效果。“有了好的政策，關(guān)鍵在于落實(shí)”。按照《意見(jiàn)》要求，各地區(qū)將陸續(xù)研究出臺(tái)具體的實(shí)施辦法，落實(shí)工作責(zé)任，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。

保護(hù)承租人的合法權(quán)益

目前，承租人有時(shí)會(huì)遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無(wú)理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等問(wèn)題。“要鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，就要加大對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系。”劉洪玉說(shuō)?！兑庖?jiàn)》在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面，提出政策措施。

一是明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。二是多渠道提供符合需求的房源。通過(guò)支持租賃住房建設(shè)等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價(jià)格穩(wěn)定、能長(zhǎng)期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對(duì)于非本地戶籍承租人，按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。