房企財(cái)報(bào)曝光地產(chǎn)業(yè)三大困境：盈利能力持續(xù)下滑

隨著房企2015年年報(bào)的陸續(xù)披露，整個(gè)行業(yè)的生存狀況也可在年報(bào)中窺見(jiàn)端倪。

雖然2015年信貸寬松、政策松動(dòng)、市場(chǎng)逐步回暖，給房企營(yíng)造了較為寬松的發(fā)展和轉(zhuǎn)型環(huán)境，大多數(shù)房企收獲了一份頗為靚麗的成績(jī)單，但其背后反映出的行業(yè)困境不容忽視。三四線城市庫(kù)存積壓、降價(jià)難銷的狀況侵蝕了房企利潤(rùn)，令原本就在走下坡路的房企盈利能力繼續(xù)減弱，這不僅是中小房企面臨的難題，連規(guī)模超千億的大型房企也難逃危機(jī)；雖然融資環(huán)境相對(duì)寬松，部分房企負(fù)債率依然高企，且在短期內(nèi)難以改善；前幾年出海尋求海外資本平臺(tái)的房企股，如今卻面臨海外融資因人民幣匯率波動(dòng)而遭受巨額匯兌損失的窘境。

整體而言，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模保持高位運(yùn)行，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場(chǎng)去化壓力依然較大。為化解房地產(chǎn)庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商靠主營(yíng)業(yè)務(wù)大幅改善盈利能力的空間目前看來(lái)并不大，但很多房企正積極改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，并通過(guò)對(duì)沖減少匯兌損失，著力優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況。

盈利能力持續(xù)下滑

營(yíng)業(yè)收入、復(fù)合增長(zhǎng)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)光鮮的表象，難掩房企盈利能力大幅下滑的事實(shí)。

世茂股份發(fā)布的2015年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150.33億元，同比增長(zhǎng)18.36%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.46億元，同比增長(zhǎng)8.11%。然而，扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)卻由2014年的14.15億元銳減到2015年的9.23億元，降幅達(dá)34.8%。這說(shuō)明公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力大幅下降。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力下降主要是由于公司在二、三線城市存貨較多、利潤(rùn)水平較低造成，同時(shí)也受到結(jié)轉(zhuǎn)因素的影響。

千億房企同樣逃脫不了業(yè)績(jī)下滑的命運(yùn)。去年?duì)I業(yè)收入已經(jīng)達(dá)到1132億元的碧桂園，同比增長(zhǎng)33.9%；但明顯增收不增利，營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的同時(shí)凈利潤(rùn)僅為97億元，毛利率為20.2%，凈利潤(rùn)率已下滑到10%以下，僅為8.6%。深陷三四線高庫(kù)存的泥沼是碧桂園盈利能力大幅下滑的主要原因。公司總裁莫斌表示，因?yàn)?014年是困難年，公司采取了多種策略，包括價(jià)格策略，結(jié)轉(zhuǎn)到2015年業(yè)績(jī)里造成毛利率明顯下降。

多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也對(duì)碧桂園業(yè)績(jī)下滑表示失望。富瑞集團(tuán)發(fā)表研究報(bào)告指出，繼續(xù)受累于三、四線城市供應(yīng)過(guò)剩，加上集團(tuán)不斷增加的庫(kù)存（已完工但未售的庫(kù)存按年升47%、興建中的物業(yè)升25%），進(jìn)取的銷售將更加損害其盈利能力，因?yàn)槿?、四線城市的過(guò)剩的供應(yīng)未能被消化，庫(kù)存升幅無(wú)可避免地大于銷售增長(zhǎng)。

同樣曾為“華南五虎”的雅居樂(lè)更是連續(xù)三年凈利潤(rùn)下滑。剛剛披露的年報(bào)顯示，公司去年錄得營(yíng)業(yè)收入人民幣430億元，同比增加12.2%；毛利為人民幣108.13億元，同比下降13.0%；股東應(yīng)占核心利潤(rùn)為人民幣24.29億元，同比大幅下跌39.8%；物業(yè)重估、扣稅及非經(jīng)常性損益后凈利為13.90億元，同比下降跌67.6%。

主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利大跌近70%，雅居樂(lè)盈利能力的急速下滑令人咋舌。公司表示，影響其主營(yíng)核心利潤(rùn)的因素主要是毛利率的下降。數(shù)據(jù)顯示，該集團(tuán)銷售成本由2014年人民幣258.87億元增加24.4%至2015年人民幣321.91億元，增幅主要由于年內(nèi)確認(rèn)銷售總金額增加以及單位銷售成本上升，尤其是建筑、裝飾材料及土地成本等。

高負(fù)債率仍是隱痛

事實(shí)上，由于銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，A股再融資開(kāi)閘，債券市場(chǎng)也有利好，2015年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2015年房企加大融資力度，2015年至今上市房企定增規(guī)模超過(guò)3000億元，公司債發(fā)行規(guī)模也達(dá)千億，中票融資規(guī)模也創(chuàng)近年新高。500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2015年資產(chǎn)負(fù)債率均值為66.34%，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到優(yōu)化，整體處于較為健康的水平。

融資成本下移通道的打開(kāi)、國(guó)內(nèi)再融資渠道的回歸，也使得海外融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)不再明顯。記者發(fā)現(xiàn)，2015年受房企國(guó)際信用評(píng)級(jí)下降、海外融資門檻提高等因素影響，內(nèi)地房企海外融資規(guī)模和數(shù)量都大幅銳減，致使一些在港上市房企的負(fù)債率反倒處于較高水平。

綠地香港近期發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，公司去年負(fù)債率大幅攀升，從去年年中的140%升至年底的172%，在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平。綠地香港首席財(cái)務(wù)官游德鋒表示，公司眼前負(fù)債率確實(shí)較高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看希望將這一指標(biāo)回歸到健康的水平，比如100%以下。綠地香港現(xiàn)在負(fù)債率高是因?yàn)樵瓉?lái)盛高的基礎(chǔ)薄弱，基數(shù)比較小，也是嫁接綠地這個(gè)大平臺(tái)后跨越式發(fā)展必須承受的陣痛。不過(guò)負(fù)債率的改善需要花時(shí)間，需要在運(yùn)營(yíng)上花工夫，目前公司的負(fù)債率處于可控的范圍內(nèi)。

另一家港股房企富力地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)也飽受負(fù)債率較高的爭(zhēng)議，從2015年財(cái)報(bào)來(lái)看這一指標(biāo)仍未出現(xiàn)明顯改善。去年年中，富力的負(fù)債率高達(dá)119%，董事長(zhǎng)李思廉曾表示希望到年末控制在100%以內(nèi)，但這一承諾沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，如今年報(bào)顯示富力負(fù)債率依然超過(guò)110%。

即便在可控范圍之內(nèi)，但高負(fù)債給房企帶來(lái)的壓力仍揮之不去。調(diào)整融資杠桿是富力地產(chǎn)當(dāng)下的一項(xiàng)重要任務(wù)，包括抓住民營(yíng)企業(yè)發(fā)公司債的窗口期，用低息債務(wù)替換高息債務(wù)，以及籌劃已久的A股回歸計(jì)劃。

匯兌損失大幅增加

而另一個(gè)在港上市房企必須面對(duì)的困境，則是人民幣匯率波動(dòng)給公司帶來(lái)的匯兌損失。

雅居樂(lè)最新公布的2015年全年業(yè)績(jī)顯示，由于借款及可換股債券匯兌損失約為11.3億元人民幣，公司股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為24.3億元人民幣，匯兌損失在核心凈利潤(rùn)中占比約為46.5%。

這是繼碧桂園、富力地產(chǎn)和瑞安房地產(chǎn)后，第四家披露2015年匯兌損失超過(guò)10億的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。碧桂園此前披露，去年匯兌損失高達(dá)16.4億元人民幣。瑞安房地產(chǎn)全年凈匯兌損失約13.3億元，由于其收入幾乎全部源于人民幣，而其約45%的借貸為美元及港元，人民幣貶值導(dǎo)致了換算損失，這也直接導(dǎo)致2015年凈利潤(rùn)的減少。

此外，旭輝控股集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，公司2015年匯兌虧損達(dá)到3億元人民幣，而2014年這一數(shù)據(jù)為2億元人民幣，大幅增加了50%。綠地香港財(cái)報(bào)顯示，公司2015年匯兌虧損凈額達(dá)到6.4億元，而2014年則為1.8億元，增加幅度高達(dá)250%以上。

“綠地香港會(huì)結(jié)合之前匯率波動(dòng)的影響，希望把之前的一些外幣債務(wù)盡量換成人民幣債務(wù)，因?yàn)槲覀兊挠?jì)賬方式是人民幣，我們希望把匯率波動(dòng)帶來(lái)的影響降低到最小。”綠地香港首席財(cái)務(wù)官游德鋒表示，公司還將利用對(duì)沖業(yè)務(wù)來(lái)減少匯率波動(dòng)帶來(lái)的損失。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，年初至今已經(jīng)有7家中國(guó)企業(yè)提前贖回20億美元海外債券，為去年同期的2600萬(wàn)美元的近77倍，其中有6家是房地產(chǎn)企業(yè)。例如旭輝控股上周公告，將于4月15日提前贖回2018年度到期的5億美元，年利率為12.25%的美元債。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。