營(yíng)改增對(duì)個(gè)人影響：200萬(wàn)住房將少繳稅4800

各方關(guān)注的二手房交易營(yíng)改增細(xì)則正式出臺(tái)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局昨日對(duì)外公布的營(yíng)改增全面推開(kāi)細(xì)則顯示，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

昨日，財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）顯示，自今年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱(chēng)營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

根據(jù)同時(shí)發(fā)布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，明確一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

其他個(gè)人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1．5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

與該通知一同發(fā)布的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》則明確，在二手房交易中將推行差異化執(zhí)行政策：

對(duì)北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市之外的城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。2年的免征時(shí)限與目前執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅免征標(biāo)準(zhǔn)一致，且在增值稅方面也未對(duì)“普通住宅”和“非普通住宅”作為區(qū)分，采用同一征收標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

對(duì)于此前市場(chǎng)擔(dān)心營(yíng)改增后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會(huì)增加稅負(fù)，分析人士指出，從方案細(xì)則看，對(duì)于非一線(xiàn)城市而言，個(gè)人購(gòu)房如果不滿(mǎn)2年進(jìn)行交易，實(shí)際和此前的營(yíng)業(yè)稅政策并沒(méi)有太大的差異。而持有時(shí)間超過(guò)2年的住房進(jìn)行交易，則進(jìn)行免征。這樣也使得稅費(fèi)成本降低為零。此類(lèi)政策和過(guò)去的營(yíng)業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn)，而且從稅費(fèi)效應(yīng)看，也沒(méi)有太大的變化。

業(yè)內(nèi)分析

買(mǎi)房要不要留到營(yíng)改增之后？

“營(yíng)改增”施行后，市民買(mǎi)賣(mài)二手房的稅負(fù)如何變化？房?jī)r(jià)是否會(huì)受到影響？想買(mǎi)房的市民是現(xiàn)在買(mǎi)還是營(yíng)改增后買(mǎi)？……一系列問(wèn)題備受人們關(guān)注。

有專(zhuān)家認(rèn)為，與此前營(yíng)業(yè)稅的征收規(guī)定相比，基本平移現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。以廣州為例，廣州目前實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年3月發(fā)布的“財(cái)稅[2015]39號(hào)”，按其規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

不過(guò)增值稅與營(yíng)業(yè)稅算法不同。

以售價(jià)200萬(wàn)元（含稅、購(gòu)買(mǎi)不足2年）住房為例：

營(yíng)業(yè)稅的算法

按銷(xiāo)售總額5%征收，應(yīng)納稅額為：

200萬(wàn)元×0．05=10萬(wàn)

增值稅的算法：

銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷（1+征收率5%）

應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率5%

增值稅額為：

（200萬(wàn)元÷1.05）×0.05=9.52萬(wàn)

比此前營(yíng)業(yè)稅減少了4800元

這意味著，過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增基本平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策，部分稅負(fù)還有所減輕。

而據(jù)南都記者了解，各地此前營(yíng)業(yè)稅稅率5%，加上城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，總計(jì)征收標(biāo)準(zhǔn)為5.6%。

“以納稅額來(lái)說(shuō)，對(duì)于購(gòu)房者沒(méi)有差別，唯一有可能不同的是，之前營(yíng)業(yè)稅及附加里，除了5%的營(yíng)業(yè)稅，還有地方交易附加費(fèi)等三個(gè)附加費(fèi)合計(jì)0．6%，不知道稅改之后還要不要交。”深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平則認(rèn)為，“營(yíng)改增”后最大不同是收稅部門(mén)從地稅改國(guó)稅，但之前營(yíng)業(yè)稅也是國(guó)土部門(mén)代收，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)沒(méi)有差別。

滿(mǎn)堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，以廣州為例，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率是5.6%（含附加稅），也是按144平方米作為分界線(xiàn)。而5月1日之后實(shí)行“營(yíng)改增”，增值稅的稅率是5%，也是按144平方米作為分界線(xiàn)。即同一套物業(yè)，在“營(yíng)改增”之后，同樣的情況稅率減少了0．5%，200萬(wàn)元的房源，若持有不夠2年即轉(zhuǎn)售，客戶(hù)繳納增值稅的費(fèi)用，至少比繳納營(yíng)業(yè)稅的費(fèi)用節(jié)省1萬(wàn)元，總價(jià)越大，節(jié)省的稅費(fèi)越大。

個(gè)人住房銷(xiāo)售征收增值稅標(biāo)準(zhǔn)

北上廣深以外城市

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

北上廣深

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅；

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。